ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB+? และอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ (Hybrid Debentures) ที่ระดับ ?BBB-? พร้อมปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? จาก ?Negative? หรือ ?ลบ? โดยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะเป็นไปตามที่ประมาณการไว้
อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงการที่บริษัทมีสินค้าที่หลากหลาย สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งทั้งในตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนในระดับค่อนข้างสูง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งต่อการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยืดเยื้อซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
กระแสเงินสดยังคงสม่ำเสมอแม้ว่าความสามารถในการทำกำไรลดลง
การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ในต้นปี 2563 ส่งผลต่อผลการดำเนินงานของบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทลดราคาโครงการคอนโดมิเนียมเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้วหลายแห่งเพื่อกระตุ้นยอดขายและเพิ่มกระแสเงินสด ทำให้รายได้จากการดำเนินงานรวมในปี 2563 เพิ่มขึ้นเกือบ 40% จากปีก่อนหน้าเป็น 3.46 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ตาม การกระตุ้นยอดขายดังกล่าวทำให้ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทลดลง โดยอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยลดลงเป็น 25% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในปี 2563 จาก 27% ในปี 2562 และ 32% ในปี 2561 เนื่องจากอัตราส่วนกำไรขั้นต้นที่ลดลงและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่เพิ่มขึ้นทำให้อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ลดลงเป็น 18% ในปี 2563 จาก 22% ในปี 2562
บริษัทยังสามารถสร้างกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจำนวน 6.4 พันล้านบาทและกระแสเงินสดจากการดำเนินงานจำนวน 3.5 พันล้านบาทในปี 2563 ซึ่งเพิ่มขึ้น 14% จากปีก่อน หนี้สินทางการเงินสุทธิที่ได้รับการปรับปรุงแล้ว (รวมหนี้สินทางการเงินจากโครงการร่วมทุนตามสัดส่วนการถือหุ้นและส่วนที่เป็นหนี้สินทางการเงินของหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน) ณ สิ้นปี 2563 ลดลงเป็น 6.25 หมื่นล้านบาทจาก 6.78 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 ทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเพิ่มขึ้นเป็น 5.6% ในปี 2563 จาก 4.5% ในปี 2562 ซึ่งสูงกว่าที่เคยประมาณการไว้ที่ 1%
รายได้อาจปรับลดลงแต่ความสามารถในการทำกำไรควรปรับดีขึ้น
จากสมมติฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทน่าจะอยู่ที่ระดับปกติที่ 2.9-3.0 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 โดยรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 90% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะปรับดีขึ้นเป็น 20%-21% เนื่องจากแรงกดดันที่น้อยลงในการเร่งขายสินค้าคงเหลือและไม่มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารอื่นที่นอกเหนือจากปกติเพิ่มเข้ามา
นอกจากนี้ ในสมมติฐานของทริสเรทติ้งยังรวมถึงความคาดหวังที่บริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้ได้ตามแผนอีกด้วย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวน 2.21 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยยอดขายรอการรับรู้รายได้ในโครงการของบริษัทเองจำนวน 1.82 หมื่นล้านบาท และในโครงการร่วมทุนจำนวน 3.9 พันล้านบาท บริษัทคาดว่าจะส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 1.06 หมื่นล้านบาทให้แก่ลูกค้าในช่วงที่เหลือของปี 2564 มูลค่า 8 พันล้านบาทในปี 2565 มูลค่า 3.3 พันล้านบาทในปี 2566 และมูลค่า 0.2 พันล้านบาทในปี 2567
สินค้ามีความหลากหลายและเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียงในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสินค้าที่หลากหลายทั้งประเภทของสินค้าและระดับราคา บริษัทมีสินค้าทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่แตกต่างกัน โดยโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทครอบคลุมระดับราคาต่ำถึงสูงในราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทถึง 80 ล้านบาทต่อยูนิต ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทก็ครอบคลุมระดับราคาต่ำถึงสูงซึ่งมีราคาขายอยู่ในช่วง 50,000 บาท ถึง 600,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) นอกจากนี้ แบรนด์สินค้าของบริษัทก็เป็นที่รู้จักดีในทุก ๆ ระดับราคา
นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีความยืดหยุ่นในการนำเสนอสินค้าให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดและรักษาสถานะทางการตลาดเอาไว้ได้เนื่องจากการมีสินค้าที่หลากหลายและมีแบรนด์ที่มีชื่อเสียง ณ เดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีโครงการบ้านจัดสรรระหว่างการพัฒนา 59 โครงการและโครงการคอนโดมิเนียม 22 โครงการ (รวมโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุน 7 โครงการ) ซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวม 6.63 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ทั้งนี้ โครงการบ้านจัดสรรคิดเป็น 60% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนยังคงอยู่ในระดับสูง
ในสมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะยังคงอยู่ที่ 62%-64% อัตราส่วนดังกล่าวอาจไม่ได้ปรับลดลงมากนักแม้ว่าบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากบริษัทจะเน้นการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเองมากกว่าโครงการร่วมทุน ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า และยังคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 1 หมื่นล้านบาทต่อปีซึ่งประกอบด้วยโครงการของบริษัทเองมูลค่า 6 พันล้านบาทและโครงการร่วมทุนมูลค่า 4 พันล้านบาท โดยโครงการที่จะเปิดใหม่ทั้งหมดนี้คาดว่าจะอยู่ตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำ นอกจากนี้ งบประมาณในการจัดซื้อที่ดินสำหรับโครงการของบริษัทคาดว่าจะเท่ากับประมาณ 7 พันล้านบาทต่อปีเนื่องจากบริษัทมีที่ดินบางส่วนแล้ว
นอกเหนือจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยแล้ว ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนจำนวน 0.1 พันล้านบาทในช่วงปี 2564-2565 ในธุรกิจรับจ้างบริหารโรงแรมภายใต้แบรนด์ The Standard และยังคาดว่าบริษัทจะจัดหาแหล่งเงินทุนโดยใช้เงินกู้ 70% และทุน 30% สำหรับค่าที่ดินและค่าก่อสร้างตลอดระยะเวลาในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมภายใต้การร่วมทุน ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะระมัดระวังในการขยายธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจสนับสนุนอื่น ๆ ในช่วงที่สถานการณ์มีความไม่แน่นอน บริษัทควรรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 66% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้อยู่ในช่วง 5%-10%
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของวงเงินกู้ยืมจากธนาคารและหุ้นกู้ โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ให้ต่ำกว่า 2.5 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2563 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.42 เท่า ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังสามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนธันวาคม 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 3 พันล้านบาท หลักทรัพย์ในความต้องการของตลาดจำนวน 0.7 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ ไม่ติดเงื่อนไข และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 9.5 พันล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันมูลค่าตามบัญชีจำนวน 3.6 พันล้านบาทและสินค้าเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ของบริษัทซึ่งมีมูลค่าขายอีกจำนวน 5.3 พันล้านบาท นอกจากนี้ ยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 3.2 พันล้านบาทอีกด้วย บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้น 2.9 พันล้านบาท ตั๋วแลกเงินระยะสั้น 1.1 พันล้านบาท เงินกู้ระยะยาวของโครงการ 5.4 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะยาวค่าที่ดิน 2.4 พันล้านบาท และหุ้นกู้ 8.2 พันล้านบาท
ทั้งนี้ ตั๋วสัญญาใช้เงินและตั๋วแลกเงินระยะสั้นจะถูกต่ออายุออกไปหรือจ่ายชำระ ปกติบริษัทจะพึ่งพาตั๋วสัญญาใช้เงินและตั๋วแลกเงินระยะสั้นเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน เงินกู้ระยะยาวของโครงการจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการ ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะยาวเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินซึ่งจะถูกทดแทนด้วยเงินกู้ระยะยาวของโครงการในภายหลัง นอกจากนี้ บริษัทวางแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระอีกด้วย ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพในภาวะที่ตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับปี 2564-2566 มีดังนี้
? บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาทต่อปี
? บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเองมูลค่า 6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 และของโครงการร่วมทุนมูลค่า 4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
? งบประมาณในการซื้อที่ดินสำหรับโครงการของบริษัทเองอยู่ที่ 7 พันล้านบาทต่อปี
? รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าจะอยู่ในช่วง 2.9-3.0 หมื่นล้านบาท
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะเป็นไปตามที่ประมาณการไว้ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 66% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้อยู่ในช่วง 5%-10% ตลอดช่วงประมาณการ นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรให้เกินกว่า 5% เอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยืดเยื้อส่งผลเป็นไปในทางที่ทำให้เชื่อว่าผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทจะอ่อนแอลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากสถานะทางการเงินของบริษัทดีขึ้นเทียบเท่ากับผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับที่สูงกว่า โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนควรอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 55% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเพิ่มขึ้นเป็น 10%-15% ในระยะเวลาหนึ่ง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารกึ่งหนี้กึ่งทุน (Hybrid Securities), 12 กันยายน 2561
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
SIRI222A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 4,933.4 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 BBB+ SIRI229A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 BBB+ SIRI229B: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 BBB+ SIRI231A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 4,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 BBB+ SIRI236A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 4,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 BBB+ SIRI24OA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 3,600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 BBB+ SIRI20PA: หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ 3,000 ล้านบาท (Hybrid Debentures) BBB- แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2564 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html