ทริสเรทติ้งปรับลดอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เป็น ?BBB-? จากระดับ ?BBB? พร้อมทั้งปรับลดอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ (Hybrid Debentures) ชุดปัจจุบันของบริษัทเป็น ?BB? จากระดับ ?BB+? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 1 พันล้านบาทของบริษัทที่ระดับ ?BB? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ Hybrid Debentures ชุดใหม่ไปไถ่ถอนหุ้นกู้ Hybrid Debentures รุ่น ANAN16PA ที่บริษัทมีแผนจะไถ่ถอนในเดือนพฤษภาคม 2564 หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนมีอันดับเครดิตต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทอยู่ 2 ขั้น ทั้งนี้ เนื่องจากหุ้นกู้ดังกล่าวมีลักษณะการด้อยสิทธิและผู้ออกตราสารสามารถเลื่อนการชำระดอกเบี้ยพร้อมกับสะสมดอกเบี้ยจ่ายของหุ้นกู้ได้
การปรับลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่เพิ่มสูงขึ้นและผลการดำเนินงานที่ต่ำกว่าคาดการณ์ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลงและการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่เป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมและสัดส่วนรายได้จากโครงการร่วมทุนที่ค่อนข้างสูง ทั้งนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลต่อผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัยและความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นถึงปานกลางเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวลง
ผลการดำเนินงานของบริษัทปรับลดลงอย่างมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยยอดขายของบริษัทลดลงจาก 2.08 หมื่นล้านบาทในปี 2561 เป็น 1.05 หมื่นล้านบาทในปี 2562 และ 5.9 พันล้านบาทในปี 2563 กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทลดลงจากระดับสูงสุดที่ 4.1 พันล้านบาทในปี 2561 เป็น 2.7 พันล้านบาทในปี 2562 และ 1 พันล้านบาทในปี 2563 นอกจากนี้ บริษัทยังมีผลขาดทุนสุทธิเท่ากับ 0.2 พันล้านบาทในปี 2563 ซึ่งต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้เดิมที่ผลกำไรสุทธิ 0.8 พันล้านบาทเนื่องจากรายได้จากการดำเนินงานรวมที่ลดลง อัตราส่วนของค่าใช้จ่ายในการขายและการตลาดที่สูงขึ้น รวมถึงการรับรู้ผลขาดทุนจากการบริหารงานก่อสร้างโครงการจำนวน 1 พันล้านบาทซึ่งเป็นรายการที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว
ทริสเรทติ้งปรับลดการคาดการณ์รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทเป็น 4.5-6.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 ซึ่งต่ำกว่าประมาณการเดิมที่ 6-9 พันล้านบาทต่อปี กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะยังคงอยู่ที่ระดับ 1 พันล้านบาทในปีนี้เนื่องจากบริษัทไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและส่งมอบในปีนี้ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะปรับดีขึ้นเป็นประมาณ 1.5-2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายคอนโดมิเนียมจากทั้งโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ระดับ 1.1-1.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 ในขณะที่ยอดโอนจากโครงการคอนโดมิเนียมคาดว่าจะอยู่ในช่วง 1.3-1.6 ล้านบาทต่อปีตลอดช่วงประมาณการ ทั้งนี้ บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ ณ สิ้นปี 2563 มูลค่า 1.83 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยยอดขายรอการรับรู้รายได้จากโครงการร่วมทุนมูลค่า 1.75 หมื่นล้านบาท และจากโครงการของบริษัทเองมูลค่า 0.8 พันล้านบาท บริษัทจะส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 7.7 พันล้านบาทในปีนี้ มูลค่า 9.2 พันล้านบาทในปี 2565 และมูลค่า 1.4 พันล้านบาทในปี 2566 เนื่องจากบริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ที่น้อยลง ดังนั้นรายได้และกำไรของบริษัทจะต้องพึ่งพาความสามารถในการขายคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จที่เหลือขายเป็นอย่างมาก ณ สิ้นปี 2563 บริษัทมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จที่เหลือขายมูลค่า 2.53 หมื่นล้านบาท
สัดส่วนรายได้จากโครงการร่วมทุนยังคงสูง แต่ส่วนแบ่งกำไรอาจได้รับผลกระทบจากการลงทุนใหม่
ณ เดือนธันวาคม 2563 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมระหว่างการพัฒนา 28 โครงการ (ประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุน 20 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัท 8 โครงการ) และโครงการบ้านจัดสรรระหว่างการพัฒนา 13 โครงการ ซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งหมดรวม 4.91 หมื่นล้านบาท บริษัทจะยังคงรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนเหล่านี้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนอีกหลายโครงการ ดังนั้น บริษัทจะยังคงมีรายได้ค่าบริหารโครงการอีกเป็นจำนวนมากจากโครงการร่วมทุนเหล่านี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ค่าบริหารโครงการร่วมทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 1 พันล้านบาทต่อปี หรือคิดเป็นสัดส่วน 15%-20% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2564-2566
แม้ว่าบริษัทจะยังคงได้รับส่วนแบ่งกำไรจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุน อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าส่วนแบ่งกำไรในช่วง 2 ปีข้างหน้าจะได้รับผลกระทบจากผลขาดทุนของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่และโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่เพิ่งสร้างเสร็จ โดยเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 2 แห่งจากทั้งหมด 5 แห่งก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2563 และที่เหลือจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปีนี้ ส่งผลให้เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ทุกแห่งเริ่มเปิดดำเนินการในช่วงที่อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวได้รับผลกระทบอย่างหนัก ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ของบริษัทจะแบกรับผลขาดทุนในช่วง 2 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ คาดว่าบริษัทจะมีส่วนแบ่งผลขาดทุนสุทธิจากโครงการร่วมทุนต่ำกว่า 0.1 พันล้านบาทในปีนี้ และคาดว่าจะมีส่วนแบ่งกำไรสุทธิเท่ากับ 0.1 พันล้านบาทในปี 2565 และ 1 พันล้านบาทในปี 2566 ดังนั้น ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปอีกใน 2-3 ปีข้างหน้านี้
ภาระหนี้ในระดับสูง
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 65% ณ เดือนธันวาคม 2562 และเดือนธันวาคม 2563 จาก 59% ณ เดือนธันวาคม 2561 ซึ่งสูงกว่าประมาณการเดิมที่ 60% นอกจากนี้ ผลการดำเนินงานที่อ่อนแอลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ยังทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทติดลบในปี 2563 จาก 5% ในปี 2562 และ 14% ในปี 2561
ในสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะยังคงสูงต่อไปในช่วง 3 ปีข้างหน้าเนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยให้มากขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ในระดับ 65%-68% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอาจอยู่ในระดับต่ำกว่า 2% ในช่วง 2 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนมูลค่า 2.4 หมื่นล้านบาทในปีนี้ และจะเปิดโครงการใหม่มูลค่า 8 พันล้านบาทในปี 2565 และมูลค่า 5 พันล้านบาทในปี 2566 นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินหลายแปลงที่พร้อมสำหรับการพัฒนาหากตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวอีกด้วย ทริสเรทติ้งประมาณการงบซื้อที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทเองเท่ากับ 0.5-0.7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
บริษัทจำเป็นต้องดำรงอัตราส่วนทางการเงินให้สอดคล้องตามเงื่อนไขทางการเงินของวงเงินกู้ยืมจากธนาคารและหุ้นกู้ โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2.5 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2563 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 1.07 เท่า ทริสเรทติ้งหวังว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวอยู่ตลอดเวลา
สภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังสามารถบริหารจัดการได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนธันวาคม 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 3.2 พันล้านบาท รวมถึงวงเงินกู้ยืมระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 4.8 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 2.2 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทมีสินค้าเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขาย 5.6 พันล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.28 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วย ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้น 5.9 พันล้านบาท หุ้นกู้ 5.4 พันล้านบาท และเงินกู้ระยะยาว 1.5 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นส่วนใหญ่เป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินซึ่งจะถูกทดแทนด้วยเงินกู้โครงการในภายหลัง นอกจากนี้ บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนด และเงินกู้โครงการจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการ
บริษัทมีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการก่อนกำหนดมูลค่า 1 พันล้านบาทในเดือนพฤษภาคม 2564 ทั้งนี้ ระดับความเป็นทุนของตราสารดังกล่าวจะลดลงจาก ?ระดับความเป็นทุนปานกลาง? ที่ 50% สู่ ?ระดับความเป็นทุนน้อย? ที่ 0% ในวันที่ใช้สิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดดังกล่าวเนื่องจากอายุคงเหลือจริงของหุ้นกู้ ณ วันดังกล่าวนั้นมีน้อยกว่า 20 ปี ในกรณีที่บริษัทใช้สิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ดังกล่าวก่อนครบกำหนด ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะทดแทนหุ้นกู้ดังกล่าวด้วยเครื่องมือทางการเงินอื่นซึ่งมีระดับความเป็นทุนที่เท่าเทียมกันเพื่อรักษาโครงสร้างเงินทุนให้ได้ตามเป้าหมาย หากบริษัทไม่ปฎิบัติตามข้อกำหนดสิทธิเรื่องความประสงค์ในการออกหลักทรัพย์เพื่อทดแทนหุ้นกู้ดังกล่าวก็จะส่งผลต่อระดับความเป็นทุนของหู้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการที่เหลือด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 ดังนี้
? บริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 2.4 หมื่นล้านบาทในปี 2564 มูลค่า 8 พันล้านบาทในปี 2565 และมูลค่า 5 พันล้านบาทในปี 2566
? งบประมาณในการซื้อที่ดินสำหรับโครงการของบริษัทเองคาดว่าจะเท่ากับ 0.5-0.7 พันล้านบาทต่อปี
? รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ในช่วง 4.5-6.5 พันล้านบาทต่อปี
? บริษัทจะมีส่วนแบ่งผลขาดทุนสุทธิจากโครงการร่วมทุนต่ำกว่า 0.1 พันล้านบาทในปีนี้ และคาดว่าจะมีส่วนแบ่งกำไรสุทธิเท่ากับ 0.1 พันล้านบาทในปี 2565 และ 1 พันล้านบาทในปี 2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย ทั้งนี้ คาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทในช่วงปี 2564-2566 จะเท่ากับ 1-2 พันล้านบาทต่อปี ในขณะที่ภาระหนี้หนี้ยังคงอยู่ในระดับสูง โดยคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ในระดับ 65%-68% ตลอดช่วงประมาณการ และอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรจะอยู่ในระดับ 2%-5%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงได้อีกหากผลการดำเนินงานและ/หรือฐานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากประมาณการ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทมีผลการดำเนินงานแข็งแกร่งกว่าที่คาดการณ์ไว้และฐานะทางการเงินปรับดีขึ้นจนทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเพิ่มขึ้นสูงกว่า 5% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ประมาณ 60%
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารกึ่งหนี้กึ่งทุน (Hybrid Securities), 12 กันยายน 2561
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (ANAN)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB-
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
ANAN16PA: หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน 1,000 ล้านบาท BB
ANAN17PA: หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน 770 ล้านบาท BB
ANAN17PB: หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน 230 ล้านบาท BB
ANAN18PA: หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน 1,500 ล้านบาท BB
ANAN18PB: หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน 500 ล้านบาท BB
ANAN19PA: หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน 1,000 ล้านบาท BB
ANAN20PA: หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน 1,000 ล้านบาท BB
ANAN222A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 BBB-
ANAN22OA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 423.3 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 BBB-
ANAN22OB: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 915.6 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 BBB-
ANAN23OA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 746.6 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 BBB-
ANAN241A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,412.8 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 BBB-
หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนในวงเงินไม่เกิน 1,000 ล้านบาท BB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable