ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “AA” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะผู้นำของบริษัทในธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย ตลอดจนผลงานในการบริหารศูนย์การค้าคุณภาพสูง และกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาของบริษัท ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความต้องการเงินลงทุนจำนวนมากเพื่อใช้รองรับแผนการขยายธุรกิจของบริษัทในช่วงปี 2563-2565 อีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
เป็นผู้นำในธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย
ทริสเรทติ้งพิจารณาว่าบริษัทมีความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งที่สุดในกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทบริหารศูนย์การค้าจำนวน 34 แห่งซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้าในเขตกรุงเทพฯ 15 แห่ง ในต่างจังหวัด 18 แห่ง และในมาเลเซีย 1 แห่ง นอกจากนี้ บริษัทยังบริหารพื้นที่ค้าปลีกของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) อีก 1 แห่งด้วย บริษัทมีพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดขนาด 1.8 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) สถานะผู้นำของบริษัทยังเป็นผลมาจากการมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่มากที่สุดถึง 20% ของพื้นที่ค้าปลีกทั่วประเทศและมีอัตราการเช่าที่สูงเกินกว่า 90% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอีกด้วย
รายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากศูนย์การค้าของบริษัทเติบโต 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเป็น 2.7 หมื่นล้านบาทในปี 2561 และ 8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเป็น 2.17 หมื่นล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของ
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่จำนวน 6 แห่งในช่วงปี 2563-2565 ซึ่งจะส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกของบริษัทเท่ากับ 2 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 2565 นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราการเช่าโดยรวมไว้ที่ประมาณ 90% โดยจะมีอัตราการเติบโตของค่าเช่าที่ระดับ 2%-3% ต่อปีได้อีกด้วย ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากศูนย์การค้าของบริษัทจะอยู่ในช่วง 2.7-3 หมื่นล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2562-2565
ผลงานที่ได้รับการยอมรับในการบริหารศูนย์การค้าคุณภาพสูง
ทริสเรทติ้งประเมินว่าคุณภาพของสินทรัพย์โดยรวมของบริษัทอยู่ในเกณฑ์ดีซึ่งเป็นผลมาจากการมีสินทรัพย์สร้างรายได้ที่กระจายตัวซึ่งตั้งอยู่ในทำเลดีรวมทั้งยังมีฐานผู้เช่าที่หลากหลายและแข็งแกร่ง บริษัทมีการปรับปรุงศูนย์การค้าและปรับเปลี่ยนผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้ศูนย์การค้าทันสมัยและดึงดูดลูกค้า โดยปัจจัยที่สามารถดึงดูดลูกค้าได้เป็นอย่างดี ได้แก่ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน โรงภาพยนตร์ ซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านแบรนด์เนม และห้องโถงเอนกประสงค์ขนาดใหญ่สำหรับจัดกิจกรรมต่าง ๆ ซึ่งผู้เช่าหลักที่มีความหลากหลายเหล่านี้ยังช่วยดึงดูดผู้เช่ารายย่อยเฉพาะทางรายอื่น ๆ ได้อีกด้วย ทั้งนี้ ศูนย์การค้าที่มีคุณภาพสูงยังช่วยดึงดูดผู้เช่ารายย่อยทั้งที่เป็นแบรนด์ภายในประเทศและจากต่างประเทศซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถรักษากำไรได้อย่างมั่นคงในทุกช่วงวงจรเศรษฐกิจ บริษัทมีการบริหารอายุของสัญญาเช่าอย่างรอบคอบเพื่อลดความเสี่ยงจากการต่อสัญญาของผู้เช่า ทั้งนี้ ประมาณ 30% ของสัญญาเช่าที่บริษัทมีกับผู้เช่าจะครบกำหนดในทุกปี
มีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา และอัตรากำไรที่น่าพอใจ
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งต่อไป ทั้งนี้ เนื่องจากพื้นที่เช่าของบริษัทประมาณ 60% อยู่ภายใต้สัญญาเช่าอัตราคงที่ (สัญญาเช่า 3 ปีและสัญญาเช่าระยะยาว) โดยอัตราค่าเช่าคงที่มีประโยชน์ในด้านการมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอในทุกๆ สถานการณ์ทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม พื้นที่เช่า 40% ของบริษัทเป็นสัญญาเช่าแบบแบ่งส่วนรายได้ของผู้เช่าและมีอัตราค่าเช่าขั้นต่ำ ทั้งนี้ บริษัทมีรายได้จากสัญญาเช่าแบบแบ่งส่วนรายได้โดยอิงตามยอดขายของผู้เช่า ในขณะที่อัตราค่าเช่าขั้นต่ำจะช่วยลดความเสี่ยงหากธุรกิจของผู้เช่าอยู่ในช่วงขาลง
อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 60% ในช่วงปี 2557-2560 แต่ลดลงเป็น 56% ในปี 2561 และ 58% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 แม้ว่าจะลดลง แต่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทยังอยู่ในเกณฑ์ค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม ทั้งนี้ ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงของผู้ประกอบการธุรกิจศูนย์การค้าและช่องทางการจัดจำหน่ายอื่น ๆ ได้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งเชื่อว่าความสามารถในการรักษาอัตราการเช่าในระดับสูง การปรับเพิ่มค่าเช่า และการควบคุมต้นทุนในการดำเนินงานได้ดีจะช่วยให้บริษัทคงอัตรากำไรที่น่าพอใจเอาไว้ได้
เน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานมากขึ้น
แผนธุรกิจของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานมากขึ้น นอกเหนือจากการพัฒนาศูนย์การค้าแล้วบริษัทยังพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ซึ่งรวมถึง อาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัยในทำเลที่ติดกับศูนย์การค้าของบริษัทเอง ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานขนาดใหญ่คือ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ร่วมกับ บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) ในบริเวณหัวมุมถนนสีลมและถนนพระราม 4 โดยศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานของบริษัทจะก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมเปิดดำเนินการในช่วงปลายปี 2566 นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนในการนำที่ดินบริเวณโครงการเดอะแกรนด์ พระราม 9 และที่ดินบนถนนพหลโยธินซึ่งถือโดยบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ ไปพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานซึ่งประกอบด้วย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโครงการที่อยู่อาศัย สำหรับที่ดินบนบริเวณถนนกำแพงเพชรและในพื้นที่ดอนเมืองนั้นจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ในการนี้ ทริสเรทติ้งได้รวมการลงทุนในอาคารสำนักงาน โรงแรม ที่อยู่อาศัย และธุรกิจอื่น ๆ ที่สนับสนุนธุรกิจหลักของบริษัทไว้ในประมาณการแล้ว
มีความต้องการเงินลงทุนจำนวนมากโดยคาดว่าภาระหนี้สินจะอยู่ที่ประมาณ 50%
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนจำนวน 2.2-2.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 และคาดว่าบริษัทจะขยายธุรกิจศูนย์การค้าทั้งในประเทศและต่างประเทศอีกด้วย ทั้งนี้ เงินลงทุนดังกล่าวรวมการปรับปรุงและการปรับรูปแบบศูนย์การค้าที่มีอยู่ในปัจจุบันด้วย
แม้จะมีการขยายธุรกิจเชิงรุก แต่ทริสเรทติ้งก็มองว่าความต้องการเงินทุนเพื่อการเติบโตตามแผนของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับปานกลาง ทั้งนี้ แผนการจัดหาแหล่งเงินทุนของบริษัทรวมไปถึงการขายและการให้เช่าช่วงศูนย์การค้าของบริษัทแก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ในปี 2563 ส่วนเงินที่ได้รับจากการขายและการให้เช่าช่วงดังกล่าวจะช่วยลดความต้องการแหล่งเงินทุนได้ส่วนหนึ่ง ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเอาไว้ได้ที่ประมาณ 50% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ระดับต่ำกว่า 4 เท่าในช่วงปี 2563-2565 ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 20%-25%
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทจะมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนกันยายน 2562 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 1.5 พันล้านบาทและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 0.7 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินกู้จากสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 1.5 พันล้านบาทและวงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 1.14 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2563 จะอยู่ที่ 2.3 หมื่นล้านบาท (รวมการขายและการให้เช่าช่วงทรัพย์สินแก่ CPNREIT) โดยแหล่งเงินทุนดังกล่าวถือว่าเพียงพอต่อความต้องการของบริษัท ภาระหนี้สินทางการเงินที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าประกอบด้วยหนี้ระยะสั้นจำนวน 6.4 พันล้านบาทและหนี้ระยะยาวจำนวน 3.4 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังตั้งงบลงทุนสำหรับปี 2563 ไว้ที่ 2.2 หมื่นล้านบาทด้วย
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติให้เป็นไปตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อเงินทุน ณ เดือนกันยายน 2562 เท่ากับ 0.45 เท่า ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำกว่าเงื่อนไขของหุ้นกู้ที่กำหนดไว้ที่ 1.75 เท่า ในขณะเดียวกัน อัตราส่วนสินทรัพย์รวมหักเงินกู้ที่มีหลักประกันต่อหนี้สินรวมหักเงินกู้ที่มีหลักประกัน ณ เดือนกันยายน 2562 เท่ากับ 5 เท่าซึ่งยังคงสูงกว่าเงื่อนไขของหุ้นกู้ที่ 1.5 เท่าด้วย
สมมติฐานพื้นฐาน
• บริษัทจะเปิดศูนย์การค้าใหม่จำนวน 6 แห่งในช่วงปี 2563-2565 ซึ่งทำให้คาดว่าพื้นที่เช่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 2565 โดยจะมีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 90% และอัตราค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้นที่ระดับ 2%-3% ต่อปี
• รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ 3.5-4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2565
• งบลงทุนจะอยู่ที่ 2.2-2.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
• อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ที่ประมาณ 50% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะต่ำกว่า 4 เท่าในช่วงปี 2563-2565
• บริษัทจะขายและให้เช่าช่วงสินทรัพย์ของบริษัทและสินทรัพย์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (GLANDRT) ให้แก่ CPNREIT ในปี 2563
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงวินัยทางการเงินโดยรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ประมาณ 50% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้ต่ำกว่า 4 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นหากการขยายธุรกิจของบริษัทช่วยเสริมความแข็งแกร่งอย่างมีนัยสำคัญให้แก่ตำแหน่งทางธุรกิจและสถานะทางการเงินของบริษัท ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับเป้าหมาย
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN)
อันดับเครดิตองค์กร: AA
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
CPN20DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 AA
CPN218A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,900 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 AA
CPN21OA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 AA
CPN21DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 AA
CPN221A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 AA
CPN225A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 AA
CPN228A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 AA
CPN22DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 AA
CPN235A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 AA
CPN258A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 AA
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 3,600 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 15 ปี AA
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable