ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงต่ำ สัดส่วนรายได้จากโครงการร่วมทุนที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น และความสามารถในการทำกำไรในระดับที่ค่อนข้างสูงของบริษัท อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็ลดทอนลงจากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทที่เพิ่มขึ้นในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วและความกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงจากเหตุไม่คาดคิดกรณีการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 (COVID-19) ซึ่งจะส่งผลกดดันต่อภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศและความต้องการที่อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลงานเป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลงานที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงต่ำเอาไว้ได้ รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 3.7-4.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาจาก 1.5-2.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงก่อนหน้านี้ บริษัทยังสามารถเปิดโครงการคอนโดมิเนียมได้มากขึ้นภายหลังจากการร่วมทุนกับกลุ่มฮันคิวในปี 2560 ดังนั้น ยอดขายคอนโดมิเนียม (รวมยอดขายจากโครงการร่วมทุน) จึงเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยยอดขายคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วง 5.4-9.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2562 เพิ่มขึ้นจาก 2.4-3.8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556-2559
รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรก็ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็น 0.7-0.9 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจาก 0.4-0.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ บริษัทยังมีแผนจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้นเพื่อทดแทนการชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียม ดังนั้น จึงคาดว่าสัดส่วนรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรจะเพิ่มขึ้นเป็น 20%-30% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วง 3 ปีข้างหน้าจาก 12%-16% ในช่วงปี 2560-2562
สัดส่วนรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้การร่วมทุนที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ในช่วง 4-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 เนื่องจากบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการร่วมทุนมากกว่าโครงการของบริษัทเอง จึงคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมในงบการเงินรวมของบริษัทอาจจะไม่ได้เติบโตมากนัก อย่างไรก็ตาม สัดส่วนรายได้จากโครงการร่วมทุนจะมีความสำคัญมากขึ้น ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2562 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนระหว่างการพัฒนาจำนวน 9 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขาย 1.63 หมื่นล้านบาท โครงการร่วมทุนทั้งหมดมียอดขาย 43% และยอดโอน 5% ยอดขายรอการรับรู้รายได้จากโครงการร่วมทุนมีมูลค่า 1.07 หมื่นล้านบาทหรือคิดเป็น 90% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมดของบริษัท โดยยอดขายรอการรับรู้รายได้ดังกล่าวจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าในช่วงปี 2563-2565
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนดังกล่าวจำนวน 0.3-0.4 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนจำนวน 3 โครงการต่อปี และยังมีแผนจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรร่วมทุนมูลค่า 5-6 พันล้านบาทต่อปีกับกลุ่มฮันคิวอีกด้วย โดยจำนวนโครงการร่วมทุนที่มากขึ้นจะยิ่งทำให้บริษัทมีรายได้ค่าบริหารโครงการที่มากขึ้น ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ค่าบริหารโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ 0.8-1 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
สัดส่วนรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ยังไม่มากนัก
นอกเหนือจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายแล้ว บริษัทยังกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและธุรกิจโซล่าร์ฟาร์มอีกด้วย รายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการอยู่ที่ 0.2-0.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2560 และเพิ่มขึ้นเป็น 0.8 พันล้านบาทในปี 2561 และ 1.3 พันล้านบาทในปี 2562 ทั้งนี้ บริษัทได้ร่วมลงทุนกับ บริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด ในการพัฒนาอาคารสำนักงานเกรด A ชื่อ “Spring Tower” ซึ่งตั้งอยู่บนถนนพญาไท โครงการดังกล่าวแล้วเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินงานในเดือนมกราคม 2563 โดยมีอัตราการเช่า ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 50% ทั้งนี้
ทริสเรทติ้งคาดว่าโครงการดังกล่าวจะสร้างส่วนแบ่งกำไรประมาณ 10 ล้านบาทต่อปีตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป
บริษัทเริ่มดำเนินงานโครงการโซล่าร์ฟาร์มในเชิงพาณิชย์ในช่วงปลายปี 2558 โดยการจำหน่ายไฟฟ้าจำนวน 70 ล้านกิโลวัตต์ต่อปีให้แก่การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (กฟภ.) ในช่วงปี 2559-2562 โครงการโซล่าร์ฟาร์มสร้างรายได้ประมาณ 0.4 พันล้านบาทต่อปีและกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายประมาณ 0.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีส่วนแบ่งกำไรจากโซล่าร์ฟาร์มอยู่ที่ 50-60 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2562 ในมุมมองของทริสเรทติ้งคาดว่าสัดส่วนรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ของบริษัทจะยังคงต่ำกว่า 30% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
ความสามารถในการทำกำไรอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมเอาไว้ได้ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของบริษัทเท่ากับ 1.2-1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2562 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ในช่วง 23%-30% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ 15% อัตรากำไรสุทธิของบริษัทอยู่ที่ระดับ 14%-19% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2559-2562 ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ 10% อัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรอยู่ที่ระดับ 10%-16% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ความสามารถในการควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างและการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมช่วยให้บริษัทมีอัตรากำไรในระดับที่ค่อนข้างสูง นอกจากนี้ สัดส่วนของส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในโครงการร่วมทุนที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นก็จะช่วยทำให้ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทเพิ่มขึ้นอีกด้วย
ทริสเรทติ้งมองว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัวซึ่งเป็นผลมาจากภัยแล้งและการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปี 2563 ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจลดลงเล็กน้อยในปีนี้เนื่องจากบริษัทต้องใช้เงินทุนในการทำการตลาดและส่งเสริมการขายเพื่อเร่งยอดขายให้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม ส่วนแบ่งกำไรจากการโอนโครงการร่วมทุนที่มากขึ้นน่าจะช่วยให้บริษัทสามารถรักษาอัตรากำไรสุทธิที่ประมาณ 15% และอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรที่ 6%-9% เอาไว้ได้ในช่วงปี 2563-2565
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มขึ้นในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว
การขยายโครงการคอนโดมิเนียมอย่างรวดเร็วทั้งในโครงการร่วมทุนและโครงการของบริษัทเองในช่วงปี 2560-2562 ทำให้ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าในอดีต โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็น 53% ในปี 2561 และ 57% ในปี 2562 จาก 46% ในปี 2560 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงเหลือ 15% ในปี 2561 และ 12% ในปี 2562 จาก 20% ในปี 2560 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบริษัทจะมีการส่งมอบโครงการร่วมทุนมากขึ้นในช่วงปี 2563-2565 จึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนและกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้จะไม่อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 52%-55% ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ระหว่าง 9%-11% เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศจึงคาดว่าบริษัทจะขยายธุรกิจด้วยความระมัดระวังเพื่อรักษาโครงสร้างเงินทุนและบริหารกระแสเงินสดให้ได้ตามที่คาดการณ์ไว้ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 4 พันล้านบาทในปี 2563 และมูลค่า 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 โดยมูลค่าโครงการของบริษัทเองจะอยู่ที่ประมาณ 25%-30% ของมูลค่าโครงการใหม่ทั้งหมด และยังคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรทั้งโครงการร่วมทุนและโครงการของบริษัทเองมากกว่าในอดีตที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะมีมูลค่าโครงการรวม 5 พันล้านบาทต่อปี งบประมาณประจำปีสำหรับการซื้อที่ดินในโครงการของบริษัทเองจะอยู่ที่ 0.8-0.9 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าและของโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ 1.5-1.8 พันล้านบาท
ความกังวลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศ ในขณะเดียวกัน ผลกระทบในด้านลบจากสงครามการค้าโลกและการแข็งค่าของเงินบาทก็ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อต่างชาติชะลอตัวตั้งแต่ปี 2562 โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อชาวจีน
ความเสี่ยงจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปีนี้อาจยิ่งส่งผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงรอดูสถานการณ์อยู่เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศอาจหยุดชะงักในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 นอกจากนี้ การจำกัดการเดินทางในหลาย ๆ ประเทศโดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศจีนก็ทำให้บริษัทต้องเลื่อนการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อต่างชาติออกไปอีก 3-4 เดือน บริษัทมีคอนโดมิเนียมที่ขายให้ลูกค้าต่างชาติในสัดส่วน 22% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมด ณ เดือนธันวาคม 2562 โดยมียอดขายรอการรับรู้รายได้ที่พร้อมส่งมอบให้แก่ลูกค้าต่างชาติในปีนี้ประมาณ 1.2 พันล้านบาทหรือคิดเป็น 17% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมดที่จะส่งมอบในปีนี้
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะยังคงมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนธันวาคม 2562 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 1.2 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกจำนวน 4.1 พันล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 0.9 พันล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งรวมถึงที่ดินเปล่ามูลค่าตามบัญชีจำนวน 0.9 พันล้านบาทและสินค้าเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายอีกจำนวน 1.8 พันล้านบาทด้วย ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.4 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหนี้สินระยะสั้น 1.5 พันล้านบาท หุ้นกู้ 0.95 พันล้านบาท และเงินกู้ระยะยาว 5 ล้านบาท
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้สอดคล้องตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้และวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2.5 เท่าและ 2 เท่าตามลำดับ ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2562 อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 1.32 เท่า ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2563-2565 ดังนี้
• บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมทั้งในส่วนของโครงการร่วมทุนและโครงการของบริษัทเองมูลค่า 4 พันล้านบาทในปี 2563 และมูลค่า 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
• บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรภายใต้การร่วมทุนและโครงการของบริษัทเองมูลค่า 5 พันล้านบาทต่อปี
• งบประมาณประจำปีสำหรับการซื้อที่ดินในโครงการของบริษัทเองจะอยู่ที่ 0.8-0.9 พันล้านบาทและของโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ 1.5-1.8 พันล้านบาท
• รายได้จากการดำเนินงานรวมจะมีจำนวน 4-5 พันล้านบาทต่อปี และส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนจะมีจำนวน 0.1-0.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศผนวกกับความเสี่ยงจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ให้สูงเกินกว่า 25% และยังคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 52%-55% ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า รวมถึงอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ในช่วง 9%-11% อีกด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทแตกต่างไปจากที่ประมาณการไว้อย่างมีนัยสำคัญในช่วงเวลาหนึ่ง ทั้งนี้ อันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนสูงเกินกว่า 60% ในช่วงเวลาหนึ่งโดยที่บริษัทไม่มีผลตอบแทนที่เท่าเทียมกันมาชดเชย ในทางตรงกันข้าม หากสถานะทางการตลาดและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากที่คาดการณ์ไว้ก็อาจส่งผลบวกต่ออันดับเครดิตได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable