ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะความเป็นผู้นำของบริษัทในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนความหลากหลายของสินค้า และยอดขายรอการส่งมอบสินค้าจำนวนมากที่ช่วยสนับสนุนรายได้ของบริษัทในอนาคตได้ส่วนหนึ่ง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงหนี้สินทางการเงินของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลางตลอดจนความกังวลต่อการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยืดเยื้อซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่ออุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยและความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้มีมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
คาดว่าผลการดำเนินงานจะปรับดีขึ้นในปี 2565
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะยังคงได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่กินเวลายาวนานต่อไปตลอดทั้งปี 2564 โดยอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อภายในประเทศจะยังคงชะลอตัว ในขณะที่อุปสงค์ของผู้ซื้อต่างชาติมีแนวโน้มที่จะชะงักงันเป็นเวลาที่ยาวนานขึ้น ทั้งนี้ เนื่องจากบริษัทมีสินค้าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ในตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่งในการฟื้นตัวท่ามกลางภาวะที่อุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยชะลอตัวและการแข่งขันมีความรุนแรง
ทริสเรทติ้งจึงคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 3 หมื่นล้านบาทในปีนี้และจะปรับดีขึ้นเป็นประมาณ 3.7-3.8 หมื่นล้านบาทในระหว่างปี 2565-2566 แต่ยังคงต่ำกว่าระดับก่อนการเกิดโรคโควิด 19 ซึ่งอยู่ที่ 4-4.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2562 นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ารายได้ของบริษัทจากโครงการบ้านจัดสรรจะมีสัดส่วนคิดเป็น 70% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมตลอดช่วงประมาณการ ในขณะที่สัดส่วนที่เหลือจะเป็นรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียม
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะส่งมอบที่อยู่อาศัยที่มียอดขายรอการรับรู้รายได้ได้ตามแผน โดย ณ สิ้นเดือนเมษายน 2564 บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 2.25 หมื่นล้านบาท ซึ่งประมาณ 90% มาจากโครงการคอนโดมิเนียม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะส่งมอบที่อยู่อาศัยที่รอการรับรู้เป็นรายได้มูลค่า 1.03 หมื่นล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2564 ในขณะที่มูลค่า 1.09 หมื่นล้านบาทจะส่งมอบได้ในปี 2565 และที่เหลือจะส่งมอบในช่วงปี 2566-2567
กำไรของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันจากอัตรากำไรที่ต่ำลง
ในภาวะที่อุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะยังคงดำเนินนโยบายในการระบายสินค้าคงเหลือเพื่อลดจำนวนสินค้าคงเหลือสร้างเสร็จที่ค้างเป็นเวลานานและเพื่อกระตุ้นยอดขาย ในการนี้ ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตรากำไรของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปอีกจากการดำเนินกลยุทธ์ด้านราคาโดยการใช้โปรโมชั่นส่งเสริมการขาย นอกจากนี้ ยอดขายที่ลดลงก็ส่งผลให้อัตราการใช้โรงงานผลิตคอนกรีตสำเร็จรูปลดน้อยลงซึ่งมีผลต่ออัตรากำไรของแต่ละโครงการด้วย อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ลดลงซึ่งเป็นผลมาจากการลดต้นทุนในการดำเนินงานและการจ้างผู้ให้บริการจากภายนอกแทนน่าจะช่วยชดเชยอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดต่ำลงได้ส่วนหนึ่ง
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 28% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในปีนี้และจะปรับดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 30% ในช่วงปี 2565-2566 ส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารนั้นน่าจะอยู่ที่ระดับ 15% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมซึ่งลดลงจากระดับ 17%-19% ในอดีต และยังคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะมีจำนวน 4.8 พันล้านบาทในปี 2564 หลังจากนั้นจะปรับตัวดีขึ้นเป็นประมาณ 7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 ทั้งนี้ บริษัทควรรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้เอาไว้ให้อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 15% ตลอดช่วงประมาณการ ทั้งนี้ อัตรากำไรสุทธิของบริษัทอาจยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 10% ของรายได้รวมจากการดำเนินงานในปี 2564 แต่ก็น่าจะปรับดีขึ้นเป็นระดับประมาณ 10% ในปีต่อ ๆ ไป
สินค้ามีความหลากหลายและเป็นแบรนด์ที่เป็นที่ยอมรับในตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสินค้าที่อยู่อาศัยที่มีความหลากหลายเป็นอย่างดีทั้งในแง่ของรูปแบบและราคา โดยสินค้าของบริษัทครอบคลุมทั้งทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่แตกต่างกัน ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์นั้นครอบคลุมระดับราคาตั้งแต่ต่ำไปจนถึงปานกลางซึ่งมีราคาขายอยู่ในช่วง 2-7 ล้านบาทต่อหลัง ส่วนบ้านเดี่ยวนั้นครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคา 3-10 ล้านบาทต่อหลัง ในขณะที่คอนโดมิเนียมนั้นครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคาต่ำถึงสูงซึ่งมีราคาขายตั้งแต่ 40,000 บาทถึง 260,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ทั้งนี้ แบรนด์สินค้าของบริษัทมีความโดดเด่นในตลาดทาวน์เฮ้าส์โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับราคา 2-3 ล้านบาทซึ่งบริษัทมีส่วนแบ่งทางการตลาดมากที่สุดมานานหลายปีแล้ว
ตามความเห็นของทริสเรทติ้งมองว่าการมีสินค้าที่หลากหลายและมีแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักดีทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นที่เพียงพอในการปรับสัดส่วนสินค้าให้สอดคล้องกับอุปสงค์และยังคงสถานะความเป็นผู้นำในตลาดเอาไว้ได้ ทั้งนี้ ณ เดือนเมษายน 2564 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาประมาณ 200 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวม 7.9 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โดยโครงการทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนคิดเป็น 46% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ในขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวคิดเป็น 32% และคอนโดมิเนียมคิดเป็น 22%
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยังคงดำเนินอยู่จะทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยชะลอตัวต่อไปอีกระยะหนึ่ง ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้ชะลอการซื้อที่ดินและการเปิดโครงการใหม่ในช่วงปี 2563-2564 ออกไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการแนวราบโครงการใหม่มูลค่า 2.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะลดการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ลงให้เหลือเพียง 4 พันล้านบาทในปีนี้และจะกลับมาเปิดเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 8 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 โดยคาดว่าโครงการใหม่จะเน้นไปที่กลุ่มระดับราคาที่ไม่สูงเกินไป ในขณะที่งบประมาณซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 3 พันล้านบาทในปี 2564 และ 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
ในสภาพแวดล้อมที่ไม่เอื้ออำนวยสำหรับตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยในขณะนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะระมัดระวังในการขยายโครงการใหม่ ๆ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะปรับดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 3 เท่าในปี 2565 และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ระดับไม่ต่ำกว่า 15% ตลอดช่วงประมาณการ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะยังคงดำเนินนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังโดยรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าเอาไว้ได้อีกด้วย
เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้จากธนาคารกำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2564 อัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทอยู่ที่ 0.52 เท่า ในการนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะยังคงมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนมีนาคม 2564 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 1.2 พันล้านบาท วงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 1.13 หมื่นล้านบาท และวงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้แต่สามารถยกเลิกได้อีกจำนวน 1.28 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2564 จะอยู่ที่ 3.7 พันล้านบาท บริษัทยังมีที่ดินที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีที่จำนวน 9.1 พันล้านบาทที่สามารถนำไปเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินกู้ใหม่ได้ในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.08 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทแม่จำนวน 2.05 หมื่นล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจากธนาคารจำนวน 0.2 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าอีกจำนวน 0.1 พันล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทเพื่อการลงทุนของกลุ่มพฤกษาจะเป็นผู้รับผิดชอบในการบริหารการลงทุนและการเงินของทั้งกลุ่ม โดยบริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง จะจัดสรรแหล่งเงินทุนสำหรับการลงทุนในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจโรงพยาบาลด้วยการออกหุ้นกู้และให้เงินกู้ยืมระหว่างกันให้แก่บริษัทย่อยต่าง ๆ ในกลุ่มเป็นหลัก
ณ เดือนมีนาคม 2564 หนี้สินทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินกู้ยืมจากบริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง จำนวน 2.05 หมื่นล้านบาทและเงินกู้ระยะยาวจากธนาคารจำนวน 1.1 พันล้านบาท โดยอัตราส่วนหนี้สินที่มีหลักประกันต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 5%
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 มีดังนี้
? บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรโครงการใหม่ ๆ ที่มูลค่าประมาณ 2.5 หมื่นล้านบาทต่อปี
? บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่มูลค่า 4 พันล้านบาทในปี 2564 และมูลค่า 8 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
? งบประมาณซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 3 พันล้านบาทในปี 2564 และ 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
? รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 3 หมื่นล้านบาทในปี 2564 และคาดว่าจะปรับดีขึ้นเป็น 3.7-3.8 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานตามที่คาดการณ์เอาไว้ได้ อีกทั้งจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอรับรู้รายได้ได้ตามแผน แม้ว่าการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยาวนานและการกระจายวัคซีนที่ล่าช้าจะส่งผลให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างต่อเนื่องต่อไปอีก แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 15% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ระดับประมาณ 3 เท่าเอาไว้ได้ในปี 2565
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
แนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทไม่เพียงแต่จะขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของบริษัทเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทอีกด้วย หากการลงทุนในธุรกิจใหม่ของบริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง ประสบผลสำเร็จก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มบริษัท ในทางตรงกันข้าม สถานะเครดิตของบริษัทอาจได้รับผลกระทบในทางลบหากผลการดำเนินงานของบริษัทต่างไปจากที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญและ/หรือการลงทุนในธุรกิจใหม่ของบริษัทโฮลดิ้งฉุดให้สถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทอ่อนแอลง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 13 มกราคม 2564
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (PS)
อันดับเครดิตองค์กร: A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable