ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB” พร้อมด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับของบริษัทในการก่อสร้างโครงการอาคารสูง รวมถึงความสามารถในการทำกำไรที่แข็งแกร่ง และสภาพคล่องทางการเงินที่เพียงพอ ทว่าจุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากความเสี่ยงที่อยู่ในระดับสูงจากการกระจุกตัวของลูกค้าและแนวโน้มที่ซบเซาของธุรกิจก่อสร้างภายในประเทศในภาคอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การประเมินอันดับเครดิตยังพิจารณารวมไปถึงภาระหนี้ของบริษัทที่มีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นและความเสี่ยงจากการดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นธุรกิจที่บริษัทมีกลยุทธ์ที่จะเข้าไปดำเนินการอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
มีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับ
สถานะทางธุรกิจของบริษัทอยู่ในระดับที่ดีจากการมีผลงานในการก่อสร้างอาคารสูงที่ได้รับการยอมรับเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ บริษัทมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักอย่างดีในงานก่อสร้างอาคารสูงให้แก่ลูกค้าในหลายๆ ภาคธุรกิจ เช่น อาคารที่พักอาศัย คอนโดมิเนียม อาคารเพื่อการพาณิชย์ โรงแรม และโรงงานอุตสาหกรรม นอกจากนี้ บริษัทยังมีชื่อเสียงในด้านการก่อสร้างโครงการต่าง ๆ ให้แล้วเสร็จได้ตามแผนงานอีกด้วย
บริษัทก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ และในพื้นที่ที่มีทำเลดีนอกเขตเมืองเป็นส่วนใหญ่ โดยบริษัทมีกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงซึ่งส่วนใหญ่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทได้รับสัญญางานก่อสร้างใหม่ ๆ ซึ่งมีมูลค่าอยู่ที่ระดับ 3.5-5.5 พันล้านบาทต่อปี ในขณะที่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 บริษัทได้ลงนามในสัญญางานใหม่ไปแล้วที่มูลค่า 4.1 พันล้านบาท
การมีวินัยที่ต่อเนื่องช่วยรักษาความสามารถในการทำกำไรให้แข็งแกร่ง
บริษัทมีมาตรการในการรักษาวินัยในการทำงานมาอย่างยาวนานเพื่อที่จะรักษาระดับอัตรากำไรเอาไว้อย่างต่อเนื่อง โดยทั่วไปแล้วบริษัทจะหลีกเลี่ยงการใช้กลยุทธ์การแข่งขันทางด้านราคาเพื่อให้ได้สัญญาใหม่ที่มีรายได้สูงขึ้น ในทางตรงข้าม บริษัทจะเลือกรับงานใหม่ในโครงการที่มีมูลค่าเหมาะสมกับต้นทุนมากกว่าโดยเน้นเฉพาะโครงการที่มีความเป็นไปได้และสามารถสร้างกำไรให้แก่บริษัทเป็นส่วนใหญ่
บริษัทใช้เทคโนโลยีระบบคอนกรีตสำเร็จรูป (Pre-cast Concrete) ในการก่อสร้างซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนและระยะเวลาในการก่อสร้างได้ตามแผน ทั้งนี้ ทั้งต้นทุนและระยะเวลาก่อสร้างถือว่าเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จของบริษัท โดยบริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นในธุรกิจรับเหมาก่อสร้างที่ประมาณ 12%-15% ซึ่งนับว่าสูงกว่าบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ด้วยกัน
ผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ทำได้ใกล้เคียงกับประมาณการของทริสเรทติ้งแม้ว่ารายได้จะต่ำกว่าคาดก็ตาม โดยบริษัทมีรายได้อยู่ที่ 3.1 พันล้านบาทซึ่งลดลง 2% จากปีก่อน แต่บริษัทก็มีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ในระดับสูงที่ 14.4% ซึ่งส่งผลให้บริษัทมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 304 ล้านบาท
ยังคงมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของลูกค้าอยู่ในระดับสูง
ความแข็งแกร่งของบริษัทถูกลดทอนบางส่วนจากการที่โครงการก่อสร้างที่บริษัทได้รับมาเกือบทั้งหมดนั้นเป็นงานก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งมาจากลูกค้ารายใหญ่จำนวนน้อยราย โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ลูกค้ารายใหญ่ที่สุดของบริษัทคือ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมของลูกค้าดังกล่าวสร้างรายได้ให้แก่บริษัทคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25% โดยเฉลี่ยในแต่ละปี
ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทมีมูลค่างานในมือที่รอส่งมอบ (Backlog) จำนวน 9.5 พันล้านบาท บริษัทมีลูกค้ารายใหญ่ที่สุด 2 รายคือบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมูลค่างานจากลูกค้าทั้ง 2 รายนี้มีสัดส่วนถึง 60% ของมูลค่างานในมือที่รอส่งมอบทั้งหมดของบริษัท ทั้งนี้ ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวจากการมีลูกค้าน้อยรายจะส่งผลในด้านลบต่ออันดับเครดิตของบริษัท อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงดังกล่าวก็ลดทอนลงเนื่องจากลูกค้าใหญ่ทั้ง 2 รายดังกล่าวมีความน่าเชื่อถือสูง ซึ่งความเสี่ยงของการไม่ได้รับชำระเงินจากลูกค้าทั้ง 2 รายนี้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้
อันดับเครดิตยังมีข้อจำกัดจากธรรมชาติที่ผันผวนของธุรกิจรับเหมาก่อสร้างอีกด้วย ในขณะที่วงจรธุรกิจรับเหมาก่อสร้างก็ได้รับอิทธิพลจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่ ในช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซบเซาเป็นเวลานานนั้นจะส่งผลกระทบต่อกระแสรายได้ของบริษัท นอกจากนี้ การแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจรับเหมาก่อสร้างก็ยังเป็นปัจจัยลบต่อการดำเนินงานของบริษัทอีกด้วยเช่นกัน
ขยายกิจการสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง
บริษัทกลับเข้าสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งภายหลังจากที่ได้ขายบริษัทย่อยรายสำคัญออกไปในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเพื่อช่วยให้ทั้งรายได้และกำไรเพิ่มขึ้นอีกเล็กน้อย ในครั้งนี้บริษัทลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยผ่านกิจการร่วมค้าร่วมกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ มูลค่ารวมประมาณ 6.6 พันล้านบาท ซึ่งโครงการที่พัฒนาภายได้กิจการร่วมค้าประกอบด้วยทาวน์โฮม 3 โครงการและคอนโดมิเนียม 3 โครงการ นอกจากนี้ บริษัทยังพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของตนเองจำนวน 4 โครงการอีกด้วยซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 2 โครงการในทำเลที่ดีในเขตกรุงเทพฯ และบ้านเดี่ยวอีก 2 โครงการในทำเลรอบนอกกรุงเทพฯ โดยโครงการเหล่านี้มีมูลค่ารวม 5.2 พันล้านบาท
เนื่องจากชื่อเสียงของแบรนด์สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทยังไม่เป็นที่รู้จัก ทริสเรทติ้งจึงมองว่าบริษัทน่าจะต้องนำเสนอสินค้าที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าและมีระดับราคาที่แข่งขันได้มากกว่านี้ ทั้งนี้ ด้วยสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดที่อยู่อาศัย บริษัทอาจจะได้รับผลกระทบจากโครงการที่มียอดขายช้า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาเป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจ
ทริสเรทติ้งมองว่าปัจจัยกดดันต่อการดำเนินธุรกิจที่สำคัญของบริษัทคือภาวะอุปสงค์ที่ซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสาเหตุมาจากหลายปัจจัย เช่น การชะลอตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่อ่อนแอของทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างชาติ รวมถึงระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ยิ่งไปกว่านั้น ทริสเรทติ้งยังคาดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบในทางลบเมื่อเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีผลบังคับใช้เต็มที่แล้วอีกด้วย ทั้งนี้ จะเห็นได้จากตัวเลขในปี 2562 ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตมีการเปิดขายโครงการใหม่ลดลงถึง 20% จากปี 2561 โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมนั้นลดลงถึง 40% ในสถานการณ์ดังกล่าวทริสเรทติ้งคาดว่าการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ห่างไกล
ภาวะที่ซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบที่รุนแรงต่อผลการดำเนินงานของบริษัทจากหลายๆ สาเหตุ ประการแรก บริษัทมีลูกค้าหลักเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญกับภาวะตลาดที่ซบเซา ประการที่สอง ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างของบริษัทกระจุกตัวอยู่เฉพาะการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น ยิ่งไปกว่านั้น ภาวะซบเซาของตลาดที่อยู่อาศัยและราคาที่ลดลงก็ยิ่งจะส่งผลกระทบในเชิงลบต่อยอดขายโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทอีกด้วย
จากผลกระทบดังกล่าวทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะชะลอแผนการเติบโตในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลง โดยคาดว่าบริษัทจะหยุดพัฒนาโครงการหลายๆ โครงการจนกว่าสภาวะตลาดจะฟื้นกลับมา แผนการเปิดโครงการใหม่และซื้อที่ดินเพิ่มก็ควรจะชะลอออกไปด้วยเช่นกัน ทริสเรทติ้งจึงคาดว่ารายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทจะยังคงมีไม่มากนักในช่วง 3 ปีข้างหน้าเมื่อพิจารณาจากโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา
คาดว่าความสามารถในการทำกำไรจะลดลง
ภายใต้ประมาณการพื้นฐานสำหรับปี 2563-2565 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะอยู่ในช่วง 5-6 พันล้านบาทต่อปี โดยรายได้ส่วนใหญ่จะมาจากธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะรักษาผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้จากการมีมาตรการควบคุมต้นทุนที่มีประสิทธิภาพและกลยุทธ์การรับงานก่อสร้างที่มีอัตรากำไรสูง อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทคาดว่าน่าจะปรับตัวลดลงในช่วง 3 ปีข้างหน้าอันเนื่องมาจากการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและภาวะชะลอตัวในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 12%-13% เมื่อเทียบกับระดับ 14%-18% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายนั้นน่าจะอยู่ที่ระดับ 350-400 ล้านบาทต่อปี ในขณะที่เงินทุนจากการดำเนินงานจะอยู่ในช่วง 250-300 ล้านบาทต่อปี
ภาระหนี้เพิ่มขึ้นแต่อยู่ในระดับที่ยอมรับได้
ทริสเรทติ้งคงมุมมองว่าภาระหนี้ของบริษัทน่าจะเพิ่มสูงขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าเพื่อใช้ในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 30%-35% ซึ่งต่ำกว่าประมาณการก่อนหน้าที่ระดับประมาณ 50%-55% เนื่องจากทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะชะลอแผนการลงทุนส่วนใหญ่ออกไป และในส่วนของกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้นั้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายน่าจะอยู่ที่ประมาณ 3 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ในการประเมินภาระหนี้ของบริษัทนั้นทริสเรทติ้งได้รวมภาระหนี้ตามสัดส่วนของบริษัทที่เกี่ยวข้องเข้าไว้ด้วยเพื่อสะท้อนภาระหนี้ของบริษัทในฐานะผู้ร่วมลงทุนและผู้ค้ำประกัน จากประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทจะเพิ่มขึ้นไปสู่ระดับประมาณ 2-2.5 พันล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้าจาก 1.5 พันล้านบาท ณ เดือนกันยายน 2562
มีสภาพคล่องทางการเงินที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทมีเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นมูลค่ารวม 883 ล้านบาท เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 250 ล้านบาท ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นสำหรับซื้อที่ดินจำนวน 711 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้า โดยบริษัทมีแผนจะแปลงเงินกู้ยืมระยะสั้นนี้ให้เป็นเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง ในช่วง 3 ปีข้างหน้าทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะอยู่ที่ระดับเกินกว่า 20% ในขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับเกินกว่า 6 เท่า
เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ที่มีกับธนาคาร บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนภาระหนี้รวมสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกิน 2.5 เท่า ทั้งนี้ บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.6 เท่า ณ เดือนกันยายน 2562
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
• รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 5-6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2565
• อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับ 11%-13%
• อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) จะอยู่ที่ระดับ 6%-7% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
• สัญญางานรับเหมาก่อสร้างใหม่ ๆ จะมีมูลค่าประมาณ 3.5 พันล้านบาทต่อปี
• โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดขายจะมีมูลค่า 1.8 พันล้านบาทในปี 2563 และมูลค่า 700-800 ล้านบาทในปี 2564
• รายได้จากการขายวัสดุก่อสร้างจะอยู่ในช่วง 500-550 ล้านบาทต่อปี
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะรักษาความสามารถในการแข่งขันในธุรกิจหลักคืองานรับเหมาก่อสร้างได้อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งบริษัทจะรักษาผลการดำเนินงานได้ใกล้เคียงกับที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ ทริสเรทติ้งยังคาดด้วยว่าบริษัทจะยังคงมีความระมัดระวังที่จะไม่ก่อภาระหนี้ที่ไม่จำเป็นในระหว่างที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังซบเซา นอกจากนี้ แม้ว่าภาระหนี้จะมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าภาระหนี้และกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทจะอยู่ในระดับตามที่ประมาณการเอาไว้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตยังไม่มีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า อย่างไรก็ตาม หากบริษัทสามารถปรับเพิ่มรายได้และความสามารถในการทำกำไรให้สูงขึ้นจากระดับปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญเป็นระยะเวลานานอย่างต่อเนื่องในขณะที่ยังคงบริหารจัดการภาระหนี้อย่างระมัดระวังได้ก็อาจมีการปรับเพิ่มอันดับเครดิตต่อไป
ในทางกลับกัน อันดับเครดิต/และหรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากบริษัทสูญเสียความสามารถในการแข่งขันและความสามารถในการทำกำไรลดลงเป็นระยะเวลานานอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ อันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากบริษัทมีการลงทุนจำนวนมากในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จนทำให้โครงสร้างทางการเงินและกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจนเป็นเหตุให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเกินกว่า 5 เท่าเป็นเวลาต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) (PREB)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable