ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด (FPHT หรือผู้ออกหุ้นกู้) ที่ระดับ ?AA-? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของหุ้นกู้เป็น ?Negative? หรือ ?ลบ? จากเดิม ?Stable? หรือ ?คงที่? ด้วย โดยหุ้นกู้ดังกล่าวอยู่ภายใต้โครงการออกหุ้นกู้วงเงินรวม 2.5 หมื่นล้านบาทของผู้ออกหุ้นกู้และหุ้นกู้ทั้งหมดได้รับการค้ำประกันโดย Frasers Property Ltd. (FPL หรือผู้ค้ำประกัน) ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้เป็นบริษัทลูกที่ถือหุ้นเต็ม 100% ของ FPL ทั้งนี้ อันดับเครดิตหุ้นกู้ดังกล่าวสะท้อนถึงคุณภาพเครดิตของผู้ค้ำประกัน (FPL อันดับเครดิต ?AA-/Negative? โดยทริสเรทติ้ง)
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงมุมมองของทริสเรทติ้งว่าระดับหนี้สินทางการเงินของ FPL มีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าเพดานที่กำหนดสำหรับอันดับเครดิตของบริษัทในปัจจุบันที่ให้มีระดับอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ไม่เกิน 12 เท่าอย่างน้อยในช่วงเวลา 12-18 เดือนข้างหน้า โดยทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของ FPL จะยังคงได้รับแรงกดดันจากผลกระทบของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) และภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจโรงแรมและServiced Residence รวมทั้งธุรกิจพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่า นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่า FPL จะมีรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ลดลงจากการที่บริษัทไม่มีโครงการใหม่ ๆ ในประเทศจีนและยอดขายที่ชะลอตัวในประเทศสิงคโปร์
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งของ FPL โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากประสบการณ์ที่ยาวนานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการมีสินทรัพย์คุณภาพดีที่หลากหลายซึ่งกระจายตัวอยู่ในธุรกิจทุกประเภทและทำเลที่ตั้ง รวมถึงฐานรายได้จากสินทรัพย์ให้เช่าที่อยู่ในระดับสูง และการบริหารจัดการเงินทุนที่มีประสิทธิภาพ อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวก็ถูกลดทอนลงบางส่วนจากภาระหนี้ที่สูงเนื่องจากบริษัทมีการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
ภายใต้สัญญาค้ำประกัน FPL จะให้การค้ำประกันอย่างไม่มีเงื่อนไขและไม่สามารถเพิกถอนได้สำหรับหุ้นกู้ทั้งจำนวนซึ่งรวมถึงเงินต้น ตลอดจนหนี้ดอกเบี้ยหุ้นกู้ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยหุ้นกู้มีการค้ำประกันดังกล่าวจะได้รับการจัดชั้นให้อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่าหนี้ที่ไม่มีประกันและไม่ด้อยสิทธิอื่น ๆ ของ FPL และสัญญาค้ำประกันนี้อยู่ภายใต้กฎหมายของประเทศสิงคโปร์
FPL เป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แบบบูรณาการครบวงจร (Integrated Real Estate Company) ซึ่งมีฐานดำเนินการอยู่ในประเทศสิงคโปร์ บริษัทจดทะเบียนบนกระดานหลักในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ (SGX-ST) ในปี 2557 โดยมีกลุ่มไทยเจริญคอร์ปอเรชั่น หรือ TCC Group เป็นผู้ถือหุ้นหลักในสัดส่วนรวมประมาณ 87% บริษัทมีหน่วยธุรกิจเชิงกลยุทธ์จำนวน 4 หน่วยหลัก ได้แก่ ธุรกิจในประเทศสิงคโปร์ ธุรกิจในประเทศออสเตรเลีย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่า (Industrial & Logistics) และธุรกิจเกี่ยวกับโรงแรมและบริการ (Hospitality) รวมทั้งมีส่วนธุรกิจประเทศไทยและเวียดนาม และส่วนธุรกิจอื่น ๆ อีกด้วย โดยธุรกิจทั้งหมดของบริษัทครอบคลุมธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและเพื่ออุตสาหกรรมไปจนถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ซึ่งสร้างรายได้ประจำ อันได้แก่ พื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่า สำนักงานและ Business Park ให้เช่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ให้เช่า รวมทั้งธุรกิจ โรงแรมและ Serviced Residence
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ธุรกิจที่กระจายตัวดีช่วยลดผลกระทบจากโรคโควิด 19
ธุรกิจที่มีความหลากหลายและกระจายตัวอย่างดีช่วยลดผลกระทบจากโรคโควิด 19 ให้แก่ FPL โดยในช่วงปีบัญชี 2563 บริษัทมีรายได้ลดลง 5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 3.6 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ เทียบกับ 3.8 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีบัญชี 2562 ในขณะที่กำไรจากการดำเนินงานก่อนการปรับปรุงมูลค่ายุติธรรม ภาษี และรายการพิเศษ (Profit Before Interest, Fair Value Change, Taxation, and Exceptional Items -- PBIT) ลดลง 3.6% มาอยู่ที่ 1.25 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งผลการดำเนินงานที่สม่ำเสมอของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่าและสำนักงานให้เช่านั้นช่วยบรรเทาผลกระทบจากโรคโควิด 19 ที่ส่งผลให้การดำเนินธุรกิจพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่าตลอดจนธุรกิจโรงแรมและ Serviced Residence เกิดภาวะชะงักงัน นอกจากนี้ รายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยภายใต้การดำเนินงานของ บริษัท Golden Land Property Development PLC (GOLD) และจาก AsiaRetail Fund Ltd. (ARF) ก็ยังช่วยพยุงระดับรายได้ของบริษัทในปีบัญชี 2563 เอาไว้ได้อีกด้วย
แม้ว่า FPL จะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรค แต่มุมมองของทริสเรทติ้งที่มีต่อพื้นฐานธุรกิจของบริษัทยังคงไม่เปลี่ยนแปลง ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งยังคงมองว่าประสบการณ์ที่มีมาอย่างยาวนานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการมีสินทรัพย์คุณภาพดีที่กระจายตัวหลากหลายทั้งในส่วนของทำเลที่ตั้ง ประเภทธุรกิจ และฐานลูกค้านั้นจะยังคงส่งเสริมให้บริษัทมีสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งต่อไป การผสมผสานกันระหว่างสินทรัพย์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและเพื่อให้เช่าจะยังคงส่งผลดีต่อ FPL ทั้งในแง่ของความมั่นคงของกระแสเงินสดและความสามารถในการทำกำไรต่อไป ในขณะที่ความหลากหลายของทำเลทางธุรกิจก็จะช่วยลดความเสี่ยงจากการถดถอยของอุตสาหกรรมในกรณีที่สภาพตลาดในแต่ละประเทศไม่เอื้ออำนวยในบางช่วงเวลาด้วยเช่นกัน นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังมองว่าการเพิ่มสัดส่วนของสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำจากค่าเช่ายังช่วยสร้างฐานรายได้ที่มั่นคงให้แก่บริษัทและช่วยลดความผันผวนและการพึ่งพารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อีกด้วย โดยในปีบัญชี 2563 บริษัทมี PBIT ที่มาจากสินทรัพย์ที่สร้างรายได้จากค่าเช่าในสัดส่วน 73% และส่วนที่เหลือส่วนใหญ่มาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ส่วนในแง่ของพื้นที่นั้น PBIT จากธุรกิจในประเทศสิงคโปร์มีสัดส่วนคิดเป็น 22% ของทั้งหมด ประเทศออสเตรเลีย 24% ประเทศจีน 22% ทวีปยุโรป 16% ประเทศไทยและเวียดนาม 15% และธุรกิจในประเทศอื่น ๆ รวมกันอีก 1%
ธุรกิจพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่าจะค่อย ๆ ฟื้นตัว
ธุรกิจพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่าของ FPL ส่วนใหญ่อยู่ในประเทศสิงคโปร์และเป็นประเภทศูนย์การค้าชานเมืองในแหล่งชุมชนที่อยู่อาศัย โดยธุรกิจได้รับผลกระทบอย่างมากในช่วงที่ประเทศสิงคโปร์ใช้มาตรการต่าง ๆ เพื่อควบคุมการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ส่งผลให้ในปีบัญชี 2563 PBITในธุรกิจดังกล่าวลดลง 23% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีบัญชีก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 270 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทได้ดำเนินมาตรการให้ความช่วยเหลือเรื่องค่าเช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าจำนวน 70 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์เพื่อลดผลกระทบจากโรคโควิด 19 และรายได้จากศูนย์การค้า Northpoint City (South Wing) ที่ลดลงจากการที่บริษัทได้ขายเงินลงทุน 50% ออกไปให้แก่พันธมิตรเชิงกลยุทธ์ของบริษัท อย่างไรก็ดี PBITที่ลดลงก็ได้รับการชดเชยบางส่วนจากการที่บริษัทรวมรายได้เต็มปีของ ARF เข้ามา ทริสเรทติ้งยังมองว่าการซื้อกิจการของ ARF เข้ามาจะช่วยเสริมสถานะทางธุรกิจของบริษัทให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่าชานเมืองในแหล่งชุมชนที่อยู่อาศัยทั้งในแง่ของฐานผู้เช่าและลูกค้าศูนย์การค้าที่ใหญ่ขึ้น รวมถึงประโยชน์ในด้านการปฏิบัติงานที่เกิดจากการรวมธุรกิจอีกด้วย
ทริสเรทติ้งคาดว่าธุรกิจพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่าของ FPL จะฟื้นตัวสู่ระดับก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ได้ภายในปลายปีบัญชี 2564 จากการที่ผลการดำเนินงานของธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าในประเทศสิงคโปร์ค่อย ๆ ฟื้นตัวไปพร้อม ๆ กับกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้น โดยหลังจากการผ่อนปรนมาตรการลดผลกระทบจากโรคโควิด 19 แล้วพบว่ารายได้จากการขายสินค้าของผู้เช่าพื้นที่ได้ฟื้นตัวกลับมาใกล้เคียงกับระดับก่อนเกิดโรคระบาดแม้ว่าจำนวนผู้ที่เข้ามาจับจ่ายในศูนย์การค้ายังอยู่ที่ระดับ 60% ก็ตาม ปัจจัยเสี่ยงสำคัญสำหรับธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกยังคงเป็นภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอและแนวโน้มในการซื้อสินค้าออนไลน์ที่เพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม จากการที่บริษัทมีสัดส่วนของผู้เช่าที่ขายสินค้าที่จำเป็นในชีวิตประจำวันในระดับสูงนั้นจะช่วยให้บริษัทสามารถบริหารจัดการการปรับค่าเช่าและอายุสัญญาเช่าได้ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า ทว่าในระยะยาวทริสเรทติ้งคาดหวังให้บริษัทสามารถตอบสนองต่อความต้องการของทั้งผู้เช่าและลูกค้าศูนย์การค้า อีกทั้งยังสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงได้อย่างต่อเนื่อง
ธุรกิจเพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่าและสำนักงานให้เช่ามีผลการดำเนินงานที่สม่ำเสมอ
ทริสเรทติ้งคาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่าและโลจิสติกส์ของ FPL จะยังคงมีผลการดำเนินงานที่สม่ำเสมอต่อไปในระยะปานกลาง โดยสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของบริษัทตั้งอยู่ในประเทศออสเตรเลีย เยอรมนี เนเธอร์แลนด์ และประเทศไทย สินทรัพย์ในประเทศออสเตรเลียและยุโรปมีอัตราการเช่าในระดับสูงถึง 99%-100% โดยมีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยนาน 5-7 ปี ณ สิ้นปีบัญชี 2563 อย่างไรก็ตาม การปรับเพิ่มค่าเช่าให้อยู่ในระดับเดิมนั้นได้รับผลกระทบบ้างจากการที่อัตราค่าเช่าในบางประเทศจะถูกปรับตามดัชนีราคา สำหรับในประเทศไทยนั้น อัตราการเช่าคลังสินค้าที่ลดลงได้รับการชดเชยจากอัตรการเช่าโรงงานที่เพิ่มขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่าและโลจิสติกส์ของ FPLจะสร้างรายได้ที่แข็งแกร่งและสม่ำเสมอต่อไปในอนาคตเมื่อพิจารณาจากการที่บริษัทจะเน้นการลงทุนเพิ่มขึ้นในธุรกิจนี้รวมทั้งแรงหนุนจากการเติบโตของกิจกรรมด้านพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์หรือ ?อีคอมเมิร์ซ? (E-commerce)
สำหรับธุรกิจสำนักงานให้เช่าของ FPL นั้นส่วนใหญ่จะประกอบไปด้วยสำนักงานและ Business Park ที่ตั้งอยู่ในประเทศสิงคโปร์ ออสเตรเลีย ไทย และสหราชอาณาจักร ผลกระทบของโรคโควิด 19 ที่มีต่อการดำเนินธุรกิจสำนักงานให้เช่าของบริษัทนั้นถือว่ามีไม่มากอันเนื่องมาจากรูปแบบของสัญญาเช่าสินทรัพย์เหล่านี้ โดย ณ สิ้นปีบัญชี 2563 อัตราการเช่าสำนักงานของ FPL ยังคงอยู่ในระดับสูง โดยในประเทศสิงคโปร์มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 93% ในประเทศออสเตรเลียอยู่ที่ 94% และในสหราชอาณาจักรอยู่ที่ 89% อย่างไรก็ตาม ในระยะปานกลาง ผลจากการใช้เทคโนโลยีที่มีอัตราเร่งจากการแพร่ของโรคระบาดทั้งรูปแบบการทำงานจากบ้าน (Work-from-Home) หรือการประชุมออนไลน์ เมื่อผนวกกับแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอแล้วจะส่งผลต่อความต้องการสำนักงานที่ลดลง ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าจะเกิดปัจจัยที่กดดันในการปรับเพิ่มราคาค่าเช่า รวมถึงกระทบต่ออัตราการเช่า และระยะเวลาการเช่าสินทรัพย์ของบริษัทในระยะปานกลาง
ธุรกิจโรงแรมได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะมีไม่มากหรือถึงขั้นติดลบในปีบัญชี 2564 และยังคาดว่าอาจต้องใช้เวลาอย่างน้อยอีก 2-3 ปีกว่าธุรกิจจะฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 โดยโรงแรมเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทั้งนี้ ในปีบัญชี 2563 PBIT ของธุรกิจโรงแรมของ FPL ลดลง 85% มาอยู่ที่ 20 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 132 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงจากรอบปีบัญชีของบริษัทที่เริ่มในเดือน ตุลาคม 2562 แล้วเท่ากับว่าบริษัทได้รับผลกระทบอย่างเต็มที่จากการแพร่ระบาดเพียง 8 เดือนจาก 12 เดือนเท่านั้น
ทริสเรทติ้งมองว่าการที่จำนวนผู้ติดเชื้อยังคงอยู่ในระดับสูงและการจำกัดการเดินทางที่ยังคงมีอยู่ทั่วโลกจะส่งผลกดดันต่อธุรกิจโรงแรมของ FPL ต่อไป แม้จะมีความคืบหน้าในทางบวกเรื่องการพัฒนาวัคซีน แต่การกระจายวัคซีนจำนวนมากให้ทั่วถึงนั้นอาจจะต้องใช้เวลา ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าการฟื้นตัวของธุรกิจโรงแรมจะมาจากความต้องในการเดินทางภายในประเทศและภูมิภาคในระยะแรก ๆ อย่างไรก็ตาม ภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบางทั่วโลกน่าจะยังคงส่งผลกระทบต่อความต้องการเดินทางเพื่อการพักผ่อนต่อไป ในขณะที่ความต้องการเดินทางเพื่อกิจกรรมทางธุรกิจบางส่วนก็อาจถูกทดแทนด้วยการนำเทคโนโลยีเสมือนจริงสำหรับการประชุมมาใช้
ยอดขายโครงการที่อยู่อาศัยเบาบางลงในประเทศสิงคโปร์และจีน
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยของ FPL ในประเทศสิงคโปร์และจีนจะอยู่ในระดับต่ำในรอบปีบัญชี 2564 โดยรายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศสิงคโปร์ในระยะเวลา 1-2 ปีข้างหน้าจะมาจากโครงการ ?Riviere? เป็นหลักซึ่ง FPL ได้เปิดตัวโครงการไปเมื่อเดือนมิถุนายน 2562 และคาดว่าจะแล้วเสร็จในปีบัญชี 2565 โครงการดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ การขายโครงการดังกล่าวเป็นไปอย่างล่าช้าในรอบปีบัญชีที่ผ่านมาซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลกระทบที่มาจากโรคโควิด 19 บริษัทยังมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยอีกแห่งหนึ่งหลังจากที่ได้เข้าลงทุนในพื้นที่ Fernvale Lane เพื่อพัฒนาโครงการ Executive Condominium (EC) จำนวน 496 ยูนิต ในขณะที่ในประเทศจีนนั้น การชะลอการซื้อที่ดินจะทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ในช่วงเวลา 1-3 ปีข้างหน้าชะลอลง ส่วนในประเทศออสเตรเลียนั้น จำนวนยูนิตของที่อยู่อาศัยที่ขายนั้นยังคงมีความสม่ำเสมอ แต่มูลค่าของยอดขายลดลงเนื่องจากบริษัทไม่มีโครงการที่มีมูลค่าสูงเมื่อเทียบกับช่วงหลายปีก่อน
อย่างไรก็ตาม การรวมกิจการของ GOLD เข้ามาตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2562 ก็ช่วยรักษาระดับรายได้จากโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยรวมของ FPL โดยรายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยของ GOLD คาดว่าจะอยู่ที่ 0.7-1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปีในระยะ 1-3 ปีข้างหน้า ซึ่งการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยน่าจะช่วยรักษาระดับรายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยโดยรวมให้อยู่ที่ระดับ 1.7-2.4 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปีได้ในช่วงปีบัญชี 2564-2566 ทั้งนี้ ยอดขายโครงการในประเทศไทยที่แข็งแกร่งและมั่นคงจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักที่จะสนับสนุนรายได้ในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยของ FPL ในระยะ 1-3 ปีข้างหน้า
รายได้ที่อ่อนแอลงส่งผลให้ระดับอัตราส่วนหนี้เพิ่มสูงขึ้น
ด้วยแนวโน้มของรายได้ที่อ่อนแอลงรวมทั้งความล่าช้าในการการขายสินทรัพย์ (Asset Recycle) เนื่องจากภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้สินทางการเงินของ FPL จะเพิ่มสูงขึ้น โดยระดับอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA จะเพิ่มสูงขึ้นในระดับที่เกินกว่า 12 เท่าอย่างน้อยในระยะ 12-18 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ รายได้ของบริษัทในปีบัญชี 2564 จะได้รับแรงกดดันจากรายได้ที่อ่อนตัวในธุรกิจโรงแรมและรายได้ที่ลดลงจากการขายโครงการที่อยู่อาศัย ก่อนที่จะทยอยฟื้นตัวในปีบัญชี 2565-2566 ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมี EBITDA ประมาณ 1-1.05 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีบัญชี 2564 ซึ่งลดลงจากระดับ 1.4-1.5 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา และหลังจากนั้นจะค่อย ๆ เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 1.3-1.4 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปีในปีบัญชี 2565-2566 ในขณะที่เงินทุนจากการดำเนินงาน (Funds from Operations -- FFO) คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 400-450 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีบัญชี 2564 และระดับ 650-700 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปีในปีบัญชี 2565-2566
ระดับหนี้สินทางการเงินของบริษัทอาจลดลงเล็กน้อยหาก FPL ไม่มีการลงทุนซื้อกิจการขนาดใหญ่ในปีหน้า อย่างไรก็ตาม ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดย ณ สิ้นปีบัญชี 2563 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วซึ่งรวมภาระผูกพันการเช่าดำเนินงานและตราสารหนี้ที่ไม่กำหนดวันไถ่ถอนมูลค่ารวม 1.8 หมื่นล้านดอลลาร์สิงคโปร์ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ที่ระดับ 11.6 เท่า และจากการคาดการณ์ว่ารายได้ของบริษัทจะลดลงในปีบัญชี 2564 ทำให้คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA จะพุ่งสูงขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 16-17 เท่าในปีบัญชี 2564 หลังจากนั้นทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีการบริหารจัดการด้านเงินทุนที่มีประสิทธิภาพโดยการขายสินทรัพย์บางส่วนผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts -- REITs) หรือผ่านพันธมิตรเชิงกลยุทธ์เพื่อลดภาระหนี้และรักษาระดับอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ให้ต่ำกว่า 12 เท่าเพื่อรักษาอันดับเครดิตปัจจุบันของบริษัท
สภาพคล่องที่ยังบริหารจัดการได้
ในระยะ 12 เดือนข้างหน้าทริสเรทติ้งประเมินว่า FPL จะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้ โดยบริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระจำนวน 4.1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์และจะจ่ายเงินปันผลที่ประมาณ 350-450 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะมีแผนลงทุนรวมประมาณ 1.8 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์และจะลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมประมาณ 1-1.5 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยแหล่งที่มาของเงินทุนประกอบด้วยเงินทุนจากการดำเนินงานที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 400-450 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ รวมทั้งเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ เดือนกันยายน 2563 จำนวน 3.3 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์และวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกบางส่วน โดยปกติแล้ว FPL มักใช้เงินทุนบางส่วนจากการขายสินทรัพย์และเพิ่มทุนผ่านทรัสต์ฯ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่า FPL จะมีสินทรัพย์ที่สามารถนำมาทยอยขายเข้าทรัสต์ฯ หรือขายให้แก่หุ้นส่วนเชิงกลยุทธ์ได้ประมาณ 1.3-1.4 หมื่นล้านดอลลาร์สิงคโปร์ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังมองว่าบริษัทมีความสามารถในการระดมทุนในตลาดทุนและจะได้รับการสนับสนุนจาก TCC Group ในกรณีที่มีความจำเป็นอีกด้วยเช่นกัน
ปัจจุบัน FPL เป็นสปอนเซอร์และมีบริษัทย่อยเป็นผู้บริหารจัดการ (Manager) ของทรัสต์ฯ จำนวน 3 แห่งประกอบด้วย (1) Frasers Centrepoint Trust (FCT) ซึ่งลงทุนในธุรกิจพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่า (2) Frasers Logistics & Commercial Trust (FLCT) ซึ่งลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ รวมถึงสำนักงานและ Business Park ให้เช่า และ (3) Frasers Hospitality Trust (FHT) ซึ่งลงทุนในโรงแรมและ Serviced Residence การขายสินทรัพย์ดังกล่าวจะช่วยให้ฐานะทางการเงินของ FPL ปรับตัวดีขึ้น ส่วนเงินทุนจากการระดมทุนผ่านทรัสต์ฯ นั้นจะช่วยเสริมโครงสร้างเงินทุนของบริษัท ในขณะที่เงินที่ได้รับจากการขายสินทรัพย์บางส่วนให้แก่ทรัสต์ฯ หรือบุคคลที่สามนั้นจะนำไปใช้ลดภาระหนี้บางส่วน ทั้งนี้ ในปีบัญชี 2563 นั้น การบริหารเงินทุนและกิจกรรมการจำหน่ายสินทรัพย์หลัก ๆ ของ FPL ประกอบไปด้วยการจำหน่ายหุ้นในสัดส่วน 50% ที่ถืออยู่ใน Northpoint City (South Wing) ให้แก่พันธมิตรเชิงกลยุทธ์รายหนึ่งและบริษัทได้รับเงินสุทธิจำนวน 174 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ รวมถึงการลดภาระหนี้จำนวน 785 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ด้วยการลดสัดส่วนการควบคุมออกไป โดยในเดือนตุลาคม 2563 บริษัทได้ขายหุ้นในสัดส่วน 63% ที่ถืออยู่ใน ARF ให้แก่ FCT และ FCT ได้ระดมทุนเพิ่มสำหรับธุรกรรมนี้จำนวน 683 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? FPL จะมีรายได้จำนวน 3.5-3.6 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีบัญชี 2564 และจำนวน 4.3-4.6 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปีในปีบัญชี 2565-2566
? FPL จะมี EBITDA 1-1.05 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีบัญชี 2564 และจำนวน 1.3-1.4 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปีในปีบัญชี 2565-2566
? FPL จะมีงบลงทุนรวมอยู่ที่ประมาณ 1.4-1.8 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปีในปีบัญชี 2564-2566
? เงินลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1-1.5 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปีในปีบัญชี 2564-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงมุมมองของทริสเรทติ้งว่ารายได้ของ FPL ซึ่งเป็นผู้ค้ำประกันหุ้นกู้น่าจะยังคงได้รับแรงกดดันที่เกิดจากภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากโรคโควิด 19 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจโรงแรมและ Serviced Residence รวมถึงธุรกิจพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่า นอกจากนี้ แรงกดดันยังมาจากรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ลดลงจากการที่บริษัทไม่มีโครงการใหม่ ๆ ในประเทศจีน และยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลงในประเทศสิงคโปร์ ระดับหนี้สินทางการเงินของบริษัทมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงเกินกว่าเพดานที่กำหนดสำหรับอันดับเครดิตปัจจุบันของบริษัทที่ให้มีระดับอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ไม่เกิน 12 เท่าอย่างน้อยในระยะเวลา 12-18 เดือนข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตหุ้นกู้ของFPHT หรือผู้ออกหุ้นกู้อาจมีการเปลี่ยนแปลงหากอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของผู้ค้ำประกันคือ FPL มีการเปลี่ยนแปลง โอกาสในการปรับลดอันดับเครดิตของ FPL อาจเกิดขึ้นได้หากภาระหนี้สินทางการเงินของ FPL ที่วัดจากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อEBITDA อยู่ในระดับเกินกว่า 12 เท่าอย่างต่อเนื่องซึ่งอาจจะเกิดทั้งจากการมีผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวลงหรือจากการลงทุนโดยการก่อหนี้เชิงรุก ในขณะที่โอกาสในการเพิ่มอันดับเครดิตของ FPL มีจำกัดในระยะใกล้เมื่อพิจารณาจากฐานะการเงินของบริษัทในปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตของ FPL อาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากโครงสร้างหนี้สินของบริษัทปรับตัวดีขึ้นจนมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ต่ำกว่า 7 เท่าอย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด (FPHT)
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
หุ้นกู้มีการค้ำประกันในวงเงินรวม 25,000 ล้านบาท:
- FPHT213A: หุ้นกู้มีการค้ำประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 AA-
- FPHT228A: หุ้นกู้มีการค้ำประกัน 2,300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 AA-
- FPHT233A: หุ้นกู้มีการค้ำประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 AA-
- FPHT24DA: หุ้นกู้มีการค้ำประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 AA-
- FPHT283A: หุ้นกู้มีการค้ำประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 AA-
- FPHT288A: หุ้นกู้มีการค้ำประกัน 1,200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 AA-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative