ทริสเรทติ้งเพิ่มอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) เป็นระดับ “BBB” จากเดิมที่ระดับ “BBB-” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “Stable” หรือ “คงที่” จาก “Positive” หรือ “บวก” ด้วย โดยอันดับเครดิตที่เพิ่มขึ้นสะท้อนถึงสถานะทางธุรกิจและการเงินของบริษัทที่จะแข็งแกร่งมากยิ่งขึ้นภายหลังจากที่บริษัทมีสถานะเป็นบริษัทย่อยของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (ได้รับอันดับเครดิต “AA/Stable” จากทริสเรทติ้ง) ทั้งนี้ ธุรกิจของบริษัทมีความสอดคล้องกับธุรกิจของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา โดยบริษัทมีอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ดีหลายแห่งซึ่งเป็นพื้นที่ที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงรายได้ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอของบริษัทจากธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานและการมีภาระหนี้ในระดับปานกลาง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็มีข้อจำกัดจากการที่บริษัทมีขนาดธุรกิจที่เล็ก มีอาคารสำนักงานให้เช่าจำนวนน้อย มีความเสี่ยงจากการมีผู้เช่าจำนวนน้อยราย รวมทั้งมีความเสี่ยงทางการค้าจากโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะทางธุรกิจและการเงินแข็งแกร่งขึ้น
ทริสเรทติ้งมองว่าสถานะทางธุรกิจและการเงินของบริษัทจะแข็งแกร่งมากยิ่งขึ้นภายหลังจากที่บริษัทมีสถานะเป็นบริษัทย่อยของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา ปัจจุบัน บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาถือหุ้นของบริษัทในสัดส่วน 67.5% ผ่าน บริษัท ซีพีเอ็น พัทยา จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา ทั้งนี้ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย อีกทั้งยังได้รับอันดับเครดิต “AA/Stable” จากทริสเรทติ้งด้วย
ธุรกิจของบริษัทมีทิศทางที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้นหลังจากการเข้ามาบริหารของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา โดยในช่วง 5 ปีข้างหน้า บริษัทมีแผนจะพัฒนาโครงการผสมผสาน (Mixed-use) บนที่ดินของบริษัทเองซึ่งตั้งอยู่บนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธิน ซึ่งโครงการจะประกอบด้วยพื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนที่ดิน 35 ไร่ริมถนนกำแพงเพชรและ 85 ไร่ในเขตดอนเมืองอีกด้วย ในการนี้ บริษัทตั้งงบประมาณการลงทุนสำหรับโครงการเหล่านี้ไว้ที่ 20,000-22,000 ล้านบาทในช่วงปี 2562-2567
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะได้รับการสนับสนุนทางด้านธุรกิจและการเงินจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา เนื่องจากธุรกิจของบริษัทมีความสอดคล้องกับธุรกิจของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา อีกทั้งบริษัทยังมีที่ดินเปล่าในทำเลที่ดีอีกหลายแห่งซึ่งทริสเรทติ้งเห็นว่าเป็นพื้นที่ที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาในอนาคต
ธุรกิจมีขนาดเล็กและรายได้กระจุกตัว
ทริสเรทติ้งมีความเห็นว่ารายได้จากค่าเช่าและบริการของบริษัทค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ อีกทั้งยังกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่ตั้งเดียวกันและมีผู้เช่ารายใหญ่ไม่กี่ราย บริษัทพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าบนถนนพระราม 9 จำนวน 3 แห่งซึ่งประกอบด้วยอาคารภายใต้ชื่อ “เดอะไนน์ ทาวเวอร์ส” (The 9th Towers) “ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์” (Unilever House) และ “จี ทาวเวอร์” (G Tower) อาคารทั้ง 3 แห่งมีพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวม 148,917 ตารางเมตร (ตร.ม.) และพื้นที่ค้าปลีกรวม 26,052 ตร.ม. บริษัทได้จัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อาคารสำนักงาน
จีแลนด์ (กองทรัสต์ฯ) ขึ้นเพื่อเช่าช่วงพื้นที่ในอาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส และยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ จากบริษัทในปี 2560 ปัจจุบันบริษัทถือหุ้นในกองทรัสต์ฯ ในสัดส่วน 15%
ณ เดือนมีนาคม 2562 อาคาร จี ทาวเวอร์ มีผู้เช่าพื้นที่แล้วจำนวน 66,577 ตร.ม. หรือคิดเป็น 99% ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั้งหมด อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคาร จี ทาวเวอร์ อยู่ที่ 736 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่าอัตราค่าเช่าในตลาดเล็กน้อย โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 3 รายเช่าพื้นที่คิดเป็นสัดส่วนถึงประมาณ 60% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการมีผู้เช่าที่กระจุกตัวบรรเทาลงได้จากการที่ผู้เช่าเหล่านี้เป็นผู้เช่าที่มีฐานะทางธุรกิจที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะขายอาคาร จี ทาวเวอร์ เข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 อีกด้วย หลังจากการขาย รายได้ค่าเช่าและบริการของบริษัทจะลดลงเหลือประมาณ 500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563 และปี 2564 โดยจะลดลงจากประมาณ 1,200 ล้านบาทในปี 2562
ในส่วนของธุรกิจพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยนั้น ปัจจุบันบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมขายเพียง 1 โครงการในชื่อ “เบ็ล แกรนด์ พระราม 9” (Belle Grand Rama 9) ซึ่งโครงการนี้เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2551 ณ เดือนมีนาคม 2562 บริษัทได้ขายและโอนห้องชุดในโครงการให้แก่ลูกค้าไปแล้ว 95% โดยมีมูลค่าเหลือขายอีกเพียงประมาณ 772 ล้านบาท และราคาขายเฉลี่ยของยูนิตที่เหลืออยู่ที่ประมาณ 22.7 ล้านบาทต่อยูนิต นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะเปิดขายโครงการใหม่บนที่ดินอีก 2 แปลง คือ บนถนนกำแพงเพชรและที่ดินในเขตดอนเมืองด้วย ทริสเรทติ้งประมาณการว่ารายได้จากโครงการเบ็ล แกรนด์ พระราม 9 จะอยู่ที่ประมาณ 200-300 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ยังไม่แน่นอนในเวลานี้
รายได้ที่สม่ำเสมอ
อาคารสำนักงานของบริษัทแม้จะกระจุกตัวอยู่ในทำเลเพียงแห่งเดียวคือบริเวณสี่แยกพระราม 9 และถนนรัชดาภิเษก แต่ก็ตั้งอยู่ใกล้กับย่านศูนย์กลางธุรกิจซึ่งช่วยให้อัตราการเช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าอยู่ในระดับที่ดี ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2562 พื้นที่สำนักงานของอาคาร จี ทาวเวอร์ มีผู้เช่าแล้ว 99% ส่วนพื้นที่ค้าปลีกของอาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส อาคารยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ อาคาร จี ทาวเวอร์ และอาคารเบ็ล แกรนด์ พระราม 9 ก็มีผู้เช่าพื้นที่แล้วในอัตรา 52% 58% 89% และ 74% ตามลำดับ อีกทั้งบริษัทยังสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าโดยเฉลี่ยประมาณ 2%-3% ต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาได้อีกด้วย
ส่วนใหญ่แล้วบริษัทจะปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกภายใต้สัญญาเช่า 3 ปียกเว้นพื้นที่สำนักงานของอาคาร
ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ซึ่งบริษัทปล่อยเช่าให้แก่ บริษัท ยูนิลีเวอร์ จำกัด เป็นเวลา 20 ปี ทั้งนี้ โดยทั่วไปแล้วบริษัทจะปรับเพิ่มค่าเช่าพื้นที่ทุก ๆ 3 ปี ยิ่งไปกว่านั้น การที่บริษัทมีอาคารสำนักงานที่ค่อนข้างใหม่จึงคาดว่าผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่จะต่ออายุสัญญาเช่าในอนาคต ดังนั้น สัญญาเช่าล่วงหน้าจะช่วยให้บริษัทมีกระแสเงินสดที่แน่นอน บริษัทจึงมีรายได้ค่าเช่าและเงินปันผลรับจากกองทรัสต์ฯ ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ
ผลการดำเนินงานทางการเงินของบริษัทในช่วงปี 2561 จนถึงไตรมาสแรกของปี 2562 ใกล้เคียงกับประมาณการของทริสเรทติ้ง กล่าวคือ รายได้ของบริษัทในปี 2561 อยู่ที่ 1,521 ล้านบาทและในไตรมาสแรกของปี 2562 อยู่ที่ 418 ล้านบาท รายได้ประมาณ 80% มาจากธุรกิจให้เช่าและที่เหลือมาจากการขายคอนโดมิเนียมในโครงการเบ็ล แกรนด์ พระราม 9 อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัททรงตัวอยู่ที่ระดับ 43%-50% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่อัตราส่วนกำไรในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 อยู่ที่ 58%
ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง แต่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากแผนการลงทุนใหม่
ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ในระดับปานกลางและมีการปรับตัวดีขึ้นอย่างมากหลังจากที่บริษัทได้ขายสิทธิเช่าช่วงในอาคาร 2 แห่งให้แก่กองทรัสต์ฯ แล้ว อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทลดลงเหลือ 41% ณ สิ้นปี 2560 จาก 52% ในไตรมาสแรกของปี 2560 ปัจจุบันอัตราส่วนนี้อยู่ที่ระดับ 39% ในไตรมาสแรกของปี 2562
จากแผนการพัฒนาโครงการ Mixed-use ที่ตั้งอยู่ในบริเวณถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธิน เงินลงทุนสำหรับทั้ง 2 โครงการซึ่งไม่รวมต้นทุนค่าที่ดินอยู่ที่ประมาณ 20,000 ล้านบาท ระยะเวลาก่อสร้างจะอยู่ในช่วงระหว่างปี 2564 จนถึงปี 2569 บริษัทวางแผนจัดหาเงินสำหรับค่าก่อสร้างทั้ง 2 โครงการจากการขายอาคาร จี ทาวเวอร์ เข้ากองทรัสต์ฯ โดยคาดว่าจะมีมูลค่าประมาณ 6,300 ล้านบาท การลงทุนมูลค่าสูงและระยะเวลาก่อสร้างที่ยาวนานจะเป็นปัจจัยกดดันต่อสถานะการเงินของบริษัทเป็นอย่างมากในช่วงระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้ บริษัทยังจะต้องรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 2 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในสัญญาการกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินและหุ้นกู้อีกด้วย
สภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้
บริษัทมีสถานะสภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ ณ เดือนมีนาคม 2562 บริษัทมีเงินสดจำนวน 176 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 1,100 ล้านบาท ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 300-400 ล้านบาท ส่วนภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 1,014 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 550 ล้านบาทและเงินกู้ยืมเพื่อดำเนินโครงการจำนวน 464 ล้านบาท
บริษัทยังมีสภาพคล่องสำรองจากการมีสินทรัพย์ที่ไม่มีภาระผูกพันซึ่งประกอบด้วยที่ดินมูลค่าประมาณ 3,800 ล้านบาท รวมถึงหุ้นในสัดส่วน 50% ใน บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจำนวน 48 ไร่ริมถนนพหลโยธินมูลค่าประมาณ 8,000 ล้านบาท และเงินลงทุนอีก 15% ในกองทรัสต์ฯ ซึ่งมีมูลค่า 750 ล้านบาทอีกด้วย ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้กับธนาคารได้ในกรณีที่บริษัทต้องการ
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะทรงตัวโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4%-5% ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 2 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ มีดังนี้
• รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ 1,500 ล้านบาทในปี 2562 และจะลดลงเหลือ 1,000-1,100 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563 และปี 2564
• อัตราส่วนกำไรจะอยู่ที่ประมาณ 50% ในปี 2562 และจะลดลงเหลือ 31%-33% ในช่วงปี 2563 และปี 2564
• รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ 300-500 ล้านบาทต่อปี
• บริษัทจะขายอาคาร จี ทาวเวอร์ เข้ากองทรัสต์ฯ ในปี 2563 ที่มูลค่า 6,300 ล้านบาท
• งบประมาณในการลงทุนโครงการ Mixed-use จะอยู่ที่ประมาณ 20,000-22,000 ล้านบาทในช่วงปี 2562-2567
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนความคาดหวังว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานตามที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ โดยที่อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของบริษัทจะยังคงสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ แนวโน้มอันดับเครดิตดังกล่าวยังอยู่ภายใต้การคาดการณ์ว่าบริษัทจะยังคงรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 2 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้าตามข้อกำหนดทางการเงินเอาไว้ได้อีกด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
การปรับเพิ่มอันดับเครดิตของบริษัทในระยะปานกลางยังมีจำกัดเนื่องจากแผนการลงทุนมูลค่าสูงของบริษัทจะเพิ่มภาระหนี้ให้สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิต และ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นได้หากรายได้หรือกระแสเงินสดของบริษัทเพิ่มขึ้นจนอยู่ในระดับที่เพียงพอที่จะทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับ 10% ได้อย่างต่อเนื่อง ในขณะที่อันดับเครดิต และ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจลดลงหากผลการดำเนินงานของบริษัทต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรือหากมีการลงทุนจำนวนมากจนเป็นเหตุให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มสูงเกินกว่า 60%
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 31 ตุลาคม 2550
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html