ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงฐานรายได้ที่มีขนาดค่อนข้างเล็กรวมถึงประเภทของสินค้าและระดับราคาที่มีจำกัด ผลการดำเนินงานน่าพอใจอย่างต่อเนื่อง ความสามารถในการทำกำไรที่อยู่ในระดับสูงและภาระหนี้ที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับบริษัทที่ได้รับอันดับเครดิตเดียวกันในอุตสาหกรรม อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบเชิงลบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตลอดจนความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ฐานรายได้มีขนาดค่อนข้างเล็กรวมถึงประเภทของสินค้าและระดับราคาที่ค่อนข้างจำกัด
บริษัทมีขนาดเล็กกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งในแง่ของรายได้ แม้ว่าบริษัทจะมีการเติบโตอย่างแข็งแรง แต่รายได้ของบริษัทก็ยังคงน้อยกว่าบริษัทอื่นที่ได้รับอันดับเครดิตเดียวกันค่อนข้างมาก ในปี 2561 รายได้ของบริษัทอยู่ที่ 4.1 พันล้านบาทคิดเป็นอันดับที่ 18 จาก 22 บริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทคิดเป็น 1.5% ของรายได้ทั้งหมดของ 22 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต
อีกทั้งประเภทของสินค้าและกลุ่มตลาดเป้าหมายอยู่ในระดับราคาค่อนข้างจำกัด บริษัทเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ที่ระดับราคา 1.5 ล้านบาทถึง 4 ล้านบาท รายได้ของทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 54% ของรายได้ทั้งหมดในปี 2561 และ 67% ของรายได้ทั้งหมดในครึ่งปีแรกของปี 2562
ผลการดำเนินงานดีขึ้น
ผลการดำเนินงานของบริษัทดีขึ้นในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยรายได้ของบริษัทโตขึ้นจาก 2.1 พันล้านบาทในปี 2558 เป็น 4.1 พันล้านบาทในปี 2561 เช่นเดียวกับรายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนไปอยู่ที่ 2.2 พันล้านบาท ในปี 2561 ยอดขายของบริษัทเป็นไปตามเป้าที่ 4.4 พันล้านบาท โตจาก 3.7 พันล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน และยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 เพิ่มขึ้น 16% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนไปอยู่ที่ 2.6 พันล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ยอดขายส่วนใหญ่มาจากโครงการที่เปิดใหม่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ยอดขายในโครงการเดิมหลาย ๆ โครงการยังเป็นไปได้ช้า โดย ณ เดือนกรกฎาคม 2562 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 60 โครงการ โครงการทั้งหมดของบริษัทมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 2 หมื่นล้านบาท ประมาณ 70% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมดอยู่ในโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และที่เหลืออยู่ในต่างจังหวัด บริษัทมีแผนจะเพิ่มยอดขายโดยการทำการตลาดโดยเฉพาะช่องทางออนไลน์ควบคู่ไปกับทีมขายที่ประจำตามพื้นที่ยุทธศาสตร์ของบริษัท
ดังนั้น ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ในช่วง 4.5-4.8 พันล้านบาท ต่อปีในปี 2563-2564 เพื่อให้บรรลุเป้าหมายการเติบโตของรายได้ บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่จำนวน 9 โครงการในปี 2562 โดย ณ เดือนสิงหาคม 2562 บริษัทได้เปิดโครงการใหม่จำนวน 8 โครงการซึ่งมีมูลค่า 6.2 พันล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และในไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 บริษัทมีแผนจะเปิด 1 โครงการ มูลค่าประมาณ 700 ล้านบาทในจังหวัดระยอง ในอนาคต บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่จำนวน 8-10 โครงการซึ่งมีมูลค่า 4-5 พันล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2563-2564
ความแข็งแกร่งในการคงความสามารถในการทำกำไร
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทเป็นที่น่าพอใจ กำไรขั้นต้นของบริษัทอยู่ในช่วง 39%-40% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ความสามารถในการควบคุมต้นทุนที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้างช่วยสนับสนุนอัตรากำไรให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจมาอย่างต่อเนื่อง บริษัทยังสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ระดับ 15%-17% ของรายได้ ส่งผลให้อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) อยู่ที่ระดับ 24%-26% ตั้งแต่ปี 2557 จนถึงครึ่งแรกของปี 2562
ภายใต้การบริหาร บริษัทให้ความสำคัญในการรักษาความสามารถในการทำกำไรมากกว่าการเติบโตของรายได้ นอกจากนี้ โครงการเหลือขายส่วนมากเป็นที่ดินไม่ใช่บ้านสร้างเสร็จ บริษัทจึงไม่มีความกดดันในการกระตุ้นยอดขายด้วยการลดราคา จากนโยบายราคาและประสิทธิภาพด้านต้นทุน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถคงอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานให้คงอยู่ได้ที่ 23%-24% ในช่วง 2 ปีข้างหน้าแม้ว่าการแข่งขันจะรุนแรงขึ้น
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก อีกทั้งยังมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นลูกค้าหลักของบริษัท ในครึ่งแรกของปี 2562 อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทค่อนข้างสูงที่ราว 20% ดังนั้น บริษัทต้องเน้นกระบวนการคัดกรองผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
นอกจากนี้ การนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของ ธปท. มาบังคับใช้นั้นคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลาง อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะส่งผลกระทบกับคอนโดมิเนียมมากกว่าแนวราบ ภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ถึง 100% หากเป็นสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังแรก แต่ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน เนื่องจาก 90% ของผลิตภัณฑ์ทั้งหมดของบริษัทเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ และผู้ซื้อส่วนมากเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ดังนั้น คาดว่าผลกระทบจากมาตรการนี้จะไม่มีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม บริษัทควรขยายระยะเวลาผ่อนดาวน์สำหรับผู้ซื้อบางกลุ่มที่สามารถกู้ได้ลดลงจากเดิม
นโยบายทางการเงินมีความระมัดระวัง
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถคงนโยบายทางการเงินได้อย่างระมัดระวัง บริษัทมีนโยบายทางการเงินที่จะคงอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำกว่า 1 เท่าในระยะกลางและระยะยาว เนื่องจากบริษัทเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ดังนั้นอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจึงยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับ 32.4% ในปี 2561 และ 34.6% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2562 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนโดยเฉลี่ยของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 22 บริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งอยู่ที่ระดับ 50% ในปี 2561
แม้ว่าบริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่จำนวน 8-10 โครงการซึ่งมีมูลค่า 4-5 พันล้านบาทต่อปี แต่ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะยังคงอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ควรอยู่ในระดับไม่เกิน 4 เท่า และภายใต้เงื่อนไขทางการเงิน บริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 2 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถคงอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินได้อย่างไม่มีปัญหา
สภาพคล่องที่แข็งแกร่ง
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่แข็งแกร่งเพียงพอกับความต้องการในช่วง 18 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนมิถุนายน 2562 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 13 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.8 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.4 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 250 ล้านบาท และที่เหลือคือเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน ณ เดือนมิถุนายน 2562 บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 313 ล้านบาท วงเงินจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 2.16 พันล้านบาท และเงินทุนจากการดำเนินงานที่คาดการณ์ประมาณ 800 ล้านบาทต่อปี ซึ่งน่าจะเพียงพอกับภาระหนี้ในช่วง 18 เดือนข้างหน้า
ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทตื้งเชื่อว่าความสามารถในการชำระหนี้ที่จะยังคงอยู่ในระดับดี อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับ 23%-24% ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับ 9 เท่า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้
• รายได้ของบริษัทเติบโตที่ระดับ 5% ต่อปี ในปี 2562-2564
• อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 38% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ระดับ 23%-24% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
• บริษัทจะตั้งงบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 1.2-1.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานให้ได้ตามเป้าหมายและสามารถคงนโยบายทางการเงินได้อย่างระมัดระวัง ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ 4.3-4.8 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนควรอยู่ที่ประมาณ 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายควรอยู่ในระดับต่ำกว่า 4 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้ นอกจากนี้ ความสามารถในการแข่งขันที่อ่อนแอลงในอนาคตอาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงได้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากบริษัทสามารถขยายขนาดของธุรกิจในขณะที่ยังคงนโยบายทางการเงินอย่างระมัดระวัง
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html