ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงขนาดธุรกิจของบริษัทที่เล็กลงภายหลังจากการขายหุ้นใน บริษัท
แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียม รวมถึงผลการดำเนินงานที่ผันผวนและอัตรากำไรที่ต่ำของธุรกิจสังกะสีออกไซด์และธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายอีกด้วย แม้ว่าภาระหนี้ของบริษัทจะลดลงอย่างมากภายหลังจากการขายกิจการของบริษัทแผ่นดินทองฯ แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะสูงขึ้นอีกในปีการเงิน 2564 (ตุลาคม 2563-กันยายน 2564) เนื่องจากบริษัทมีแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นและมีแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ซึ่ง
ทริสเรทติ้งคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 45% เอาไว้ได้
อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัส
โคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่อเศรษฐกิจภายในประเทศและต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ขนาดธุรกิจที่เล็กลงและความหลากหลายของธุรกิจที่ลดลง
ขนาดธุรกิจของบริษัทเล็กลงอย่างมากหลังจากการขายกิจการของบริษัทแผ่นดินทองฯ ออกไป นอกจากนี้ ความหลากหลายของธุรกิจของบริษัทก็ลดลงเนื่องจากธุรกิจของบริษัทแผ่นดินทองฯ ครอบคลุมถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรร อาคารสำนักงานให้เช่า 3 แห่ง โรงแรม 3 แห่ง และโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานซึ่งเป็นโครงการร่วมทุน หากไม่มีธุรกิจของบริษัทแผ่นดินทองฯ แล้ว รายได้หลักของบริษัทจะมาจากการจำหน่ายคอนโดมิเนียมและสังกะสีออกไซด์ โดยในช่วงปีการเงิน 2560-2562 รายได้จากการขายคอนโดมิเนียมคาดว่าจะอยู่ที่ 3-3.5 พันล้านบาทต่อปี ในขณะที่รายได้จากธุรกิจสังกะสีออกไซด์จะอยู่ที่ประมาณ 1.2-2 พันล้านบาทต่อปี รายได้ที่สม่ำเสมอจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าจะเหลือเพียงโรงแรม 1 แห่งคือ ?โมดิน่า บาย เฟรเซอร์ส? ที่จังหวัดบุรีรัมย์ ซึ่งคาดว่าจะมีรายได้ประมาณ 60 ล้านบาทต่อปีหากไม่มีผลกระทบจากโรคระบาด
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มูลค่ารวม 6 พันล้านบาทในปีการเงิน 2563 มูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาทในปีการเงิน 2564 และมูลค่า 7 พันล้านบาทในปีการเงิน 2565 รายได้รวมของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ 4-5.8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2563-2565 ซึ่งลดลงจากประมาณ 1.9 หมื่นล้านบาทในปีการเงิน 2562 ในขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของบริษัทคาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 400-600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2563-2565 จากประมาณ 3.7 พันล้านบาทในปีการเงิน 2562
ผลงานที่เป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียม
ทริสเรทติ้งมองว่าผลงานของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมนั้นเป็นที่ยอมรับ โดยก่อนหน้านี้บริษัทเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางโดยมีราคาขายต่อยูนิตที่ 2-4 ล้านบาท ทั้งนี้ ตั้งแต่ปีการเงิน 2561 บริษัทได้เปิดโครงการใหม่อีกหลายโครงการภายใต้แบรนด์สินค้าใหม่เพื่อให้ครอบคลุมสินค้าทุกช่วงระดับราคา โดยในปัจจุบันบริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ ?BLUE? ?DENIM? ?CIELA? ?MAZARINE? และ ?ANIL? ซึ่งมีราคาขายตั้งแต่ 80,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ในตลาดระดับล่างจนถึงราคาขายเกินกว่า 200,000 บาทต่อ ตร.ม. ในตลาดระดับสูง
บริษัทมียอดขายคอนโดมิเนียมในปีการเงิน 2561 อยู่ที่ 4.7 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจากระดับเฉลี่ยที่ 2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม เนื่องจากความต้องการที่ชะลอตัวของตลาดภายในประเทศและผลกระทบในเชิงลบจากโรคโควิด 19 ทำให้ยอดขายลดลงเหลือ 2.9 พันล้านบาทในปีการเงิน 2562 และ 3 พันล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2563 รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 2.8-3.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2560-2562 ณ เดือนกันยายน 2563 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวน 11 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) เท่ากับ 7.9 พันล้านบาท และมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่ารวม 3.3 พันล้านบาท โดยบริษัทจะส่งมอบยอดขายที่รอการรับรู้รายได้มูลค่า 900 ล้านบาทในปีการเงิน 2564 และมูลค่า 2.4 พันล้านบาทจะส่งมอบในปีการเงิน 2565 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งประมาณการว่ารายได้จากการขายที่อยู่อาศัยของบริษัท (ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมเข้าอยู่) จะอยู่ที่ประมาณ 2.8-4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 ซึ่งรายได้ในส่วนนี้จะยังคงเป็นสัดส่วนหลักที่ประมาณ 65%-75% ของรายได้รวมของบริษัท
มีความเสี่ยงจากผลการดำเนินงานที่ผันผวน อัตรากำไรที่ต่ำของธุรกิจสังกะสีออกไซด์ และวงจรเศรษฐกิจของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
หลังจากการขายหุ้นในบริษัทแผ่นดินทองฯ รายได้จากธุรกิจสังกะสีออกไซด์จะเป็นสัดส่วนที่มีนัยสำคัญต่อรายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัท ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการจำหน่ายสังกะสีออกไซด์จะอยู่ในช่วง 1-1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2563-2565 หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25%-30% ของรายได้รวมของบริษัท อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานของธุรกิจสังกะสีออกไซด์ค่อนข้างผันผวนโดยขึ้นอยู่กับความต้องการและอุปทานในอุตสาหกรรมและราคาขาย บริษัทมีรายได้จากการจำหน่ายสังกะสีออกไซด์อยู่ในระดับสูงสุดที่ 2 พันล้านบาทในปีการเงิน 2561 เพิ่มขึ้นจากระดับ 1.1-1.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2557-2560 อย่างไรก็ตาม ความตึงเครียดของสถานการณ์การค้าโลกในปี 2562 และการระบาดของโรคโควิด 19 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 ส่งผลให้รายได้ของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ 1.5 พันล้านบาทและ 0.8 พันล้านบาท ตามลำดับ ทั้งนี้ อัตรากำไรขั้นต้นยังคงผันแปรในช่วง 3%-14% โดยขึ้นอยู่กับราคาสังกะสีในตลาด London Metal Exchange (LME) อีกด้วย ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทในปีการเงิน 2563 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.5%-2%
บริษัทมีอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ที่ระดับ 17%-19% ในช่วงปีการเงิน 2560-2562 ซึ่งได้รับแรงหนุนจากอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่สูงถึง 20% ของบริษัทแผ่นดินทองฯ ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ 15% ด้วย ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทในอนาคตจะต่ำลงกว่าในอดีตที่ผ่านมาหลาย ๆ ปีเนื่องจากการมีอัตรากำไรที่ต่ำกว่าจากทั้งธุรกิจคอนโดมิเนียมและธุรกิจสังกะสีออกไซด์ ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทได้รับแรงกดดันจากต้นทุนค่าที่ดินที่แพงขึ้นและการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดคอนโดมิเนียม รวมถึงราคาที่ผันผวนของสังกะสีออกไซด์ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายไว้ได้ที่ระดับประมาณ 10% ในช่วงปีการเงิน 2563-2565
ความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากโรคโควิด 19
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก ในขณะเดียวกันก็ยังมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไปอีกด้วย การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่กินเวลายาวนานอาจส่งผลให้เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงและกดดันความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ ปริมาณหนี้เสียก็อาจเพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อบวกกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะส่งผลลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท จากสภาวการณ์ดังกล่าว บริษัทจำเป็นจะต้องมีความระมัดระวังมากยิ่งขึ้นในการที่จะเปิดโครงการใหม่และการคัดกรองลูกค้า
ภาระหนี้ลดลงชั่วคราว
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีภาระหนี้ลดลงเพียงชั่วคราวภายหลังจากการขายหุ้นในสัดส่วน 39.2% ของบริษัทแผ่นดินทองฯ โดยเงินสดรับจากการขายหุ้นคิดเป็นประมาณ 7.7 พันล้านบาทและบริษัทได้บันทึกกำไรจากการขายหุ้นดังกล่าวจำนวน 1.3 พันล้านบาทในไตรมาสสุดท้ายของปีการเงิน 2562 ซึ่งเงินที่ได้จากการขายหุ้นนั้นบริษัทได้นำไปใช้ในการจ่ายปันผลและชำระคืนหนี้บางส่วน ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2563 บริษัทมีภาระหนี้สุทธิ (หักเงินสด) จำนวน 2.49 พันล้านบาทและมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ 21.1% อย่างไรก็ตาม ภาระหนี้ของบริษัทคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกเนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นและลงทุนในธุรกิจอื่น ๆ ด้วย
ในช่วงปีการเงิน 2563-2565 บริษัทมีแผนจะลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่าแห่งใหม่ที่ทองหล่อ และขยายโรงงานสังกะสีออกไซด์ อย่างไรก็ตาม จากการระบาดของโรคโควิด 19 การขยายโรงงานจึงถูกเลื่อนออกไป แม้ว่าบริษัทจะขยายธุรกิจในเชิงรุก แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 45% ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทอยู่ระหว่างการลงทุนในธุรกิจใหม่ อย่างไรก็ตาม สำหรับประเด็นเกี่ยวกับประเภทของธุรกิจ ขนาดของเงินลงทุน และระยะเวลาการลงทุนนั้นบริษัทยังจะต้องพิจารณาในรายละเอียดต่อไป ในกรณีที่มีการซื้อกิจการใหม่เกิดขึ้น สถานะทางธุรกิจและการเงินของบริษัทอาจแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญไปจากที่คาดการณ์ไว้ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งจำเป็นจะต้องทำการประเมินความเสี่ยงของบริษัทอีกครั้งเมื่อมีการซื้อกิจการ
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนมิถุนายน 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 2.9 พันล้านบาทและวงเงินกู้ยืมระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 2.1 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 200-300 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.8 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 2.5 พันล้านบาทและเงินกู้โครงการจำนวน 0.3 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถต่ออายุเงินกู้ยืมระยะสั้นออกไปได้หรือจ่ายชำระคืนภายใน 12 เดือนข้างหน้า ในขณะที่เงินกู้โครงการจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดจากการโอนคอนโดมิเนียม
บริษัทจำเป็นจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุน (ไม่รวมรายได้สิทธิการเช่ารอตัดบัญชี) ไม่ให้เกินกว่า 2 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ที่มีกับธนาคารและของหุ้นกู้ ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2563 อัตราส่วนนี้อยู่ที่ระดับ 0.6 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้าโดยไม่มีปัญหาใด ๆ
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปีการเงิน 2563-2565 ดังนี้
? บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มูลค่า 6 พันล้านบาทในปีการเงิน 2563 มูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาทในปีการเงิน 2564 และมูลค่า 7 พันล้านบาทในปีการเงิน 2565
? รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ 4-4.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2563-2564 และ 5.8 พันล้านบาทในปีการเงิน 2565
? งบประมาณในการซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 443 ล้านบาทในปีการเงิน 2563 และ 1.5-2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2564-2565
? เงินลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและธุรกิจสังกะสีออกไซด์คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1 พันล้านบาทในช่วงปีการเงิน 2563-2565
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานให้ได้ตามเป้าหมาย ถึงแม้ว่าจะมีการแข่งขันที่รุนแรงและความต้องการที่ชะลอตัวลงในตลาดคอนโดมิเนียม แต่
ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ในระดับประมาณ 10% เอาไว้ได้ในช่วงปีการเงิน 2563-2565 ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนคาดว่าจะอยู่ต่ำกว่า 45% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้ นอกจากนี้ อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับผลกระทบในทางลบได้หากการขยายธุรกิจเชิงรุกของบริษัททำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มสูงเกินกว่า 55% ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตในอนาคตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากขนาดธุรกิจของบริษัทขยายใหญ่ขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในขณะที่ภาระหนี้ของบริษัทไม่ได้แตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) (UV)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable