ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BB” ในขณะเดียวกันก็ปรับลดแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น “Negative” หรือ “ลบ” จาก “Stable” หรือ “คงที่” โดยแนวโน้มที่ปรับลดลงสะท้อนความกังวลเกี่ยวกับระดับการก่อหนี้ที่อยู่ในระดับสูง ตลอดจนสภาพคล่องและความสามารถในการทำกำไรที่อ่อนแอกว่าที่คาดการณ์ บริษัทอาจเผชิญภาวะขาดสภาพคล่องในอีก 6-12 เดือนข้างหน้าหากยังคงขาดทุนอย่างต่อเนื่องและแผนในการขายสินทรัพย์ช้ากว่าที่คาด อันดับเครดิตสะท้อนถึงอุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่ซบเซาจากความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวและมาตรการการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่เข้มงวด
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ความสามารถในการทำกำไรและสภาพคล่องอ่อนแอกว่าที่คาด
ความสามารถในการทำกำไรและกระแสเงินสดของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ต่ำกว่าประมาณการ โดยมีสาเหตุหลักมาจากความล่าช้าในการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียม “Chalermnit” และการขายที่ดิน รายได้ของบริษัทลดลงไปอยู่ที่ 2.37 พันล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 จาก 3.02 พันล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2561 โดยเกือบ 90% ของรายได้มาจากมูลค่าการขายโครงการแนวราบ กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ลดลงไปอยู่ที่ 175 ล้านบาท ลดลง 60% เมื่อเทียบกับปีก่อน เช่นเดียวกับเงินทุนจากการดำเนินงานที่ลดลงไปอยู่ที่ติดลบ 316 ล้านบาท จากติดลบ 32 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
ณ เดือนกันยายน 2562 ยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ของบริษัทมีมูลค่า 6.08 พันล้านบาทซึ่งจะมีกำหนดส่งมอบจำนวน 927 ล้านบาทในปี 2563 2.5 พันล้านบาทในปี 2564 และ 2.1 พันล้านบาทในปี 2565 เนื่องจากยอดขายรอการรับรู้รายได้มีขนาดเล็ก รายได้ของบริษัทในช่วงปี 2562-2565 จึงขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัทในการสร้างยอดขายใหม่เป็นสำคัญ เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าอยู่ที่ประมาณติดลบ 470 ล้านบาท จากติดลบ 154 ล้านบาทในปี 2561 อย่างไรก็ตามบริษัทมีแผนส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียม “Chalermnit” มูลค่า 927 ล้านบาทและหากการขายทรัพย์สินบางส่วนในปี 2563 สำเร็จจะทำให้เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทกลับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 300 ล้านบาทในปี 2563 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ 2.9% ในปี 2563 จาก -4.4% ในปี 2562 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 0.3 เท่าในปี 2562 และ 1.6 เท่าในปี 2563
อย่างไรก็ตาม ภาวะชะลอตัวของตลาดอสังริมทรัพย์และความล่าช้าในการส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้อาจทำให้รายได้และความสามารถในการทำกำไรลดลงอีกในปี 2563 บริษัทอาจเผชิญภาวะขาดสภาพคล่องในอีก 6-12 เดือนหากยังคงขาดทุนอย่างต่อเนื่องและแผนในการขายสินทรัพย์ช้ากว่าที่คาด
ภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูงอาจนำไปสู่ความเสี่ยงที่จะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงิน
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับเกินกว่า 70% ตั้งแต่ปี 2557 ภาวะขาดทุนในปี 2562 คาดว่าจะทำให้ภาระหนี้สูงขึ้นอีกซึ่งมีความเสี่ยงที่บริษัทจะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ได้ ตามข้อกำหนดของหุ้นกู้ บริษัทต้องคงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนในระดับที่ต่ำกว่า 3 เท่า ในขณะที่บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนกันยายน 2562 อยู่ที่ 2.9 เท่าซึ่งใกล้กับระดับเพดานที่ 3 เท่าตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ ดังนั้น บริษัทจึงออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ มูลค่า 300 ล้านบาทเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่จะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินภายในปี 2562 โดยผู้ซื้อคือผู้บริหารของบริษัท
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งมองว่ายังคงมีความเป็นไปได้ที่บริษัทจะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินหากบริษัทยังคงขาดทุนอย่างต่อเนื่อง กำไรสะสมที่ลดลงเพียงเล็กน้อยส่งผลให้โครงสร้างเงินทุนถดถอยเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ เงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้เป็นอีกสาเหตุที่ทำให้ระดับหนี้เพิ่มขึ้น โดยเงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 1.1 พันล้านบาทในปี 2563 และประมาณ 455 ล้านบาทในปี 2564 บริษัทอาจเลื่อนการลงทุนในโครงการ “Soontareeya Residence” ซึ่งเป็นโครงการระดับราคาสูงมูลค่ารวมประมาณ 8 พันล้านบาทบนถนนราชดำริ
เมื่อพิจารณาจากฐานเงินทุนที่มีขนาดเล็กของบริษัทแล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ 73%-76% โดย ณ เดือนกันยายน 2562 อัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทอยู่ที่ 75% ทั้งนี้ การก่อหนี้ที่ยังคงสูงอย่างต่อเนื่องได้สร้างความกังวลต่อความสามารถของบริษัทในการปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดของหุ้นกู้ ดังนั้น บริษัทจะต้องบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังในขณะที่มีการขยายธุรกิจเพื่อที่จะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่จะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงิน บริษัทตั้งใจที่จะเพิ่มฐานเงินทุนโดยหาพันธมิตร ซึ่งหากสำเร็จ จะช่วยเพิ่มความแข็งแรงให้กับสถานะทางการเงินของบริษัท
ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องเพิ่มขึ้น
ความเสี่ยงด้ายสภาพคล่องของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.95 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 2.19 พันล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 108 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 649 ล้านบาท บริษัทมีภาระหนี้หุ้นกู้ที่จะต้องชำระจำนวน 655 ล้านบาทในปลายเดือนมกราคม 2563 และอีกจำนวน 1.5 พันล้านบาทในต้นเดือนเมษายน 2563 บริษัทมีแผนการออกหุ้นกู้เป็นหลักเพื่อชำระคืนหนี้ก้อนดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์และผลการดำเนินงานที่อ่อนแอลงได้สร้างความกังวลต่อจำนวนเงินที่จะจัดหาได้จากตลาดหุ้นกู้
ณ สิ้นเดือนกันยายน 2562 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 56.5 ล้านบาท วงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 256 ล้านบาท วงเงินสำรองจากสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคารอีก 300 ล้านบาท และจากหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการมูลค่า 300 ล้านบาท ที่ออกเมื่อ 18 ธันวาคม 2562 อีกทั้ง บริษัทมีแผนจะขายทรัพย์สินบางส่วนมูลค่าประมาณ 1.6 พันล้านบาท และหาพันธมิตรเพื่อเพิ่มสภาพคล่องของบริษัทที่มีความตึงตัว และเพิ่มฐานทุนของบริษัทภายในไตรมาสแรกของปี 2563 หากแผนดังกล่าวสำเร็จ เงินสดจากการขายทรัพย์สินและการเพิ่มทุนจะสามารถลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทได้ อย่างไรก็ตาม ความกังวลต่อสภาพคล่องของบริษัทยังคงสูงเนื่องจากยังคงมีความไม่แน่นอนว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติได้ตามแผนหรือไม่ อันดับเครดิตอาจลดลงหากบริษัทล้มเหลวในการแสดงผลที่เป็นรูปธรรมของแผนการชำระคืนหนี้
ความเสี่ยงจากลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและการแข่งขันที่รุนแรง
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก อีกทั้งยังมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อความกังวลของธนาคารเกี่ยวกับกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้าน ดังนั้น การปล่อยสินเชื่อของธนาคารจึงยังคงความเข้มงวดโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักของบริษัท นอกจากนี้ การนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มาบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายน 2562 นั้นคาดว่าจะส่งผลให้อุปสงค์ของที่อยู่อาศัยชะลอตัวโดยเฉพาะอุปสงค์ในคอนโดมิเนียม
บริษัทต้องเผชิญกับอัตราการยกเลิกและปฏิเสธการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่สูงและการลดลงของกำลังซื้อของผู้ที่จะซื้อบ้าน อัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ระดับ 35%-46% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทยังคงมีอัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อในระดับที่สูงที่ 36% ของยอดขายในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 อัตราที่สูงนี้ส่งผลเป็นอย่างมากต่อการรับรู้รายได้ของบริษัท รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นอุปสงค์ที่อยู่อาศัย ซึ่งภาครัฐจะสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อรายให้แก่ผู้ซื้อบ้าน 100,000 รายแรก โดยคุณสมบัติของผู้ที่จะได้รับเงินสนับสนุนจากรัฐบาลคือจะต้องมีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 100,000 บาท ในมุมมองของทริสเรทติ้ง มาตรการนี้ไม่น่าจะมีผลมากนักหากกำลังซื้อและความมั่นใจของผู้ซื้อบ้านยังคงอ่อนแอ
สมมติฐานพื้นฐาน
• ทริสเรทติ้งคาดว่าในปี 2563 บริษัทจะขายคอนโดมิเนียม 2 โครงการที่ราคาขายประมาณ 1.6 พันล้านบาทและรับรู้กำไรขั้นต้นที่ 714 ล้านบาท
• รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ 3.4 พันล้านบาทในปี 2562 และจะอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 4.1-5.7 พันล้านบาทในช่วงปี 2563-2565
• อัตรากำไรขั้นต้น (ไม่รวมกำไรจากการขายทรัพย์สิน) ของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ 34%-35% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (ไม่รวมกำไรจากการขายทรัพย์สิน) จะอยู่ที่ราว ๆ 8%-10% ในช่วงปี 2563-2565
• เงินทุนสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 300 ล้านบาทในปี 2562 และ 500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอับดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับระดับการก่อหนี้ที่อยู่ในระดับสูง ตลอดจนสภาพคล่องและความสามารถในการทำกำไรที่อ่อนแอกว่าที่คาดการณ์ บริษัทอาจเผชิญภาวะขาดสภาพคล่องในอีก 6-12 เดือนหากยังคงขาดทุนอย่างต่อเนื่องและแผนในการขายสินทรัพย์ช้ากว่าที่คาด อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหลายระดับหากไม่สามารถจัดหาเงินทุนได้ในระดับที่ปลอดภัยตามที่คาดไว้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตอาจลดลงได้หากบริษัทล้มเหลวในการแสดงผลของแผนการชำระคืนหนี้ที่เป็นรูปธรรม นอกจากนี้ หากผลการดำเนินงานของบริษัทปรับตัวลดลงมากกว่าเดิม และ/หรือโครงสร้างเงินทุนถดถอยลงมากกว่าที่คาดจนบริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินได้ก็จะส่งผลกระทบเชิงลบแก่อันดับเครดิตเช่นกัน ในทางตรงกันข้าม การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นยังมีข้อจำกัดในระยะสั้นเมื่อพิจารณาจากสถานะทางการเงินในปัจจุบันของบริษัท อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากโครงสร้างเงินทุนปรับตัวดีขึ้นจากฐานทุนที่เพิ่มขึ้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงและสามารถคงไว้ที่ระดับต่ำกว่า 70% และความกังวลต่อสภาพคล่องทางการเงินได้รับการแก้ไขอย่างแน่ชัด
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (Areeya)
อันดับเครดิตองค์กร: BB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative