ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (หรือเรียกว่า “ทรัสต์ฯ”) ที่ระดับ “A” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการตามสัญญา ตลอดจนความสามารถในการรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูง และโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ จากการซื้อสินทรัพย์จาก บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์หรือเจ้าของสินทรัพย์เดิม อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนลงบางส่วนจากการกระจุกตัวของรายได้ที่มาจากผู้เช่ารายใหญ่ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความผันผวนตามธรรมชาติของธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าซึ่งค่อนข้างเชื่อมโยงกับภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงการใช้จ่ายของผู้บริโภค และการแข่งขันของตลาดอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
อัตราการเช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์ฯ น่าจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ในระยะปานกลางจากการมีปัจจัยสนับสนุนคือการมีสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในย่านยุทธศาสตร์ที่ดี ได้แก่ บริเวณถนนบางนา-ตราด พื้นที่ในเขตลาดกระบังและพระราม 2 รวมถึงในเขตจังหวัดอยุธยา ระยอง สระบุรี ชลบุรี และปทุมธานี โดยพื้นที่ให้เช่าของบริษัทในสัดส่วน 54% ตั้งอยู่บนบริเวณถนนบางนา-ตราดซึ่งเป็นพื้นที่ธุรกิจอีกเส้นทางหนึ่งที่เชื่อมต่อไปยังย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ และพื้นที่บริเวณ โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) ได้
สินทรัพย์คุณภาพดีและทำเลที่ดีส่งผลทำให้ทรัสต์ฯ มีอัตราการเช่าที่อยู่ในระดับสูง โดยทรัสต์ฯ มีอัตราการเช่าที่สูงเกินกว่า 90% นับตั้งแต่เริ่มก่อตั้งในปี 2557 ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2562 อัตราการเช่าอยู่ที่ระดับ 92% ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราการให้เช่าโดยเฉลี่ยได้เกินกว่า 90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าโดยพิจารณาจากผลงานในอดีตทั้งในเรื่องของการหาผู้เช่ามาทดแทนและการบริหารการต่อสัญญาของผู้เช่าเดิมซึ่งดำเนินการโดยผู้บริหารสินทรัพย์ รวมถึงการมีสินทรัพย์ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องจากการสนับสนุนของสปอนเซอร์
มีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าพื้นที่และรายได้จากการให้บริการ
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอต่อไปได้อีกในช่วง 3 ปีข้างหน้าเนื่องจากสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นสัญญาเช่าระยะปานกลาง ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2562 ทรัสต์ฯ มีสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่านาน 3 ปีคิดเป็น 59% ของสัญญาเช่าทั้งหมด ในขณะที่อายุสัญญาเช่าโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 3.8 ปี ผู้เช่าส่วนใหญ่ของทรัสต์ฯ มีทั้งบริษัทในประเทศและบริษัทข้ามชาติที่มีชื่อเสียงและมีความน่าเชื่อถือสูง ดังนั้น ความเสี่ยงที่เกิดจากการเก็บค่าเช่าไม่ได้จึงถือว่าอยู่ในระดับต่ำเนื่องจากบริษัทเหล่านี้มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง
ทั้งนี้ พื้นที่เช่าประมาณ 24% ในปัจจุบันจะหมดสัญญาในปี 2563 ในขณะที่ 21% จะหมดสัญญาในปี 2564 อีก 13% จะหมดสัญญาในปี 2565 และที่เหลือจะหมดสัญญาหลังจากนั้น จะเห็นได้ว่าพื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในปี 2563 และปี 2564 อย่างไรก็ตาม ปกติผู้บริหารของทรัสต์ฯ จะมีการเจรจาล่วงหน้ากับผู้เช่าเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาอยู่ตลอด ทำให้ผู้บริหารมีความมั่นใจว่าผู้เช่าส่วนใหญ่น่าจะต่ออายุสัญญาเช่าเนื่องจากสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ นั้นตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์สำหรับการให้บริการจัดส่งสินค้าหรือโลจิสติกส์อีกทั้งสินทรัพย์ดังกล่าวยังมีคุณภาพที่ดี ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีอัตราการต่ออายุของสัญญาเช่าที่อยู่ในระดับดีที่ระดับ 71% ของผู้เช่าที่มีสัญญาครบกำหนดในปี 2562
โอกาสในการเติบโตในอนาคตจากสินทรัพย์จากสปอนเซอร์
จากการสนับสนุนที่ต่อเนื่องจากสปอนเซอร์ ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ มีศักยภาพในการเติบโต บริษัทดับบลิวเอชเอ
คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นสปอนเซอร์หลักของทรัสต์ฯ นั้นเป็น 1 ใน 2 ผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในประเทศไทย ที่ผ่านมา บริษัทได้ขายคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่มีอัตราการเช่าสูงให้แก่ทรัสต์ฯ อย่างสม่ำเสมอทุกปี นอกจากนี้ บริษัทยังรับประกันรายได้ค่าเช่าให้แก่ทรัสต์ฯ สำหรับคลังสินค้าที่ว่างเป็นเวลา 3 ปีเพื่อให้อัตราการเช่าคิดเป็น 100% ณ เวลาที่ขายอีกด้วย
พอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ เติบโตอย่างต่อเนื่องเป็น 3.9 หมื่นล้านบาท ณ เดือนกันยายน 2562 จาก 4.4 พันล้านบาทในปี 2557 ซึ่งเป็นปีก่อตั้ง และในช่วงกลางเดือนธันวาคม 2562 ทรัสต์ฯ ยังได้ซื้อสินทรัพย์เพิ่มที่มูลค่าประมาณ 4.9 พันล้านบาทอีกด้วย ในอนาคต สปอนเซอร์ยังคงมีแผนจะขายทรัพย์สินให้แก่ทรัสต์ฯ ทุกปี การเติบโตอย่างต่อเนื่องของขนาดสินทรัพย์จะส่งผลให้รายได้และกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ คาดว่ารายได้รวมของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 2.2 พันล้านบาทในปี 2562 จาก 2 พันล้านบาทในปี 2561 ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 2.5-2.9 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2563-2565
ความเสี่ยงจากการที่รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลัก
ทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่า ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 55% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็น 56% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวมของทรัสต์ฯ ในปี 2562 อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงนี้ลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีความน่าเชื่อถืออยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ โดยปกติผู้บริหารสินทรัพย์จะดำเนินการเจรจาเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับผู้เช่าล่วงหน้าเป็นเวลาประมาณ 3-12 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุลงเสมอ ซึ่งทำให้ทรัสต์ฯ มีเวลาเพียงพอในการหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่จะไม่ต่อสัญญา ทริสเรทติ้งคาดว่าฐานผู้เช่าของทรัสต์ฯ จะกระจายตัวหลากหลายมากยิ่งขึ้นจากการเติบโตของขนาดสินทรัพย์
ภาระหนี้สินทางการเงินของทรัสต์ฯ อยู่ในระดับปานกลาง
ภาระหนี้สินทางการเงินของทรัสต์ฯ อยู่ในระดับปานกลาง ในเดือนธันวาคม 2562 ทรัสต์ฯได้ลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 4.9 พันล้านบาทจากสปอนเซอร์ด้วยการเพิ่มทุน 100% ทำให้คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ (Loan to Fair Value -- LTV) ของทรัสต์ฯ จะลดลงเป็น 25% ณ สิ้นปี 2562 จากเดิมที่ระดับ 29% ณ เดือนกันยายน 2562
อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนดังกล่าวคาดว่าจะเพิ่มขึ้นตามแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ทั้งนี้ ตามนโยบายทางการเงิน ทรัสต์ฯ มีเป้าหมายที่จะคงอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 30% ในระยะปานกลางถึงระยะยาว ในการนี้ ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะใช้แหล่งเงินเพื่อลงทุนในอนาคตด้วยการเพิ่มทุนและกู้ยืมผสมกันซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วน LTV คงอยู่ที่ระดับประมาณ 28%-30% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ตามเงื่อนไขทางการเงิน ทรัสต์ฯ จะต้องรักษาอัตราส่วน LTV ให้ต่ำกว่า 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้ต่ำกว่า 5.5 เท่า ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าว
มีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงด้านการชำระหนี้
ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะมีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้เมื่อพิจารณาจากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนรวมถึงมีวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ที่จะครบกำหนด
ไถ่ถอนในปี 2563
ณ เดือนธันวาคม 2562 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นจำนวน 9.5 พันล้านบาท ทรัสต์ฯ มีกำหนดเวลาในการชำระหนี้จำนวน 1.5 พันล้านบาทภายในเดือนธันวาคม 2563 ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อชำระคืนหนี้ก้อนดังกล่าว นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังได้เตรียมวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่งเพื่อรองรับการชำระคืนหนี้ระยะยาวตามกำหนดในปี 2563 เอาไว้แล้วซึ่งจะช่วยลดทอนความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้ ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการจ่ายคืนภาระหนี้ดังกล่าวจากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
• แผนการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่คาดว่าจะมีขนาดการลงทุนประมาณ 2-3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
• อัตราการให้เช่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
• รายได้ของทรัสต์ฯ จะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 2.5-2.9 พันล้านบาท
• อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 90%
• แหล่งเงินเพื่อลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไปจะมาจากทั้งการเพิ่มทุนและกู้ยืม โดยคาดว่าอัตราส่วน LTV จะอยู่ที่ระดับไม่เกิน 30%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอต่อไปได้ในช่วงปี 2563-2565 โดยที่ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะมีอัตราการเช่าที่สูงกว่า 90% และทรัสต์ฯ จะยังคงความสามารถในการทำกำไรที่ดีอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 35% ได้ตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ รวมทั้งจะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรืออัตราส่วน LTV สูงเกินกว่า 35% เป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและนำไปสู่ความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลานาน
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
WHART212A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A
WHART213A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 3,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A
WHART222A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 950 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A
WHART22DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A
WHART242A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 850 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
WHART253A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
WHART26DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable