ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB+? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่ได้รับการยอมรับเป็นอย่างดี ตลอดจนสถานะทางการตลาดที่น่าพอใจในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ระดับฐานรายได้ที่เพิ่มขึ้น และภาระหนี้ที่ค่อนข้างสูง การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงการกระจุกตัวของโครงการคอนโดมิเนียมราคาสูงและความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างความกดดันต่อเศรษฐกิจภายในประเทศและความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางให้มีมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับและสถานะทางการตลาดเป็นที่น่าพอใจในตลาดที่อยู่อาศัย
ทริสเรทติ้งเห็นว่าบริษัทมีแบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับอย่างกว้างขวางและมีสถานะทางการตลาดเป็นที่น่าพอใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงสูง บริษัทมีส่วนแบ่งรายได้ประมาณ 5%-6% ของรายได้ทั้งหมดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 23 รายที่จัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง โดยรายได้ของบริษัทในปี 2562 อยู่ในระดับสูงสุดที่ 1.77 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 14% จากปี 2561 ส่วนในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 นั้น บริษัทมีรายได้อยู่ที่ 7.9 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 19% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน บริษัทเป็นผู้นำในตลาดบ้านจัดสรรที่ระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทต่อหลัง โดยรายได้จากบ้านจัดสรรที่ระดับนี้คิดเป็นสัดส่วนเกินกว่า 42% ของรายได้รวมของบริษัทในปี 2562 จนถึงช่วงครึ่งแรกของปี 2563
ตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา บริษัทได้ขยายสินค้าบ้านจัดสรรในระดับราคาที่ต่ำลงให้เพิ่มมากขึ้นโดยราคาอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี ทั้งนี้ ผู้บริหารมองว่าตลาดในกลุ่มนี้เป็นตลาดที่มีขนาดค่อนข้างใหญ่และยังคงมีศักยภาพในการเติบโตแม้ว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารจะสูงกว่าก็ตาม ซึ่งการขยายสินค้าไปในตลาดระดับราคาที่ต่ำกว่าเดิมจะช่วยผลักดันการเติบโตของบริษัทในระยะปานกลางได้ อย่างไรก็ตาม บริษัทจะต้องคัดกรองลูกค้าให้มากขึ้นเนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในลูกค้ากลุ่มนี้ก็มีค่อนข้างสูงด้วยเช่นกัน
ระดับฐานรายได้เพิ่มขึ้น
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ในช่วง 1.7-1.8 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ซึ่งฐานรายได้ของบริษัทในช่วงปี 2558-2560 ยังคงอยู่ที่ประมาณ 1.4 หมื่นล้านบาทต่อปี โดยฐานรายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 1.6-1.7 หมื่นล้านบาทต่อปีนับตั้งแต่ปี 2561 หลังจากการขยายสินค้าไปในระดับราคาที่ต่ำกว่าเดิม รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 75% ของรายได้รวม ในขณะที่รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วน 20% และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและการบริการมีสัดส่วน 5% ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (อัตราส่วนกำไร) ของบริษัทจะรักษาระดับอยู่ที่ 15%-18%
การมีสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรและยอดขายรอรับรู้รายได้ในระดับปานกลางน่าจะช่วยสนับสนุนระดับรายได้เป้าหมายของบริษัทเอาไว้ได้ ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2563 บริษัทมีที่อยู่อาศัยรอการส่งมอบมูลค่ารวมประมาณ 8.1 พันล้านบาท โดยจำแนกออกเป็นบ้านจัดสรรมูลค่า 3.9 พันล้านบาทและคอนโดมิเนียมอีก 4.2 พันล้านบาท โดยยอดขายบ้านจัดสรรจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2563 ส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมที่จะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้านั้นคาดว่าจะ
รับรู้เป็นรายได้จำนวนประมาณ 1.4 พันล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 กับอีกประมาณ 0.4 พันล้านบาทในปี 2564 ประมาณ 2.1 พันล้านบาทในปี 2565 และส่วนที่เหลือจะรับรู้ในปี 2566
การกระจุกตัวของโครงการคอนโดมิเนียมราคาสูง
บริษัทมีสินค้าที่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการคอนโดมิเนียม โดย ณ เดือนมิถุนายน 2563 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมขายจำนวน 10 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายประมาณ 1.4 หมื่นล้านบาทและมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 17.4 ล้านบาท นอกจากนี้ โครงการจำนวน 3 ใน 10 แห่ง (?บีทนิค? ?28 ชิดลม? และ ?สโคป
หลังสวน?) ยังมีสัดส่วนถึง 87% ของมูลค่าเหลือขายของคอนโดมิเนียมและมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 27.5 ล้านบาทอีกด้วย ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังได้ร่วมลงทุนกับ Nishi-Nippon Railroad Co., Ltd. (NNR) เพื่อพัฒนาและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม ?The Crest Park Residences? มูลค่า 3.5 พันล้านบาทในปีหน้าอีกด้วยเช่นกัน โดยโครงการจะมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 8.3 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทลงทุนในโครงการดังกล่าวในสัดส่วน 55% และ NNR ลงทุนในสัดส่วน 45%
เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง ฉะนั้น เงินลงทุนในแต่ละโครงการจึงมีมูลค่าสูงตามไปด้วย ยิ่งไปกว่านั้น โครงการคอนโดมิเนียมยังต้องใช้เวลาในการพัฒนานานหลายปี ดังนั้น หากบริษัทมียอดขายที่ช้าก็จะส่งผลให้ภาระหนี้ของบริษัทคงอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานานยิ่งขึ้น
ภาระหนี้ค่อนข้างสูง
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเมื่อพิจารณาจากแผนของบริษัทที่จะเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 1.5-2 หมื่นล้านบาทต่อปีและจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าอีกประมาณ 1.3-1.8 พันล้านบาทต่อปี ทั้งนี้ ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยที่การเปิดขายโครงการใหม่ในแต่ละปีที่มีมูลค่าสูงขึ้น อีกทั้งยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวนั้นได้ส่งผลทำให้สินค้าคงเหลือของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นมากกว่ายอดขาย จึงส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 57% จาก 55.8% ณ สิ้นปี 2562 ในการนี้ ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้าบริษัทมีแผนการที่จะลดงบประมาณซื้อที่ดินลงมาให้เหลือประมาณ 3-5 พันล้านบาทต่อปีและจะเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 1.5-2 หมื่นล้านบาทต่อปี
บริษัทยังมีแผนในการเพิ่มรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเป็น 7%-10% ของรายได้รวมอีกด้วย ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าหลัก ๆ จากอาคารสำนักงานให้เช่าจำนวน 4 อาคารอยู่ที่ประมาณ 800-850 ล้านบาทต่อปี หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5% ของรายได้รวม เพื่อเป็นการเพิ่มรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า บริษัทจึงมีแผนจะลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในประเทศสหรัฐอเมริกาด้วยงบลงทุนจำนวน 3 พันล้านบาท และจะขยายการลงทุนต่อไปในช่วง 3 ปีข้างหน้า รวมทั้งยังมีแผนจะขยายไปสู่ธุรกิจโรงแรมโดยตั้งงบลงทุนไว้อีกจำนวน 2 พันล้านบาทในช่วง 4 ปีข้างหน้าอีกเช่นกัน ทริสเรทติ้งมองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าจะช่วยให้บริษัทมีสินค้าเพิ่มมากขึ้น อีกทั้งยังจะมีรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ภาระหนี้ของบริษัทก็อาจจะทรงตัวอยู่ในระดับสูงในช่วงของการลงทุน
มีความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก แต่ในขณะเดียวกันก็ยังมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่กินเวลายาวนานอาจส่งผลให้เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงและกดดันความต้องการที่อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น อีกทั้งหนี้เสียก็อาจพุ่งสูงขึ้นอีกด้วย กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อรวมกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะส่งผลในด้านลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ จากสภาวการณ์ดังกล่าว บริษัทจึงจำเป็นจะต้องมีความระมัดระวังมากยิ่งขึ้นในการที่จะเปิดโครงการใหม่และการคัดกรองลูกค้า
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็คาดหวังว่ามาตรการช่วยเหลือต่าง ๆ ที่รัฐบาลออกมานั้นจะส่งผลในเชิงบวกในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเมื่อเร็ว ๆ นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลงโดยอนุญาตให้ผู้กู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% จากสินเชื่อที่กู้ รวมเป็น 110% จากมูลค่าที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทโดยจะมีผลบังคับใช้ไปจนถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2563 อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ด้วยสภาวการณ์ในปัจจุบัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้เปลี่ยนมามุ่งเน้นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งยังเป็นที่ต้องการค่อนข้างสูง จนส่งผลให้การแข่งขันในตลาดกลุ่มนี้มีความรุนแรงมากขึ้น
สภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.58 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินจำนวน 3 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 5.7 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 3.2 พันล้านบาท และเงินกู้โครงการอีกจำนวน 3.9 พันล้านบาท โดยบริษัทได้ใช้ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเกือบทั้งหมดไปในการซื้อที่ดินและจะแปลงไปเป็นเงินกู้โครงการ ในการนี้ บริษัทมีแผนจะชำระคืนเงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่แล้วเสร็จให้แก่ลูกค้าและจะชำระคืนหุ้นกู้ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่
แหล่งสภาพคล่องของบริษัทนั้นประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 2.1 พันล้านบาทและวงเงินกู้โครงการจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 8.1 พันล้านบาท ในขณะที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.6-1.8 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ไม่มีภาระผูกพันคิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.5 พันล้านบาทซึ่งใช้เป็นแหล่งสภาพคล่องได้อีกแหล่งหนึ่งในยามที่จำเป็นอีกด้วย เนื่องจากบริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวนมาก
ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะบริหารสภาพคล่องด้วยความระมัดระวัง ทั้งนี้ ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 7%-10% ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับเกินกว่า 3.5 เท่า
เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.4 เท่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทน่าจะสามารถรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินได้อย่างไม่มีปัญหาในระยะเวลา 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้
? บริษัทจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรโครงการใหม่ในปี 2563 รวมมูลค่า 1.41 หมื่นล้านบาท และในอนาคตบริษัทจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าประมาณ 1.5-2 หมื่นล้านบาทต่อปีด้วย
? รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 1.7-1.8 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 โดยสัดส่วนรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจะอยู่ที่ 95% ในขณะที่ส่วนที่เหลือจะมาจากรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและบริการ
? งบประมาณในการซื้อที่ดินของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 3-5 พันล้านบาทต่อปี
? งบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าจะอยู่ที่ 1.3-1.8 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันและฐานะทางการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลาง โดยที่อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 15%-18% นอกจากนี้ แม้ว่าบริษัทจะมีแผนการขยายธุรกิจอย่างมาก ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานหรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบัน หรือหากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับที่สูงกว่า 60% เป็นเวลานาน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นได้หากอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 12%-15% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 50% ได้อย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable