ทริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เป็นระดับ ?BB? จาก ?BB+? และเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? จาก ?Negative? หรือ ?ลบ? โดยอันดับเครดิตที่ลดลงสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่อ่อนแอลงอย่างต่อเนื่องท่ามกลางอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูงของบริษัท
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงธุรกิจของบริษัทที่มีขนาดเล็ก รวมถึงผลการดำเนินงานที่ผันผวน และแบรนด์ซึ่งเป็นที่ยอมรับในธุรกิจที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงสูงและในธุรกิจโรงแรม การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับการแพร่ระบาดระลอกใหม่ของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งจะยิ่งเพิ่มแรงกดดันให้แก่ธุรกิจโรงแรมและธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ขนาดธุรกิจที่มีขนาดเล็กและผลการดำเนินงานที่ผันผวน
ทริสเรทติ้งมองว่าธุรกิจของบริษัทมีขนาดที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้ง บริษัทมีรายได้อยู่ในระหว่าง 2.3-2.9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงหลายปีที่ผ่านมาแต่กลับลดลงเหลือต่ำกว่า 1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากยอดขายคอนโดมิเนียมที่อ่อนแอ สัดส่วนรายได้ของบริษัทประกอบด้วยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมากที่สุดที่ระดับ 70% ตามมาด้วยรายได้จากกิจการโรงแรม 20% และรายได้จากค่าเช่าและบริการ 10% บริษัทยังมีกำไรจากการขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SRIPANWA) เป็นครั้งคราวอีกด้วย ดังนั้น กำไรของบริษัทจึงค่อนข้างผันผวนโดยอยู่ในช่วงที่ขาดทุนจำนวน 328 ล้านบาทจนถึงมีกำไรจำนวน 159 ล้านบาทในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวน 13 โครงการ ณ สิ้นปี 2563 ซึ่งมีทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และในพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมสูง คือ ภูเก็ตและชะอำ โครงการดังกล่าวมีมูลค่าเหลือขาย (ทั้งโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและโครงการพร้อมขาย) ทั้งสิ้น 1.04 หมื่นล้านบาท โดย ณ สิ้นปี 2563 บริษัทมียอดขายรอโอนมูลค่า 1.2 พันล้านบาท ซึ่งยอดขายรอโอนจะรับรู้เป็นรายได้ที่ประมาณ 700 ล้านบาทในปีนี้และส่วนที่เหลือจะรับรู้ในปี 2566
ผลการดำเนินงานยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปอีกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าท่ามกลางอุปสงค์คอนโดมิเนียมที่ซบเซาและการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยังคงยืดเยื้อ อัตราการทำกำไรของบริษัทยังคงอ่อนแอจากการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ยิ่งไปกว่านั้น ทริสเรทติ้งยังคาดว่าผลการดำเนินงานของธุรกิจโรงแรมจะยังได้รับผลกระทบจากโรคโควิด 19 เนื่องจากการระบาดระลอกใหม่อีกทั้งความล่าช้าในการฉีดวัคซีนให้แก่ประชาชนก็มีแนวโน้มที่จะส่งผลให้การยกเลิกมาตรการจำกัดการท่องเที่ยวต้องชะลอออกไปอีกด้วย
ทริสเรทติ้งคาดว่าในอนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมของบริษัทจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นจากปี 2563 โดยรายได้ของบริษัทน่าจะฟื้นตัวกลับไปอยู่ที่ระดับประมาณ 2-2.5 พันล้านบาทต่อปี แม้จะมีการดำเนินมาตรการลดต้นทุน แต่อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทก็คาดว่าจะอยู่ในช่วง 10%-13% ซึ่งลดลงอย่างมากจากระดับ 20%-30% ในอดีต ยิ่งไปกว่านั้น จากเดิมที่บริษัทมีแผนจะขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเข้ากองทุน SRIPANWA ในระหว่างปี 2563-2565 ก็ต้องเลื่อนออกไปเป็นปี 2566 ทั้งนี้ หากไม่นับรวมกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน SRIPANWA ทริสเรทติ้งประมาณการว่าบริษัทจะรายงานผลขาดทุนที่ประมาณ 40 ล้านบาทต่อปีในช่วงที่ประมาณการ
ภาระหนี้อยู่ในระดับสูง
บริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับสูง โดยหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วของบริษัท ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2563 อยู่ที่ 6.9 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 5.6 พันล้านบาทในปีก่อน ภาระหนี้ของบริษัทก็เพิ่มขึ้นเนื่องจากการพัฒนาโรงแรมใหม่จำนวน 2 แห่งและอาคารศูนย์ประชุมสัมมนาซึ่งจะแล้วเสร็จและสร้างรายได้ให้แก่บริษัทภายใน 2 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทยังมีภาระหนี้จากสัญญาเช่าดำเนินงานโรงแรมกับกองทุน SRIPANWA มูลค่า 2.1 พันล้านบาทหรือคิดเป็นภาระค่าเช่าจำนวน 330-350 ล้านบาทต่อปีในช่วง 10 ปีข้างหน้าด้วย ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2563 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับ 73.8% เพิ่มขึ้นจากระดับ 65.2% ในปี 2562
จากการที่บริษัทมีฐานทุนค่อนข้างน้อย บริษัทจึงต้องให้ความสำคัญกับการนำเงินลงทุนในการพัฒนาโครงการกลับมาลงทุนใหม่ด้วยการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบริษัทมีแผนในการสร้างและขายอสังหาริมทรัพย์เข้ากองทุนทุกๆปี อย่างไรก็ตาม จากสภาพตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย บริษัทจึงต้องเลื่อนแผนการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนไปเป็นปี 2566 โดยสินทรัพย์ที่บริษัทวางแผนจะขายประกอบด้วย ?โรงแรมบาบาบีช คลับ ชะอำ? มูลค่า 1.5 พันล้านบาท ?โรงแรมบาบาบีช คลับ พังงา? มูลค่า 500 ล้านบาท และศูนย์การประชุมสัมมนาที่โรงแรมศรีพันวามูลค่า 1 พันล้านบาท จากแผนการขายที่ต้องเลื่อนออกไปดังกล่าว ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะยังคงมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับ 70%-75% ในช่วงปี 2564-2565 ทั้งนี้ อัตราส่วนดังกล่าวน่าจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 65% ได้ในปี 2566 หากบริษัทประสบความสำเร็จในการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน SRIPANWA
แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับในกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง
ทริสเรทติ้งมองว่าสินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับทั้งในด้านคุณภาพและรูปแบบ สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทได้รับการพัฒนาภายใต้แบรนด์ ?อิสสระ? และ ?บ้านอิสสระ? โดยสินค้าบ้านจัดสรรครอบคลุมกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูง สินค้าที่ระดับราคามากกว่า 50 ล้านบาทมีสัดส่วนคิดเป็นเกือบ 50% ของมูลค่าบ้านจัดสรรเหลือขายทั้งหมดของบริษัท นอกจากนี้ โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทยังมีทำเลที่ตั้งอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมสูง เช่น ภูเก็ตและชะอำอีกด้วย ดังนั้น บริษัทจึงมีแผนกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการแบบผสมผสานไปพร้อมกับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและโรงแรมในพื้นที่เดียวกัน
บริษัทได้เริ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาสูงสำหรับขายและก่อสร้างโรงแรมบูติคโครงการแรกในชื่อ ?โรงแรมศรีพันวา? ในจังหวัดภูเก็ตในปี 2546 ซึ่งโรงแรมช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่วิลล่าเพื่อการอยู่อาศัยที่เปิดขายภายในโครงการด้วย โรงแรมศรีพันวาได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้าภายในประเทศและลูกค้าต่างชาติ ในปี 2558 บริษัทได้พัฒนาโครงการแบบผสมผสานโครงการที่ 2 ในจังหวัดพังงาภายใต้สัดส่วนการร่วมทุน 86:14 กับผู้ประกอบการจากประเทศจีนคือ Junfa Real Estate Co., Ltd. ซึ่งโครงการนี้ประกอบไปด้วยวิลล่าสำหรับขาย 24 ยูนิตและโรงแรมบูติคภายใต้แบรนด์ ?บาบาบีช? ต่อมาในปี 2559 บริษัทได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าในสัดส่วน 50:25:25 ร่วมกับ บริษัท สหพัฒนพิบูล จำกัด และ บริษัท ไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) เพื่อพัฒนาโครงการแบบผสมผสานภายใต้แบรนด์ ?บาบาบีช? อีกแห่งหนึ่งในอำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี การพัฒนาโครงการแบบผสมผสานจึงช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการบ้านจัดสรรของบริษัทด้วย
สภาพคล่องที่สามารถจัดการได้
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้ โดย ณ สิ้นปี 2563 บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 569 ล้านบาทและเงินลงทุนจำนวน 636 ล้านบาท รวมทั้งยังมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 680 ล้านบาท บริษัทยังมีเงินลงทุนในสัดส่วน 16% ในที่ดินแปลงใหญ่ผ่านบริษัทในเครือคือ บริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล รีซอร์ท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งสามารถใช้เป็นแหล่งเงินทุนได้อีกส่วนหนึ่งด้วย โดยราคาประเมินของที่ดินแปลงดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 2.5 พันล้านบาท ทั้งนี้ ข้อมูล ณ สิ้นปี 2563 ระบุว่าภาระหนี้ของบริษัทที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามีจำนวนทั้งสิ้น 2.2 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 508 ล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 476 ล้านบาท และหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนอีกจำนวน 1.2 พันล้านบาท ในการนี้ บริษัทได้ออกหุ้นกู้ชุดใหม่อายุ 3 ปีมูลค่า 950 ล้านบาทในเดือนมกราคม 2564 และนำเงินที่ได้ไปจ่ายคืนหุ้นกู้มูลค่า 500 ล้านบาทที่ครบกำหนดชำระในเดือนกุมภาพันธ์ 2564 แล้ว
บริษัทต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของภาระเงินกู้และหุ้นกู้โดยต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 3.75 เท่า โดย ณ สิ้นปี 2563 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 2.17 เท่า ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 ดังนี้
? รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 2-2.5 พันล้านบาทต่อปี โดยรายได้จากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 600-800 ล้านบาทต่อปี
? เงินลงทุนในการพัฒนาโรงแรมและซื้อที่ดินทั้งหมดจะอยู่ที่ประมาณ 0.9-1.3 พันล้านบาท
? อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะอยู่ในช่วง 10%-13%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าสถานะทางการเงินของบริษัทจะไม่อ่อนแอลงไปกว่าระดับในปัจจุบัน โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับประมาณ 70%-75% และอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะอยู่ในช่วง 10%-13% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือฐานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงไปจากระดับในปัจจุบัน ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตอาจเพิ่มขึ้นได้หากบริษัทสามารถปรับปรุงผลการดำเนินงานให้ดีขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญและต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (CI)
อันดับเครดิตองค์กร: BB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable