ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB-? และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ มีหลักประกันของบริษัทที่ระดับ ?BBB? พร้อมแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตองค์กรสะท้อนถึงฐานรายได้ของบริษัทที่มีขนาดเล็ก ผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น และภาระหนี้ที่อยู่ในระดับปานกลาง ในขณะเดียวกัน อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยอีกด้วย
หุ้นกู้ของบริษัทมีหลักประกันเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าคิดเป็น 1.88 เท่าของมูลค่าหุ้นกู้ ดังนั้น อันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกันของบริษัทจึงสูงกว่าอันดับเครดิตองค์กรอยู่ 1 ขั้น
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ฐานรายได้มีขนาดเล็กและมีกลุ่มตลาดที่กระจุกตัว
ฐานรายได้ของบริษัทมีขนาดค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ ส่วนรายได้ของบริษัทนั้นอยู่ในอันดับที่ 22 จากผู้ประกอบการจำนวน 23 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทในปี 2563 อยู่ที่ 2.39 พันล้านบาท คิดเป็น 1% ของรายได้รวมของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต
สินค้าของบริษัทค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงต่ำ โดยสินค้าของบริษัทประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมเตี้ย (Low-rise Condominium) ซึ่งส่วนใหญ่มีระดับราคาอยู่ที่ 2 ล้านบาทไปจนถึง 6 ล้านบาทต่อยูนิต ณ เดือนธันวาคม 2563 บริษัทมีโครงการเหลือขายจำนวน 19 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายประมาณ 8.07 พันล้านบาท โครงการเหล่านี้ประกอบไปด้วยโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในสัดส่วน 58% โครงการทาวน์เฮ้าส์ 21% และโครงการคอนโดมิเนียมอีก 21% ทั้งนี้ รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทมาจากโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งคิดเป็น 88% ของรายได้รวมในปี 2563
ผลการดำเนินงานดีขึ้น
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะค่อย ๆ ดีขึ้นในช่วง 3 ปีข้างหน้าโดยรายได้จะหดตัวอยู่ในช่วง 2.5-3 พันล้านบาทต่อปี อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะอยู่ที่ราว ๆ 24%-25% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า จากข้อมูลของฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทจะให้ความสำคัญในการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ซึ่งมีฐานลูกค้าขนาดใหญ่ให้มากขึ้นและบริษัทมีแบรนด์สินค้าที่ค่อนข้างแข็งแกร่งในกลุ่มตลาดนี้ ทั้งนี้ ฐานรายได้ที่เพิ่มขึ้นและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ลดลงภายหลังการขายโครงการ ?เพลินนารี่มอลล์? ออกไปน่าจะช่วยให้อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทดีขึ้นในระยะสั้นถึงปานกลาง
รายได้ของบริษัทในปี 2563 อยู่ที่ 2.39 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 33% จากจุดต่ำสุดที่ 1.79 พันล้านบาทในปี 2562 แม้ว่าจะมีผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ก็ตาม ทั้งนี้ รายได้ที่เพิ่มขึ้นเกิดจากการส่งเสริมการขายในบางโครงการและจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลงโดยอนุญาตให้ผู้กู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกสามารถกู้ได้ไม่เกิน 110% จากมูลค่าที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
ความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19
ทริสเรทติ้งคาดว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2564 จะเติบโตเพียงเล็กน้อยจากปี 2563 โดยมีปัจจัยสนับสนุนคืออัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจากการฉีดวัคซีนให้แก่ประชาชน นอกจากนี้ การขยายมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจรวมทั้งการลดค่าโอนและจดจำนองสำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทก็น่าจะช่วยกระตุ้นอุปสงค์ที่อยู่อาศัยได้ อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความเสี่ยงอย่างมีนัยสำคัญต่อการฟื้นตัวและผลกำไรในอนาคตของผู้ประกอบการหากการกระจายวัคซีนมีความล่าช้า อีกทั้งหนี้เสียที่พุ่งสูงขึ้นก็ส่งผลให้นโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวด กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อรวมกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะกดดันต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายของบริษัท
เนื่องจากอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมจากทั้งผู้ซื้อในประเทศและต่างประเทศที่ชะลอตัวลง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จึงได้เปลี่ยนมามุ่งเน้นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งยังเป็นที่ต้องการค่อนข้างสูง จนส่งผลให้การแข่งขันในตลาดกลุ่มนี้มีความรุนแรงมากขึ้น ทั้งนี้ บริษัทจำเป็นต้องปรับปรุงสินค้าและกลยุทธ์ทางการตลาดอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ยังคงแข่งขันได้ในตลาด
ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะคงภาระหนี้ในระดับปัจจุบันต่อไปอีกในระยะสั้นถึงปานกลาง ณ สิ้นปี 2563 บริษัทมีภาระหนี้คงค้างจำนวน 3.33 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยเงินกู้จากธนาคารจำนวน 1.41 พันล้านบาทและหุ้นกู้จำนวน 1.92 พันล้านบาท ทั้งนี้ ภาระหนี้จำนวน 1.51 พันล้านบาทของบริษัทมีที่ดินและ/หรือโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน เนื่องจากบริษัทมีแผนการเปิดโครงการแนวราบและโครงการคอนโดมิเนียมเตี้ยซึ่งมีความต้องการเงินทุนน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียมสูง (High-rise Condominium) จึงทำให้ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ในระหว่างปี 2564-2566 ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2563 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 41%
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการแนวราบมูลค่า 2.58 พันล้านบาทในปี 2564 และมูลค่า 2.5-3 พันล้านบาทต่อปี ในระหว่างปี 2565-2566 ส่วนงบประมาณในการซื้อที่ดินนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ 850 ล้านบาทในปี 2564 และ 750 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2566 ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ในช่วง 41%-42% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 9%-12% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
สภาพคล่องของบริษัทมีความตึงตัว
บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 874 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 759 ล้านบาท ตั๋วแลกเงินจำนวน 60 ล้านบาท และวงเงินกู้ระยะสั้น (Bridge Loan) จำนวน 55 ล้านบาท บริษัทได้ต่ออายุตั๋วแลกเงินที่ครบกำหนดทั้งหมดแล้วและมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนที่เหลือ ทั้งนี้ ณ กลางเดือนกุมภาพันธ์ 2564 แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดจำนวนประมาณ 22 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกประมาณ 225 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 330 ล้านบาท อีกทั้งบริษัทยังมีที่ดินที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าทางบัญชีอยู่ที่จำนวน 1.74 พันล้านบาทซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันสำหรับขอวงเงินสินเชื่อใหม่ได้หากจำเป็น นอกจากนี้ บริษัทอยู่ในระหว่างการหาวงเงินสำรองจากสถาบันการเงินเพื่อเสริมสภาพคล่องอีกด้วย
ข้อกำหนดทางการเงินของธนาคารและหุ้นกู้ระบุให้บริษัทต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2563 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.7 เท่า และ 1 เท่าตามลำดับ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.44-2.96 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
? อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 32% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 24% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ 850 ล้านบาทในปี 2564 และ 750 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะรักษาผลการดำเนินงานได้ตามคาดและคงสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับปัจจุบันเอาไว้ได้โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินน่าจะอยู่ในระดับเกินกว่า 5% ในระหว่างปี 2564-2566
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานของบริษัทและ/หรือสถานะทางการเงินถดถอยลงไปจากระดับที่คาดไว้ จากการที่ฐานรายได้ของบริษัทค่อนข้างเล็ก การปรับเพิ่มอันดับเครดิตจึงยังไม่น่าเกิดขึ้นในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งอาจเพิ่มอันดับเครดิตหากบริษัทสามารถขยายขนาดของธุรกิจในขณะที่ยังคงสถานะทางการเงินในระดับปัจจุบันเอาไว้ได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) (PRIN)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB-
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
PRIN216B: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ มีหลักประกัน 180 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable