ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (?ทรัสต์ฯ?) ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการตามสัญญา ตลอดจนผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง และภาระหนี้สินทางการเงินที่อยู่ในระดับปานกลาง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนลงบางส่วนจากการกระจุกตัวของรายได้ที่มาจากผู้เช่ารายใหญ่ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่อความต้องการเช่าพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
อัตราการเช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราการเช่าที่น่าพอใจเอาไว้ได้ในระยะปานกลางจากปัจจัยสนับสนุนคือการมีสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในย่านยุทธศาสตร์ที่ดี ได้แก่ บริเวณถนนบางนา-ตราด (63%) ในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor (EEC) 15%) ในเขตจังหวัดอยุธยาและสระบุรี (21%) และในเขตจังหวัดสมุทรสาคร (1%)
ทรัสต์ฯ มีอัตราการเช่ารายปีเฉลี่ยที่ไม่ต่ำกว่า 90% นับตั้งแต่เริ่มก่อตั้งในปี 2557 ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราการเช่าโดยเฉลี่ยได้ที่ระดับประมาณ 90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าโดยพิจารณาจากผลงานในอดีตทั้งในเรื่องของการหาผู้เช่ามาทดแทนและการบริหารการต่อสัญญาของผู้เช่าเดิมซึ่งดำเนินการโดยผู้จัดการทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และผู้จัดการสินทรัพย์ รวมถึงการมีสินทรัพย์ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องจากการสนับสนุนของสปอนเซอร์
การระบาดของโรคโควิด 19 มีผลกระทบเพียงเล็กน้อย
การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 มีผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เพียงเล็กน้อยโดยประมาณการว่ามีไม่ถึง 1% ของรายได้ค่าเช่า ทั้งนี้ การเติบโตอย่างรวดเร็วของธุรกิจพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์หรืออีคอมเมิร์ซส่งผลให้เกิดความต้องการที่เพิ่มขึ้นในธุรกิจโลจิสติกส์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของทรัสต์ฯ โดยผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ส่วนใหญ่นั้นอยู่ในธุรกิจประเภทผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (42%) อุตสาหกรรมอุปโภคบริโภค (25%) และภาคการผลิต (14%) โดยพิจารณาตามพื้นที่เช่า นอกจากนี้ ผู้เช่าในธุรกิจอีคอมเมิร์ซก็ขยายตัวถึง 6% ในปี 2563 จาก 1% ในปี 2561 อีกด้วย
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอต่อไปได้อีกในช่วง 3 ปีข้างหน้าเนื่องจากสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นสัญญาเช่าระยะปานกลาง
อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ระลอกใหม่ก็แสดงถึงสัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลง โดยทริสเรทติ้งมองเห็นความเสี่ยงที่ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ อาจได้รับผลกระทบจากอัตราการเช่าและอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ที่ลดลงไปอีก ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากสัญญาเช่าคงเหลือแล้วพบว่า 25% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ จะหมดสัญญาภายใน 1 ปี ในขณะที่ 34% จะหมดสัญญาภายใน 1-3 ปีข้างหน้า และที่เหลือจะครบกำหนดหลังจากนั้น พื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในปี 2564 อย่างไรก็ตาม ณ เดือนมกราคม 2564 พื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาครึ่งหนึ่งได้มีการต่ออายุสัญญาไปแล้ว ทั้งนี้ ผู้บริหารของทรัสต์ฯ มีความมั่นใจว่าผู้เช่าส่วนใหญ่น่าจะต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปเนื่องจากสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ นั้นตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์สำหรับการให้บริการโลจิสติกส์อีกทั้งสินทรัพย์ดังกล่าวยังมีคุณภาพที่ดีอีกด้วย
ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่า
ทรัสต์ฯ ยังคงมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่า ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายแรกมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 56% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็นอัตราเกินกว่า 50% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวมของทรัสต์ฯ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงดังกล่าวก็ลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีความน่าเชื่อถืออยู่ในระดับสูง อีกทั้งผู้จัดการสินทรัพย์ก็มักจะดำเนินการเจรจาเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับผู้เช่าล่วงหน้าเป็นเวลาประมาณ 6-12 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุเสมอ ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าจะค่อย ๆ ลดลงโดยลำดับเมื่อขนาดสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ เติบโตขึ้น
โอกาสในการเติบโตในอนาคต
จากการสนับสนุนที่ต่อเนื่องของสปอนเซอร์ ทริสเรทติ้งจึงมองว่าทรัสต์ฯ มีศักยภาพในการขยายขนาดสินทรัพย์ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์หลักของทรัสต์ฯ นั้นเป็น 1 ใน 2 ของผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในประเทศไทย ที่ผ่านมา บริษัทได้ขายคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่มีอัตราการเช่าสูงให้แก่ทรัสต์ฯ อย่างสม่ำเสมอทุกปี นอกจากนี้ บริษัทยังรับประกันรายได้ค่าเช่าให้แก่ทรัสต์ฯ สำหรับคลังสินค้าที่ว่างเป็นเวลา 3 ปีเพื่อให้อัตราการเช่าคิดเป็น 100% ณ เวลาที่ขายอีกด้วย
มูลค่าทรัพย์สินของทรัสต์ฯ เติบโตอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 3.59 หมื่นล้านบาทในปี 2563 จาก 4.41 พันล้านบาทในปี 2557 ซึ่งเป็นปีก่อตั้ง และในวันที่ 3 ธันวาคม 2563 ทรัสต์ฯ ยังได้ซื้อสินทรัพย์เพิ่มจากสปอนเซอร์ที่มูลค่าประมาณ 3.42 พันล้านบาทอีกด้วย ในอนาคตทรัสต์ฯ ยังคงมีแผนจะลงทุนในสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องทุกปี ทริสเรทติ้งมองว่าการเติบโตอย่างต่อเนื่องของขนาดและความหลากหลายของสินทรัพย์จะช่วยลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าลงในขณะเดียวกันก็จะเพิ่มรายได้ค่าเช่าและบริการให้แก่ทรัสต์ฯ ในอนาคต
ภาระหนี้สินทางการเงินของทรัสต์ฯ อยู่ในระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งมองว่าภาระหนี้สินทางการเงินของทรัสต์ฯ อยู่ในระดับปานกลาง เพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายทางการเงิน ทรัสต์ฯ มีเป้าหมายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ไม่เกิน 35% ซึ่งอัตราส่วนนี้อยู่ที่ระดับ 24% ณ เดือนกันยายน 2563
เพื่อที่จะทำให้ภาระหนี้สินทางการเงินเป็นไปตามเป้าหมาย ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะใช้แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในอนาคตด้วยการเพิ่มทุนและการกู้ยืมผสมกัน ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวนประมาณ 2-3 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2564-2565 ซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์คงอยู่ที่ระดับประมาณ 28%-30% ในปี 2564-2565
ตามเงื่อนไขทางการเงินระบุให้ทรัสต์ฯ จะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้ต่ำกว่า 5.5 เท่า ซึ่ง ณ เดือนกันยายน 2563 ทรัสต์ฯ มีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 24% และ 4 เท่าตามลำดับ ทริสเรทติ้งประเมินว่าทรัสต์ฯ จะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้ โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับประมาณ 23% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 8 เท่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ในช่วง 1.98-2.25 พันล้านบาทในปี 2563-2565 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 18%-21% ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 6-7 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ณ เดือนธันวาคม 2563 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นจำนวน 1.02 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 8 พันล้านบาทและเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินจำนวน 2.16 พันล้านบาท ทรัสต์ฯ มีกำหนดเวลาในการชำระหนี้จำนวน 3.5 พันล้านบาทภายในปี 2564 ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนจะชำระหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2564 ด้วยกระแสเงินสดภายในของทรัสต์ฯ และวงเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน หรือออกหุ้นกู้ใหม่ โดยจะพิจารณาสภาพคล่องในตลาดหุ้นกู้และอัตราดอกเบี้ย ณ ขณะนั้นประกอบ ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องจ่ายชำระเป็นงวดจำนวน 1.95 พันล้านบาทในปี 2565 ตามด้วยจำนวน 820 ล้านบาทในปี 2566 และจำนวน 3.89 พันล้านบาทในปีต่อ ๆ มา ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อชำระคืนหนี้ดังกล่าว ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการจ่ายคืนภาระหนี้ดังกล่าว
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? แผนการลงทุนในสินทรัพย์จะอยู่ที่ประมาณ 3.42 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2563 และ 2-3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
? อัตราการเช่า (รวมมีสปอนเซอร์เป็นผู้รับผิดชอบ) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? รายได้รวมของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 2.57-3.02 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
? อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะมาจากทั้งการเพิ่มทุนและการกู้ยืม โดยคาดว่าอัตราส่วน หนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์จะอยู่ที่ระดับไม่เกิน 30%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอต่อไปได้ในช่วงปี 2563-2565 โดยที่ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะคงอัตราการเช่าที่สูงกว่า 90% โดยความสามารถในการทำกำไรจะอยู่ในระดับที่ดีอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราส่วน หนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 35% ได้เพื่อให้เป็นไปตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ รวมทั้งจะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากอัตราการเช่าลดลงต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญและ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์สูงเกินกว่า 35% เป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากทรัสต์ฯ สามารถเพิ่มขนาดกระแสเงินสดได้อย่างมีนัยสำคัญ และโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างเห็นได้อย่างชัดเจนซึ่งจะนำไปสู่การมีกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลานาน
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
WHART212A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A
WHART213A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 3,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A
WHART222A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 950 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A
WHART22DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A
WHART242A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 850 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
WHART253A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
WHART26DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable