ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BB+? ในขณะเดียวกัน
ทริสเรทติ้งยังปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น ?Negative? หรือ ?ลบ? จาก ?Stable? หรือ ?คงที่? ด้วย โดยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่ต่ำกว่าประมาณการและความไม่แน่นอนในเรื่องผลการดำเนินงานในอนาคตของบริษัทท่ามกลางการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจยิ่งเพิ่มแรงกดดันต่ออุปสงค์ทั้งในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจให้เช่า
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่ค่อนข้างมีความผันผวนเนื่องจากสินค้าของบริษัทกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาสูง ตลอดจนภาระหนี้ที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูง และแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูงอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปอีกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ในการนี้ ทริสเรทติ้งได้ปรับลดประมาณการรายได้ของบริษัทลงเป็น 3.5-4.6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 ซึ่งต่ำกว่าประมาณการเดิมที่ 4.5-6 พันล้านบาทต่อปี แม้ว่าทริสเรทติ้งไม่คาดว่าบริษัทจะมีการลดราคาสินค้าเหมือนในปีที่ผ่านมา แต่อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทก็มีแนวโน้มที่จะยังคงทรงตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 15% ในปี 2564 ซึ่งต่ำกว่าประมาณการเดิมที่ระดับ 17%-20% โดยอัตรากำไรที่ลดลงสะท้อนถึงรายได้และส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในกิจการร่วมค้าที่ลดลงรวมถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคงที่ของบริษัทที่ค่อนข้างสูงด้วย
ท่ามกลางอุปสงค์คอนโดมิเนียมที่ซบเซาและการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยังคงยืดเยื้อ บริษัทมียอดขาย (รวมยอดขายจากกิจการร่วมค้า) เพียง 2.6 พันล้านบาทในปี 2563 และ 377 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2564 ซึ่งลดลงอย่างมากจาก 5.2 พันล้านบาทในปี 2562 และ 1.16 หมื่นล้านบาทในปี 2561 โดย ณ เดือนมีนาคม 2564 บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้เพียง 5.4 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยโครงการของบริษัทเองมูลค่า 2.3 พันล้านบาทและโครงการภายใต้กิจการร่วมค้ามูลค่า 3.1 พันล้านบาท ซึ่งเกือบทั้งหมดของมูลค่ายอดขายของบริษัทเองนั้นคาดว่าจะสามารถรับรู้เป็นรายได้ในช่วงที่เหลือของปี 2564 ในขณะที่ยอดขายจากกิจการร่วมค้าจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ที่จำนวนประมาณ 0.6 พันล้านบาทภายในปีนี้และอีก 2.5 พันล้านบาทในปี 2565 ดังนั้น บริษัทจึงจำเป็นจะต้องเน้นการขายสินค้าที่เหลืออยู่ในโครงการปัจจุบันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพื่อที่จะมีรายได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ ซึ่ง ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีสินค้าพร้อมขายมูลค่าเกือบประมาณ 8.6 พันล้านบาท
สินค้ากระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมแนวสูง
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสินค้าที่กระจุกตัวอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงมากเกินไป ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 22 โครงการ (รวมโครงการที่พัฒนาภายใต้กิจการร่วมค้า) ซึ่งมีที่อยู่อาศัยพร้อมขายมูลค่า 9.1 พันล้านบาท โดยที่ประมาณ 71% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยพร้อมขายเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงมักมีมูลค่าโครงการที่ค่อนข้างสูงและต้องใช้เวลาในการพัฒนานาน รายได้ของบริษัทจึงได้รับผลกระทบอย่างมากหากอุปสงค์ของตลาดคอนโดมิเนียมลดลงอย่างมีสาระสำคัญในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคงที่มีตัวเลขที่แน่นอน ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเห็นว่าผลกำไรของบริษัทมีความผันผวนในระดับที่สูง โดยอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 38% ในปี 2561 และลดลงเหลือ 18% ในปี 2562 และ 15% ในปี 2563
บริษัทพยายามที่จะลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินค้าด้วยการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแนวต่ำภายใต้แบรนด์ ?Maestro? รวมทั้งยังพัฒนาโครงการประเภททาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวภายใต้แบรนด์ ?Malton? และ ?Mavista? โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 60-100 ล้านบาทต่อหลังอีกด้วย ในการนี้ บริษัทมีแผนจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 4.5-5.5 พันล้านบาทในช่วง 2 ปีข้างหน้า ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าโครงการบ้านจัดสรรจะใช้เวลาพัฒนาโครงการและส่งมอบสินค้าที่น้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียม ความสำเร็จในการเพิ่มความหลากหลายของสินค้าน่าจะช่วยให้รายได้ของบริษัทมีความสม่ำเสมอมากยิ่งขึ้น ส่วนการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าของบริษัทนั้นยังมีสัดส่วนไม่มากเมื่อเทียบกับธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยคาดว่ารายได้จากธุรกิจดังกล่าวจะอยู่ที่ 0.2-0.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในกลุ่มลูกค้ารายได้สูง
บริษัทมีแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับอย่างกว้างขวางในกลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยราคาสูง บริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ ?Muniq? ?M Series? ?Maru? ?Metris? และ ?Maestro? ซึ่งเป็นที่รู้จักเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูงโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่มีระดับราคาอยู่ในช่วง 120,000-170,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในกลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียมราคาสูงมาจากการที่บริษัทให้ความสำคัญกับคุณภาพของสินค้า ตลอดจนขนาดห้องที่เหมาะสมกับการใช้งาน และที่ตั้งโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดี โดยโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบัน ส่วนที่เหลือเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ๆ เช่น พัทยาและหัวหิน เป็นต้น ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาบริษัทได้กระจายธุรกิจไปสู่โครงการที่มีขนาดเล็กลง เช่น คอนโดมิเนียมขนาด 8 ชั้นและบ้านจัดสรรเพื่อลดเวลาการก่อสร้างให้สั้นลงแต่ยังคงเน้นลูกค้าเป้าหมายที่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูงเป็นหลักเช่นเดิม
ภาระหนี้ยังคงอยู่ในระดับสูง
บริษัทยังคงมีภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูงถึงแม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับ 63%-64% ในปี 2563 จนถึงไตรมาสที่ 1 ของปี 2564 โดยลดลงจาก 76% ในปี 2560 เงินกู้รวม (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน 51%) ของบริษัท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 อยู่ที่ระดับ 1 หมื่นล้านบาทเนื่องจากบริษัทเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 1 โครงการที่มูลค่า 580 ล้านบาทในปี 2563 อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรที่ค่อนข้างต่ำและภาระดอกเบี้ยจ่ายที่สูงส่งผลทำให้อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 2 เท่า โดยอัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทอยู่ที่ระดับ 1.8 เท่าในปี 2563 และที่ระดับ 1.4 เท่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 2564 ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับ 3.6% ในปี 2563 และอยู่ที่ระดับเพียง 1.3% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2564
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นอีกในช่วงปี 2565-2566 จากแผนการพัฒนาโครงการเพิ่มทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในช่วงระหว่าง 65%-68% หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ระดับประมาณ 1.8-2.2 เท่า ทั้งนี้ บริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้ไม่เกิน 3.5 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาการกู้ยืมเงิน โดย ณ เดือนมีนาคม 2564 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทอยู่ที่ระดับ 1.99 เท่าและอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 36.3% ในขณะที่หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนของบริษัทจำนวน 4 พันล้านบาทนั้นเป็นหนี้ที่มีหลักประกัน ในการนี้ การที่อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 50% ทริสเรทติ้งจึงไม่ได้มองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันจะด้อยสิทธิ์กว่าเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอย่างมีนัยสำคัญ
สภาพคล่องยังคงตึงตัว
บริษัทยังคงมีสถานะสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ค่อนข้างตึงตัวแต่น่าจะยังสามารถบริหารจัดการได้ โดย ณ เดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีภาระหนี้จำนวน 4.3 พันล้านบาทที่จะครบกำหนดในช่วงที่เหลือของปี 2564 ซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 0.2 พันล้านบาท เงินกู้ยืมโครงการระยะยาวจำนวน 0.8 พันล้านบาท และหุ้นกู้อีกจำนวน 3.3 พันล้านบาท แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 2.2 พันล้านบาทและวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 0.5 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 70-100 ล้านบาท โดยคาดว่าบริษัทจะชำระคืนเงินกู้ยืมโครงการด้วยกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยและหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจะชำระคืนด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 ดังนี้
? รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 3.5-4.6 พันล้านบาทต่อปี ในขณะที่บริษัทคาดว่าจะสามารถรับรู้ส่วนแบ่งผลขาดทุนจากกิจการร่วมค้าที่ประมาณ 20-30 ล้านบาทในปี 2564 และรับรู้ส่วนแบ่งกำไรประมาณ 250 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565 และปี 2566
? อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะอยู่ในช่วง 17%-20%
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 1.5 พันล้านบาทต่อปี
? บริษัทจะเปิดขายโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยมูลค่าประมาณ 5-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของบริษัททั้งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและธุรกิจให้เช่าในขณะที่ภาระหนี้ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง อีกทั้งความล่าช้าในการฟื้นคืนของอุปสงค์ภายในประเทศและต่างประเทศจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยืดเยื้อก็อาจทำให้ผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอลงไปอีกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้านี้อีกด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? หากผลการดำเนินงานของบริษัทดีกว่าประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งและบริษัทสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 65% ไว้ได้ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับพื้นฐานที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (MJD)
อันดับเครดิตองค์กร: BB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative