ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BB-? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงคุณภาพโรงแรมของบริษัทที่อยู่ในระดับดีและประสบการณ์ของบริษัทในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงธรรมชาติของธุรกิจโรงแรมที่มีการแข่งขันสูงและมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตดังกล่าวก็มีข้อจำกัดจากผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของบริษัทอันเนื่องมาจากผลกระทบของการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ตลอดจนหนี้สินที่อยู่ในระดับสูง และสภาพคล่องที่ตึงตัว อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถขาย ?โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเท็ล แอนด์ ทาวเวอร์ส? ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ทรัสต์ฯ) แห่งหนึ่งภายในไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 นี้ ซึ่งจะช่วยบรรเทาความกังวลของทริสเรทติ้งที่มีต่อสภาพคล่องระยะสั้นของบริษัท
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงความไม่แน่นอนของโอกาสในการฟื้นตัวของบริษัทรวมถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าสถานะเครดิตของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
คาดว่าผลการดำเนินงานของธุรกิจโรงแรมจะอ่อนตัวต่อไปอีกในปีนี้
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของโรงแรมของบริษัทจะยังคงอ่อนตัวต่อไปในปี 2564 แต่คาดว่าจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นในปี 2565-2566 โดยหลังจากที่การเดินทางภายในประเทศฟื้นตัวกลับมาในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 แต่ก็กลับชะลอตัวลงอย่างมากเนื่องจากการระบาดของโรคโควิด 19 รอบ 2 ซึ่งเริ่มในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2563 ในขณะเดียวกัน การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติก็จะต้องใช้เวลาโดยขึ้นอยู่กับความรวดเร็วและประสิทธิภาพของการฉีดวัคซีนให้แก่ประชาชนในประเทศไทยและในประเทศอื่น ๆ
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาครัฐจะสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ครั้งใหม่ได้ภายในไตรมาสแรกของปี 2564 ซึ่งจะช่วยให้การท่องเที่ยวในประเทศกลับมาฟื้นตัวได้ ทริสเรทติ้งคาดว่าการกระจายวัคซีนจะเป็นไปอย่างกว้างขวางมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ซึ่งอาจเป็นจุดเริ่มต้นที่ทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยได้เช่นเดิม ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงประมาณการว่าผลการดำเนินงานของโรงแรมที่อยู่นอกกรุงเทพฯ ของบริษัทจะเริ่มฟื้นตัวกลับมาในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 ซึ่งขับเคลื่อนโดยอุปสงค์ภายในประเทศ ในขณะที่ผลการดำเนินงานของโรงแรมในกรุงเทพฯ จะเริ่มฟื้นตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 ในกรณีที่ภาครัฐอาจอนุญาตให้นักท่องเที่ยวต่างชาติที่ได้รับการฉีดวัคซีนแล้วเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยได้โดยไม่ต้องกักตัว
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้เฉลี่ยต่อห้องต่อคืน (RevPAR) ของโรงแรมของบริษัทในปี 2564 จะอยู่ที่ระดับประมาณ 70% ซึ่งต่ำกว่าปี 2562 ก่อนที่จะปรับตัวดีขึ้นในปี 2565 มาอยู่ที่ระดับประมาณ 30% ซึ่งต่ำกว่าปี 2562 และในปี 2566 ที่จะอยู่ที่ระดับประมาณ 10% ซึ่งต่ำกว่าปี 2562
โรงแรมของบริษัทได้รับการดูแลเป็นอย่างดีและตั้งอยู่ในทำเลที่ดี โดยบริษัทมีกลยุทธ์ในการลงทุนในโรงแรมที่อยู่ในทำเลที่ดีและว่าจ้างเครือข่ายโรงแรมระดับสากลให้เป็นผู้บริหารและดำเนินงาน ทั้งนี้ เครือข่ายโรงแรมในระดับสากลมีตราสินค้าที่แข็งแกร่ง มีระบบการบริหารจัดการโรงแรมที่ดี และมีช่องทางการขายที่มีประสิทธิภาพ
ยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลง
ปัจจุบันบริษัทบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทพัฒนาเองจำนวน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียม ?ไฮด์ สุขุมวิท 11? และโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-used) ในจังหวัดระยอง
ยอดขายของโครงการไฮด์ สุขุมวิท 11 ชะลอตัวลงเนื่องจากอุปสงค์ที่อยู่อาศัยจากผู้บริโภคภายในประเทศที่ลดลงและไม่มีผู้ซื้อชาวต่างชาติอันเนื่องมาจากมาตรการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศ ทั้งนี้ โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์และพร้อมโอนให้แก่ลูกค้าตั้งแต่ปี 2560 ณ เดือนธันวาคม 2563 โครงการดังกล่าวมีห้องชุดเหลือขายมูลค่าประมาณ 1.4 พันล้านบาทหรือคิดเป็นประมาณ 32% ของมูลค่าโครงการ บริษัทมียอดขายเพียง 163 ล้านในปี 2563 ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายของโครงการไฮด์ สุขุมวิท 11 จะอ่อนตัวในปี 2564 เนื่องจากผลกระทบของโรคโควิด 19 แต่คาดว่าจะฟื้นตัวกลับมาในปี 2565 และในปี 2566 หลังจากที่มีการยกเลิกมาตรการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ
สำหรับโครงการแบบผสมผสานที่จังหวัดระยองนั้นประกอบไปด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ 3 ประเภท ได้แก่ วิลล่าสำหรับจำหน่ายจำนวน 61 หลัง โรงแรมขนาด 205 ห้อง 1 แห่ง และคอนโดมิเนียมอีก 1 โครงการ โดยคาดว่าต้นทุนในการพัฒนาโครงการจะอยู่ที่ 1.5 พันล้านบาทสำหรับวิลล่าและ 2.1 พันล้านบาทสำหรับโรงแรม ปัจจุบันบริษัทอยู่ในระหว่างการพัฒนาวิลล่าและมีแผนจะเปิดตัวโครงการในปี 2564 หลังจากนั้นบริษัทจะทำการพัฒนาโรงแรมและคอนโดมิเนียมต่อไปเมื่อการก่อสร้างวิลล่าแล้วเสร็จ
ภายใต้สมมุติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการโอนห้องชุดในโครงการไฮด์ สุขุมวิท 11 และวิลล่าในจังหวัดระยองจะอยู่ที่ประมาณ 350 ล้านบาทในปี 2564 และประมาณ 600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
นอกจากนี้ บริษัทยังได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าจำนวน 2 แห่งเพื่อทำการพัฒนาโครงการคอนมิเนียมอีกจำนวน 2 โครงการในกรุงเทพฯ โดยกิจการร่วมค้าดังกล่าวเป็นการร่วมทุนกับ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท และ Sumitomo Forestry ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำด้านธุรกิจป่าไม้และการก่อสร้างที่พักอาศัยในประเทศญี่ปุ่น โดยโครงการแรกคือ ?ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ? ซึ่งตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิทใกล้กับซอยสุขุทวิท 59 นั้นมีมูลค่าโครงการประมาณ 6 พันล้านบาทและอีกโครงการคือ ?ไฮด์ ริเวอร์ เบย์? ซึ่งตั้งอยู่บนถนนเจริญนครบริเวณริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยานั้นมีมูลค่าโครงการประมาณ 1.1 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทถือหุ้น 40% และ 42% ในแต่ละโครงการตามลำดับ เงินลงทุนในระดับกิจการร่วมค้าสำหรับทั้ง 2 โครงการคิดเป็นจำนวนรวมทั้งสิ้นประมาณ 1 หมื่นล้านบาท โดยปัจจุบันโครงการ ?ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ? อยู่ในระหว่างการก่อสร้างและคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2564 ในขณะที่โครงการ ?ไฮด์ ริเวอร์ เบย์? นั้นจะเลื่อนการก่อสร้างออกไปจนกว่าสภาวะทางการตลาดจะปรับตัวดีขึ้น
การลงทุนใหม่ในธุรกิจถุงมือยาง
ในช่วงปลายปี 2563 บริษัทได้ร่วมกับหุ้นส่วนทางธุรกิจซึ่งมีประสบการณ์มากกว่า 30 ปีในการผลิตถุงมือยางในการจัดตั้ง บริษัท แกรนด์ โกลบอล โกลฟส์ จำกัด เพื่อผลิตสินค้าประเภทถุงมือยาง บริษัทมีการลงทุนประมาณ 150 ล้านบาททั้งในส่วนที่เป็นผู้ถือหุ้นและเงินให้กู้ยืมจากผู้ถือหุ้นในบริษัทแกรนด์ โกลบอล โกลฟส์ โดยคาดว่าโรงงานจะก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มดำเนินการได้ในเดือนพฤษภาคม 2564 ทั้งนี้ บริษัทแกรนด์ โกลบอล โกลฟส์ ได้รับคำสั่งผลิตสินค้าล่วงหน้าสำหรับกำลังการผลิตส่วนใหญ่จากลูกค้าแล้ว หากโครงการภายใต้การดำเนินงานของบริษัทแกรนด์ โกลบอล โกลฟส์ ประสบความสำเร็จก็จะช่วยปรับปรุงผลการดำเนินงานทางการเงินของบริษัทได้เป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จของธุรกิจใหม่ยังคงต้องติดตามผลต่อไป
หนี้สินอยู่ในระดับสูงและคาดว่าจะมีผลขาดทุนจำนวนมากในปี 2564
อัตราส่วนหนี้ทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทอยู่ในระดับสูงมากถึง 11.5 เท่าในปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนที่จะมีการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการแพร่ระบาดในปี 2564 ซึ่งจะทำให้กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายติดลบเล็กน้อย ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 800 ล้านบาทถึง 1 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 โดยบริษัทมีแผนจะลงทุนในธุรกิจโรงแรมและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่ารวมที่ประมาณ 1.7 พันล้านบาทในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถขายโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเท็ล แอนด์ ทาวเวอร์ส ผ่านบริษัทย่อยคือ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ให้แก่ทรัสต์ฯ แห่งหนึ่งที่เพิ่งจัดตั้งใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 ก่อนที่จะเช่ากลับด้วยสัญญาอายุ 3 ปีในเบื้องต้นโดยสามารถต่อสัญญาเช่าได้ครั้งละ 1 ปีอีก 2 ครั้งซึ่งจะทำให้สัญญาเช่าอาจมีอายุสูงสุดได้ถึง 5 ปี บริษัทมีภาระผูกพันที่จะต้องซื้อโรงแรมคืนกลับมาจากทรัสต์ฯ หลังจากปีที่ 5 ที่ราคาขายครั้งแรกรวมกับส่วนเพิ่มบางส่วนและยังมีสิทธิในการซื้อสินทรัพย์ดังกล่าวคืนในปีที่ 3 และปีที่ 4 ตามราคาที่ได้ตกลงกันไว้ โดยธุรกรรมนี้จะช่วยบรรเทาสถานการณ์สภาพคล่องที่ตึงตัวของบริษัทลงแต่จะไม่ช่วยให้ภาระหนี้ของบริษัทลดลงตามการคำนวณของทริสเรทติ้งเนื่องจากเป็นภาระผูกพันในอนาคต ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 13 เท่าในปี 2565 และที่ระดับ 10 เท่าในปี 2566
เงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินกำหนดให้บริษัทต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อทุนให้อยู่ที่ระดับไม่เกิน 2.50 เท่า แต่ผลการดำเนินงานทางการเงินที่อ่อนแอส่งผลทำให้บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในปี 2563 อย่างไรก็ตาม บริษัทได้รับการผ่อนปรนในกรณีดังกล่าวจากผู้ให้สินเชื่อแล้ว
สภาพคล่องตึงตัว
บริษัทมีสภาพคล่องที่ยังคงตึงตัวเป็นอย่างมาก โดย ณ เดือนธันวาคม 2563 บริษัทมีแหล่งเงินทุนซึ่งประกอบไปด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 695 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินสินเชื่อจากธนาคารจำนวน 929 ล้านบาทอีกด้วย ในขณะที่เงินที่คาดว่าจะได้จากการขายโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเท็ล แอนด์ ทาวเวอร์ส ให้แก่ทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระหว่าง 4 พันล้านบาทถึง 4.5 พันล้านบาท ซึ่งแหล่งเงินทุนดังกล่าวคาดว่าจะเพียงพอต่อการใช้เงินทุนของบริษัทในช่วงเวลา 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทมีหนี้สินที่จะครบกำหนดชำระในระยะ 12 เดือนข้างหน้าประกอบไปด้วยหนี้ระยะยาวจำนวน 3.4 พันล้านบาทและหนี้ระยะสั้นจำนวน 30 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าในปี 2564 บริษัทจะมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ใช้จ่ายออกไปสุทธิที่ประมาณ 760 ล้านบาทและมีแผนการลงทุนที่ประมาณ 150 ล้านบาท ในการนี้ บริษัทอาจจะประสบปัญหาในการหาแหล่งเงินทุนใหม่มาชำระคืนหนี้เก่าหากบริษัทไม่สามารถขายโรงแรมให้แก่ทรัสต์ฯ เพื่อให้มีเงินเพียงพอที่จะชำระภาระหนี้ทางการเงินได้
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? รายได้จากธุรกิจโรงแรมจะอยู่ที่ประมาณ 700 ล้านบาทในปี 2564 และจะปรับเพิ่มขึ้นเป็นระหว่าง 1.7 พันล้านบาทถึง 2.3 พันล้านบาทในช่วงปี 2565-2566
? รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่ประมาณ 400 ล้านบาทในปี 2564 และจะปรับเพิ่มขึ้นเป็น 600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
? อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ประมาณ -7% ในปี 2564 และจะปรับเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 34% ในปี 2565 และปี 2566
? เงินลงทุนรวมจะอยู่ที่ประมาณ 1.7 พันล้านบาทในช่วงประมาณการ 3 ปี
? บริษัทจะสามารถขายโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเท็ล แอนด์ ทาวเวอร์ส ให้แก่ทรัสต์ฯ ได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงมุมมองของทริสเรทติ้งต่อสถานะเครดิตของบริษัทที่จะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า โดยที่การฟื้นตัวของผลการดำเนินงานของบริษัทยังคงไม่มีความแน่นอนและยอดขายที่อ่อนตัวเป็นเวลานานในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของบริษัทยังเป็นประเด็นกังวลของทริสเรทติ้งที่เพิ่มเข้ามาอีกด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
แนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? หากบริษัทสามารถปรับปรุงสถานะสภาพคล่องให้ดีขึ้นและทริสเรทติ้งเห็นความชัดเจนในการฟื้นตัวของการดำเนินงานของบริษัทหลังจากที่มีการควบคุมการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ในวงกว้างได้ในขณะที่ข้อจำกัดในการเดินทางท่องเที่ยวข้ามประเทศได้รับการผ่อนปรน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานของบริษัทไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ตามที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ หรือหากบริษัทไม่สามารถจัดการความเสี่ยงในการหาเงินทุนเพื่อนำมาใช้ชำระหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 13 มกราคม 2564
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (GRAND)
อันดับเครดิตองค์กร: BB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative