ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทที่ระดับระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” ซึ่งสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งต่อการจ่ายเงินปันผลเป็นจำนวนมากของบริษัท และอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศที่ชะลอตัว โดยแหล่งที่มาของการจ่ายเงินปันผลของบริษัทมาจากการขายที่ดิน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว แม้ว่าบริษัทจะสามารถรักษาระดับหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนไว้ที่ระดับต่ำกว่า 2 เท่าได้ตามเป้าหมาย แต่
ทริสเรทติ้งยังมีความกังวลว่าระดับหนี้สินของบริษัทอาจเพิ่มสูงขึ้นได้อีกเมื่อบริษัทเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มเติม
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนตราสินค้าของบริษัทซึ่งเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน ตลอดจนยอดขายรอการรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมากของบริษัทที่ช่วยเพิ่มความแน่นอนของรายได้และลดความผันผวนของผลการดำเนินงานในอนาคตลง อันดับเครดิตยังคำนึงถึงผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
คาดว่าระดับหนี้สินจะยังอยู่ในระดับที่สูง
ระดับหนี้สินต่อทุนของบริษัทปรับตัวสูงขึ้นในปี 2562 จากการจ่ายเงินปันผลจำนวนมากและเยอะกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ บริษัทจ่ายเงินปันผล 2 รอบคือในเดือนมีนาคมและเดือนตุลาคม คิดเป็นจำนวนเงินรวมทั้งสิ้นประมาณ 5.5 พันล้านบาท ประกอบไปด้วยปันผลจำนวน 3.15 พันล้านในเดือนมีนาคม และจำนวน 2.37 พันล้านบาทในเดือนตุลาคม ทริสเรทติ้งคาดว่าหลังจากการจ่ายเงินปันผลดังกล่าวส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทจะลดลงมาอยู่ที่ 5.44 พันล้านบาท ณ ปี 2562 จาก 7.95 พันล้านบาท ณ ปี 2561 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ที่ 65% หรือคิดเป็นอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อทุนที่ 1.9 เท่า
ระดับหนี้สินของบริษัทอาจจะเพิ่มสูงขึ้นในช่วงปี 2563-2565 จากเงินลงทุนจำนวนมากที่จะใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้เงินประมาณ 2.5 พันล้านบาทต่อปีในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการและบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานอยู่ที่ประมาณ 1.0-1.4 พันล้านบาทต่อปี ทำให้ระดับหนี้สินทางการเงินต่อทุนจะอยู่ที่ประมาณ 2 เท่าและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่มากกว่า 10%
ทริสเรทติ้งมองว่าการขายสินทรัพย์ซึ่งไม่ได้ใช้สำหรับการดำเนินงานหลักของบริษัทและการขายที่ดิน ไม่ใช่การดำเนินงานตามปกติของบริษัท อีกทั้งความไม่แน่นอนในการดำเนินธุรกิจตามปกติยังคงมีอยู่เนื่องจากทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าตลาดอสังริมทรัพย์จะยังคงเผชิญภาวะกดดันต่อไปอีกระยะหนึ่ง ซึ่งอาจจะส่งผลให้บริษัทไม่สามารถมีผลการดำเนินงานได้ตามที่คาดหวัง และอาจทำให้บริษัทไม่สามารถรักษาระดับหนี้สินทางการเงินต่อทุนที่ระดับต่ำกว่า 2 เท่าและรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ระดับสูงกว่า 10% เอาไว้ได้ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
ตราสินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน
ความแข็งแกร่งของบริษัทในสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมมาจากตราสินค้าของบริษัทที่ได้รับการยอมรับ ทำเลโครงการคอนโดมิเนียมที่ดีในย่านใจกลางเมือง และการออกแบบที่มีเอกลักษณ์ ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวางในกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงระดับบน โดยที่โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ของบริษัทมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5-10 ล้านบาทต่อห้อง
บริษัทมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ชื่อว่า “Nue” โดยมุ่งหวังจะเจาะตลาดคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ต่ำลงคือต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อห้อง บริษัทเปิดตัวโครงการแรกคือ “Nue Noble แจ้งวัฒนะ” ไปเมื่อปี 2561 โครงการดังกล่าวได้รับการตอบรับที่ดี เห็นได้จากยอดขายของโครงการซึ่งขายไปแล้วคิดเป็น 89% ของมูลค่าโครงการ (ข้อมูล ณ เดือนมิถุนายน 2562) ต่อมาในปี 2562 บริษัทเปิดตัวโครงการเพิ่มเติมคือ “Nue Noble ศรีนครินทร์ ลาซาล” ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะได้ประโยชน์จากการที่มีสินค้าหลากหลายมากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จในระยะยาวของตราสินค้าใหม่ดังกล่าวยังคงต้องติดตามต่อไป
ยอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวนมากและการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องช่วยลดความผันผวนของกำไร
ภายใต้การประมาณกรณีฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 1.42 หมื่นล้านบาทในปี 2562 (รวมรายได้จากการขายที่ดินประมาณ 8.7 พันล้านบาท) และคาดว่ารายได้จะอยู่ในช่วง 7.5-8.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 จากการทยอยส่งมอบยอดขายรอการรับรู้จำนวนมากและการขายสินค้าเหลือขายเพิ่มเติม โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2562 บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งสิ้น 1.82 หมื่นล้านบาท บริษัทมีแผนทยอยรับรู้เป็นรายได้จำนวน 3.8 พันล้านบาทในปี 2562 จำนวน 8.5 พันล้านบาทในปี 2563 จำนวน 2.1 พันล้านบาทในปี 2564 และและจำนวน 3.8 พันล้านบาทในปี 2565 ทั้งนี้ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมเหลือขายทั้งสิ้น 17 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายของโครงการ (รวมทั้งยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วและที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง) เท่ากับ 1.5 หมื่นล้านบาท โดย 27% ของมูลค่าเหลือขายเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและส่วนที่เหลือเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
แม้ว่าอุปสงค์ของตลาดในประเทศจะมีการชะลอตัวและบริษัทไม่ได้มีการเปิดโครงการใหม่แต่บริษัทยังสามารถสร้างยอดขายได้ 3.1 พันล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 จากการขายให้แก่ลูกค้าชาวต่างชาติผ่านการสนับสนุนของ Fulcrum Global Capital ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นในเชิงกลยุทธ์ของบริษัทซึ่งปัจจุบันถือหุ้น 24.93% ในบริษัท ในช่วงครี่งแรกของปี 2562 การขายให้ลูกค้าชาวต่างชาติคิดเป็นประมาณ 70% ของยอดขายรวมของบริษัท เพิ่มขึ้นจากปี 2561 ซึ่งคิดเป็น 25% ของยอดขายรวม ทั้งนี้ ความยั่งยืนของการขายให้แก่ลูกค้าชาวต่างชาติจะต้องมีการติดตามผลต่อไป บริษัทมีแผนในการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าโครงการรวมประมาณ 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 ซึ่งการเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องจะช่วยลดความผันผวนของรายได้และกำไรของบริษัทลงได้ในอนาคต
ความเสี่ยงจากลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันที่รุนแรง
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป ภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวและระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ อีกทั้งการนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของ ธปท. มาบังคับใช้ก็คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยในระยะสั้นด้วย โดยภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้สูงสุด 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญาที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมซึ่งสามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน
ทริสเรทติ้งคาดว่าการบังคับใช้เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาตรการใหม่นี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นผู้บริโภคสินค้าที่อยู่อาศัยราคาระดับกลางถึงบนซึ่งมีกำลังซื้อที่ยืดหยุ่น ประกอบกับบริษัทมีนโยบายเก็บเงินดาวน์สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมที่ 20%-30% ซึ่งช่วยลดผลกระทบจากการบังคับใช้เกณฑ์ดังกล่าวได้บางส่วน บริษัทมีความพยายามในการเพิ่มสินค้าคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาถูกลง อย่างไรก็ตาม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสำหรับกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยราคาระดับกลางถึงล่างจะสูงกว่ากลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน ดังนั้น บริษัทจึงต้องให้ความสำคัญกับขั้นตอนการคัดกรองลูกค้าให้มากยิ่งขึ้น
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่ยอมรับได้
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทน่าจะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องให้มีความเพียงพอได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนมิถุนายน 2562 บริษัทมีแหล่งที่มาของสภาพคล่องประกอบไปด้วยเงินสด 1.18 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขการเบิกประมาณ 4.5 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 1.4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินที่จะครบกำหนดชำระในปี 2563 รวมทั้งสิ้น 4.4 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมจากธนาคารจำนวน 1.9 พันล้านบาทและหุ้นกู้จำนวน 2.5 พันล้านบาท โดยเงินกู้ยืมจากธนาคารจะถูกชำระคืนด้วยกระแสเงินสดที่ได้รับจากการส่งมอบคอนโดมิเนียมให้ลูกค้า และบริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ชุดเดิมที่จะครบกำหนดชำระ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ 28% ในปี 2562 และ 12% ในปี 2563 และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่มากกว่า 3 เท่า
บริษัทต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินโดยต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2.5 เท่า ณ เดือนมิถุนายน 2562 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 2 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังและคงอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ตลอดเวลา
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
• รายได้จากการดำเนินงานเท่ากับ 1.4 หมื่นล้านบาทในปี 2562 และอยู่ในช่วง 7.7-8.3 พันล้านบาทต่อปีระหว่างปี 2563-2565
• อัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับ 37%-39% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย เท่ากับ 25%-29%
• เงินลงทุนซื้อที่ดินเท่ากับ 1.5 พันล้านบาทในปี 2562 และเท่ากับ 2.5 พันล้านบาทต่อปีในปี 2563-2565
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอับดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับระดับหนี้สินที่สูงของบริษัท ซึ่งเป็นผลจากฐานทุนที่เล็กลงและเงินลงทุนที่จะใช้ไปในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อทุนอาจเพิ่มขึ้นสูงกว่า 2 เท่าและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอาจลดลงต่ำกว่า 10% หากบริษัทไม่สามารถส่งมอบโครงการได้ตามแผน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากระดับหนี้สินทางการเงินต่อทุนของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้นมากกว่า 2 เท่า หรืออัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินปรับลดลงต่ำกว่า 10% ซึ่งอาจเกิดขึ้นจากผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวลงหรือนโยบายทางการเงินของบริษัทที่เสี่ยงมากขึ้น ในทางตรงข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับกลับเป็น “Stable” หรือ “คงที่” หากบริษัทมีผลการดำเนินงานตามปกติได้ตามคาด และรักษาระดับหนี้สินทางการเงินต่อทุนที่ต่ำกว่า 2 เท่า และรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่สูงกว่า 10% ได้อย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (NOBLE)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
NOBLE205A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 BBB-
NOBLE20NA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,050 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 BBB-
NOBLE212A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 BBB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative