ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (หรือเรียกว่า ?ทรัสต์ฯ?) ที่ระดับ ?A-? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? อันดับเครดิตสะท้อนถึงคุณภาพสินทรัพย์ที่ดีของทรัสต์ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในเขตกรุงเทพมหานคร ตลอดจนกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทที่น่าพอใจ และระดับหนี้สินที่ค่อนข้างต่ำ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนลงบางส่วนจากการกระจุกตัวของพอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ ทั้งในแง่ของสินทรัพย์ ผู้เช่า และสัญญาเช่าที่จะหมดอายุลง อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกดดันที่เพิ่มขึ้นต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าของทรัสต์ฯ ท่ามกลางความกังวลจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) และจากอุปทานสำนักงานจำนวนมากที่จะเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สินทรัพย์คุณภาพดีซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
ทริสเรทติ้งมองว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ยังคงน่าดึงดูดในตลาดจากปัจจัยสนับสนุนคือการมีสินทรัพย์คุณภาพดีและการมีที่ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจสำคัญ ๆ สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน 2 แห่ง ได้แก่ ?Exchange Tower? และ ?Mercury Tower? อาคารทั้ง 2 แห่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอตั้งอยู่ใจกลางกรุงเทพมหานครและมีทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS ณ เดือนธันวาคม 2563 ทั้ง 2 อาคารมีพื้นที่ให้เช่ารวม 67,372 ตารางเมตร (ตร.ม.) ทรัสต์ฯ ลงทุนใน Exchange Tower ผ่านการถือหุ้น 99% ใน บริษัท เอกเชน ทาวเวอร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ Exchange Tower รวมทั้งยังลงทุนโดยตรงในสิทธิการเช่า Mercury Tower โดยมีระยะเวลาเช่า 19 ปีระหว่างปี 2559-2578
Exchange Tower และ Mercury Tower มีอัตราการให้เช่าที่สูงเกินกว่า 90% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2563 อัตราการเช่าเฉลี่ยของ Exchange Tower อยู่ที่ระดับ 92.5% และของ Mercury Tower อยู่ที่ระดับ 91% ในขณะที่ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมของอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพฯ อยู่ที่ระดับ 90% ส่วนอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในปี 2563 ของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งอยู่ที่ 1,050-1,080 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ต่อเดือน ซึ่งอยู่ในช่วงอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ ทรัสต์ฯ สามารถขึ้นอัตราค่าเช่าในทุกการต่ออายุสัญญาเช่า ในช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทรัสต์ฯ สามารถขึ้นอัตราค่าเช่า Exchange Tower และ Mercury Tower 2% และ 1% ต่อปีตามลำดับ อย่างไรก็ตาม การเติบโตของอัตราค่าเช่าลดลงกว่าการเติบโตของอัตราค่าเช่าในปี 2562 ที่ 3.7% และ 5.8%
ความกดดันที่เพิ่มขึ้นต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่า
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ภายใต้ความกดดันจากแนวโน้มอุปสงค์อาคารสำนักงานในระยะปานกลางและระยะยาวที่ไม่แน่นอนอันเนื่องมาจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และจากอุปทานสำนักงานจำนวนมากที่จะเพิ่มเข้ามาในตลาดในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า จากข้อมูลของ CBRE จะมีอุปทานใหม่ประมาณ 300,000-500,000 ตร.ม. ต่อปีในปี 2564-2566 อุปสงค์ที่คาดว่าจะชะลอตัวลงและอุปทานที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจอาจจะทำให้อัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าลดลลงได้ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าของทรัสต์ฯ จะคงที่ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่อัตราการให้เช่าคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 85%-90% ลดลงจากเดิมที่ระดับ 90%-95% ในอดีต รายได้ของทรัสต์ฯ คาดว่าจะอยู่ที่ 870-900 ล้านบาทต่อปีในปี 2564-2566
กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ยังคงแข็งแกร่ง
ในมุมมองของทริสเรทติ้ง กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ ยังคงแข็งแกร่ง แม้ว่ารายได้ของทรัสต์ฯ ลดลง 6% ในปี 2563 แต่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายยังคงที่ระดับ 663 ล้านบาทไว้ได้ รายได้ที่ลดลงได้ถูกชดเชยด้วยต้นทุนที่ลดลงจากการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ในปี 2563 การเปลี่ยนการคิดอัตราภาษีที่ดินจาก 12.5% บนรายได้ค่าเช่าและบริการเป็น 0.6%-0.7% ของมูลค่าทรัพย์สิน (ขึ้นกับมูลค่าทรัพย์สิน) และมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 90% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ในปีที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทำให้ภาษีจ่ายของทรัสต์ฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับ 72% ในปี 2563 เทียบกับ 68% ในปี 2562
อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย ของทรัสต์ฯ ปรับตัวดีขึ้นเช่นกันมาอยู่ที่ 11 เท่า จากประมาณ 7 เท่าในปี 2562 ภายหลังจากทรัสต์ฯ ชำระคืนหนี้เงินกู้ธนาคารด้วยหุ้นกู้ที่ดอกเบี้ยต่ำกว่า ในอนาคต แม้ว่าคาดว่ากำไรจะลดลง อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 65%-66% ในปี 2564-2566 ทั้งนี้ กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายควรรักษาที่ระดับ 580-590 ล้านบาท อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายควรอยู่ที่ประมาณ 9-10 เท่า ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายควรอยู่ที่ระดับ 2.5-2.7 เท่า
ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของพอร์ตการลงทุน
ทริสเรทติ้งมองว่าพอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ มีการกระจุกตัวค่อนข้างสูงทั้งในแง่ของจำนวนอาคาร ในแง่ของผู้เช่า และในแง่สัญญาเช่าที่จะหมดอายุลง ปัจจุบัน ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่เป็นอาคารเพียง 2 แห่งใน 2 ทำเล คือ ถนนสุขุมวิทและถนนหลังสวน ประมาณ 2 ใน 3 ของรายได้ค่าเช่าและบริการมาจาก Exchange Tower และส่วนที่เหลือเป็นรายได้จาก Mercury Tower นอกจากนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของ Exchange Tower เช่าพื้นที่คิดเป็น 50% ของพื้นที่ให้เช่าของอาคาร และผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของ Mercury Tower เช่าพื้นที่คิดเป็น 55% ของพื้นที่ให้เช่าของอาคาร หากพิจารณาด้านรายได้ผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของแต่ละอาคารคิดเป็น 44% ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของ Exchange Tower และ 47% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของ Mercury Tower ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่สุดของทรัสต์ฯ เช่าพื้นที่คิดเป็น 5% ของพื้นที่ให้เช่ารวมของทรัสต์ฯ และสร้างรายได้คิดเป็น 4.5% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ
ทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ด้วยเช่นกัน โดยผู้เช่าส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาคราวละ 3 ปีและผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกบางรายทำสัญญาเช่าปีต่อปี ณ สิ้นปี 2563 พื้นที่เช่าประมาณ 43% จะหมดสัญญาในปี 2564 อีก 38% จะหมดสัญญาในปี 2565 ในขณะที่ 16% จะหมดสัญญาในปี 2566 และที่เหลือจะหมดสัญญาในปี 2567 ทั้งนี้ ในปี 2564 และ 2565 พื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาค่อนข้างกระจุกตัวเนื่องจากสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายจะหมดอายุลงพร้อมกันในช่วงเวลาดังกล่าว จากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ อัตราการต่ออายุของสัญญาในปี 2563 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่ 72% จากประมาณ 84%-94.5% ในปี 2560-2562 อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ สามารถหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่จะไม่ต่อสัญญาและรักษาอัตราการให้เช่าพื้นที่ที่ระดับ 90% ของทั้ง 2 อาคารไว้ได้ ณ สิ้นปี 2563
มีภาระหนี้อยู่ในระดับต่ำ
ภายใต้ประมาณการกรณีฐาน โดยไม่มีการซื้อสินทรัพย์ใหม่ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 17%-19% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับ 2.5-2.7 เท่าในช่วงปี 2564-2566 ณ เดือนธันวาคม 2563 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ 19% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 2.5 เท่า อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีการซื้อสินทรัพย์ใหม่ ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับต่ำกว่า 30% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายไม่เกิน 3.5 เท่าเพื่อที่จะคงอันดับเครดิตปัจจุบัน
ตามข้อกำหนดทางการเงินของหุ้นกู้ ทรัสต์ฯ จะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 60% โดยอัตราส่วนนี้อยู่ที่ระดับ 23% ณ เดือนธันวาคม 2563 จากพอร์ตการลงทุนปัจจุบัน ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินในช่วง 3 ปีข้างหน้าได้
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ ยังคงเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้า แหล่งสภาพคล่องของทรัสต์ฯ ประกอบไปด้วยเงินสดประมาณ 703 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมที่มีกับสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 110 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯจะอยู่ที่ประมาณ 450 ล้านบาทในอีก 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนธันวาคม 2563 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้หุ้นกู้จำนวน 2.05 พันล้านบาทที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2566 จำนวน 1 พันล้านบาท และครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2570 จำนวน 1.05 พันล้านบาท ทรัสต์ฯ ไม่มีภาระหนี้ที่ครบกำหนดในปี 2564 และ 2565
ในมุมมองของทริสเรทติ้ง ทรัสต์ฯ มีความยืดหยุ่นทางการเงินพอสมควรที่จะสามารถรองรับผลกระทบเชิงลบจากบรรยากาศของตลาดเนื่องจากเงินสดของทรัสต์ฯ สามารถรองรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ได้มากกว่า 1 ปี นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2566 ได้ จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน นอกจากนี้ สินทรัพย์คุณภาพสูงที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันของทรัสต์ฯ ยังสามารถนำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับการขอวงเงินสินเชื่อได้หากจำเป็น มูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันอยู่ที่จำนวน 8.67 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2563
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? อัตราการให้เช่าพื้นที่อยู่ที่ 85%-90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? อัตราค่าเช่าอยู่ในระดับคงที่จากความกดดันจากการแพร่ระบาดระลอกใหม่ของโรคโควิด 19 และจากอุปทานสำนักงานจำนวนมากที่จะเพิ่มเข้ามาในตลาดในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
? อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์อยู่ที่ 65%-66% ในช่วงปี 2564-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอต่อไปได้ และมีอัตราการให้เช่าที่สูงและมีอัตราค่าเช่าที่น่าพอใจตามที่ได้ตั้งเป้าหมายไว้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า แม้ว่าจะมีการซื้อสินทรัพย์ใหม่ ทรัสต์ฯ จะยังรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับต่ำกว่า 30% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายไม่เกิน 3.5 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับลดอันดับเครดิตลงหากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า 30% และ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มสูงเกินกว่า 4 เท่า ซึ่งอาจเกิดได้จากผลการดำเนินงานที่แย่ลง และ/หรือมีการซื้อสินทรัพย์โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมที่มีมูลค่าสูงกว่าที่คาด ในทางตรงกันข้าม ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นหากทรัสต์ฯ สามารถเพิ่มขนาดของสินทรัพย์และกระจายฐานสินทรัพย์ได้อย่างมีสาระสำคัญในขณะที่ยังคงรักษาสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับปัจจุบันเอาไว้ได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME)
อันดับเครดิตองค์กร: A-
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
TPRIME231A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A-
TPRIME271A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,050 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable