ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BB? และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกัน และไถ่ถอนเมื่อเลิกบริษัท (Hybrid Debentures) ที่ระดับ ?B? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของบริษัทซึ่งเป็นผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยืดเยื้อ ตลอดจนระดับหนี้สินที่สูง และสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมถึงการถือครองที่ดินรอการพัฒนาที่มีจำนวนมาก และการมีโรงแรมที่มีคุณภาพดีอีกด้วย
ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนในระดับที่ต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กรของบริษัท 3 ขั้นซึ่งสะท้อนถึงสถานะที่ด้อยสิทธิในระดับสูงและการมีความเสี่ยงจากการที่ผู้ออกตราสารสามารถขอเลื่อนการชำระดอกเบี้ยได้เป็นอย่างมาก
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
คาดว่าสถานการณ์โรคโควิด 19 จะสร้างแรงกดดันให้แก่ธุรกิจคอนโดมิเนียมต่อไป
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันจากการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคโควิด 19 ต่อไป โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2564 ในระดับใกล้เคียงกับในปีก่อนและจะปรับตัวเพิ่มขึ้นที่ประมาณ 17% ในปีถัดไป ทั้งนี้ รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรคาดว่าจะทรงตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 8-9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 ในขณะที่รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ประมาณ 1.8 พันล้านบาทในปี 2564 และจะเพิ่มขึ้นเป็นราว ๆ 3.1 พันล้านบาทในปี 2565 จากที่เคยอยู่ที่ระดับประมาณ 5-6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2562 ซึ่งเป็นผลมาจากอุปสงค์ภายในประเทศที่หดตัวและอุปสงค์จากลูกค้าต่างชาติที่หายไป
ภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยจากผลของการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ได้ส่งผลกระทบต่ออุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม บริษัทมีรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวลดลงอย่างมากถึง 58% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าโดยมาอยู่ที่ 2.5 พันล้านบาทในปี 2563 และยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ระดับ 339 ล้านบาทในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2564 ซึ่งคิดเป็นการหดตัวที่ระดับ 60% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ รายได้ที่ลดลงนั้นส่วนหนึ่งยังเป็นผลมาจากการที่บริษัทไม่ได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาด้วย ในขณะที่รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรยังทรงตัวอยู่ได้ที่ระดับประมาณ 7.6 พันล้านบาทในปี 2563 และ 1.6 พันล้านบาทในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2564 บริษัทมีแบรนด์สินค้าในโครงการบ้านจัดสรรที่เป็นที่ยอมรับในตลาดระดับกลางไปจนถึงระดับบน ทั้งนี้ บริษัทมีรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจัดอยู่ใน 10 อันดับแรกของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ธุรกิจโรงแรมฟื้นตัวช้า
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานในธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะปรับตัวลงไปอีกในปี 2564 และจะค่อย ๆ ฟื้นตัวขึ้นในช่วงปี 2565-2566 โดยการฟื้นตัวนั้นเป็นไปอย่างเชื่องช้ากว่าที่ทริสเรทติ้งเคยคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้อันเนื่องมาจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยืดเยื้อหลายระลอก ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้เฉลี่ยต่อห้องต่อคืน (RevPAR) ของโรงแรมของบริษัทในปี 2564 จะลดลงอย่างมากถึงประมาณ 60% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วหรือต่ำกว่าในปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนการแพร่ระบาดที่ระดับประมาณ 80% ก่อนที่จะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นในปี 2565 โดยจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่าปี 2562 ประมาณ 70% และในปี 2566 จะอยู่ที่ระดับต่ำกว่าปี 2562 ประมาณ 30% และหลังจากนั้นในปี 2567 จะฟื้นตัวอย่างเต็มที่กลับมาอยู่ที่ระดับใกล้เคียงกับช่วงก่อนการแพร่ระบาด
โรงแรม ?คิโรโระ? (Kiroro) ของบริษัทในประเทศญี่ปุ่นก็ได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่องจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ด้วยเช่นกัน เนื่องจากจำนวนผู้ติดเชื้อใหม่ที่เพิ่มสูงขึ้นในประเทศญี่ปุ่นจึงทำให้รัฐบาลญี่ปุ่นขยายเวลาการประกาศภาวะฉุกเฉินในกรุงโตเกียวและจังหวัดโอกินาว่าออกไปและมีการใช้มาตรการจำกัดกิจกรรมต่างๆ เพื่อควบคุมการแพร่ระบาดในหลายจังหวัดซึ่งรวมถึงจังหวัดฮอกไกโดซึ่งโรงแรมคิโรโระของบริษัทตั้งอยู่ด้วย ทริสเรทติ้งมองว่าการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวทั้งในประเทศไทยและประเทศญี่ปุ่นนั้นยังคงมีความไม่แน่นอนและยังขึ้นอยู่กับการกระจายวัคซีนที่ทั่วถึงและมีประสิทธิผลในพื้นที่ส่วนใหญ่ของโลกอีกด้วย ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าธุรกิจโรงแรมที่จะฟื้นตัวได้ช้านั้นอาจจะยังคงเป็นปัจจัยบั่นทอนผลการดำเนินงานในภาพรวมของบริษัทในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าอย่างมีนัยสำคัญต่อไป
หากการลงทุนในธุรกิจถุงมือยางประสบความสำเร็จก็จะส่งผลดีต่อสถานะเครดิตของบริษัท
ในช่วงปลายปี 2563 บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (GRAND) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ได้ก่อตั้งบริษัทร่วมทุนชื่อ บริษัท แกรนด์ โกลบอล โกลฟส์ จำกัด (GGG) เพื่อประกอบธุรกิจผลิตถุงมือยางเพื่อการส่งออก โดย GRAND ถือหุ้นในสัดส่วน 50.5% ในบริษัทร่วมทุนแห่งนี้และหุ้นในส่วนที่เหลือถือโดยตัวแทนจากหุ้นส่วนธุรกิจของบริษัทคือ บริษัท วัฒนชัยรับเบอร์เมท จำกัด (WA) ซึ่งหุ้นส่วนธุรกิจดังกล่าวมีประสบการณ์มากกว่า 30 ปีในการผลิตถุงมือยาง โดย GGG ใช้เงินลงทุนรวมทั้งหมดประมาณ 1 พันล้านบาทและ GRAND ร่วมลงทุนประมาณ 180 ล้านบาท โรงงานดังกล่าวมีกำลังการผลิตอยู่ที่ 4.8 ล้านกล่องต่อปีและคาดว่าจะเริ่มการผลิตได้ในช่วงกลางปี 2564 ทั้งนี้ GGG ได้รับคำสั่งผลิตสินค้าล่วงหน้าสำหรับกำลังการผลิตส่วนใหญ่จากลูกค้าแล้ว หากการลงทุนใน GGG ประสบความสำเร็จก็จะช่วยเพิ่มส่วนแบ่งกำไรมาให้แก่บริษัทได้ โดยบริษัทตั้งเป้าหมายว่าบริษัทจะมีส่วนแบ่งกำไรจาก GGG อยู่ที่ประมาณ 1-1.5 พันล้านบาทต่อปี
หนี้สินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นในช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19
ผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทำให้ระดับหนี้สินของบริษัทปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทติดลบในช่วงระหว่างปี 2563 จนถึง 3 เดือนแรกของปี 2564 เนื่องจากสาเหตุหลักคือผลการดำเนินงานจากธุรกิจโรงแรมที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 72% ณ เดือนมีนาคม 2564 จากระดับก่อนการแพร่ระบาดที่ 69% ในปี 2562 ทั้งนี้ ตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้จากธนาคารและหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2.5 เท่าซึ่งอัตราส่วนดังกล่าวของบริษัท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 อยู่ที่ระดับ 2.12 เท่า ดังนั้น บริษัทจึงจำเป็นจะต้องมีการบริหารจัดการอย่างระมัดระวังเพื่อให้อัตราส่วนดังกล่าวสอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้จากธนาคารและหุ้นกู้
ในอนาคตบริษัทวางแผนจะเปิดโครงการใหม่เฉพาะโครงการบ้านจัดสรรในระหว่างปี 2564-2565 และจะเน้นการขายคอนโดมิเนียมคงเหลือที่สร้างแล้วเสร็จซึ่งจะช่วยลดความต้องการเงินทุนลงได้ โดย ณ เดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการพัฒนารวมทั้งสิ้น 57 โครงการและโครงการคอนโดมิเนียมอีก 18 โครงการซึ่งรวมทั้งโครงการของบริษัทเองและโครงการภายใต้การร่วมทุน โดยมีมูลค่าเหลือขายรวม 5.16 หมื่นล้านบาท (รวมโครงการทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) บริษัทมีบ้านจัดสรรที่สร้างแล้วเสร็จคงเหลือมูลค่า 2.5 พันล้านบาทและคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จคงเหลือมูลค่า 9.1 พันล้านบาท ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการใหม่ทั้งที่เป็นโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุนที่มูลค่ารวมราว ๆ 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 โดยงบประมาณในการซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1-2.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
การขายทรัพย์สินน่าจะช่วยให้โครงสร้างเงินทุนปรับตัวดีขึ้นและช่วยบรรเทาสถานะสภาพคล่องที่ตึงตัว
บริษัทมีแผนในการลดระดับหนี้สินและเพิ่มสภาพคล่องโดยการขายที่ดินบางแปลงและขายทรัพย์สินบางส่วนออกไป โดยในเดือนกรกฎาคม 2564 บริษัทย่อยของบริษัทคือ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (ROH) ได้ขาย ?โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเท็ล แอนด์ ทาวเวอร์ส? ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ (GROREIT) ซึ่งเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กองแรกที่มีเงื่อนไขในการซื้อคืน บริษัทได้นำเงินจากการขายที่ได้มาประมาณ 4.5 พันล้านบาทไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนสำหรับ ROH และใช้เสริมสภาพคล่องให้แก่ GRAND โดย ROH ก็ได้เช่าทรัพย์สินเหล่านั้นกลับมาดำเนินงาน ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขการซื้อคืน ROH มีภาระผูกพันที่จะต้องซื้อโรงแรมกลับคืนมาจากทรัสต์ฯ เมื่อครบปีที่ 5 ในราคาที่ตกลงกันไว้ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะขายโรงแรมคิโรโระในประเทศญี่ปุ่นให้แก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติอีกด้วย โดยคาดว่าบริษัทจะได้เงินจากการขายโรงแรมดังกล่าวที่ประมาณ 4.5 พันล้านบาท ทั้งนี้ หากการขายโรงแรมประสบความสำเร็จก็จะช่วยลดผลขาดทุนจากธุรกิจโรงแรมของบริษัทลงได้อีกทั้งยังจะช่วยลดภาระหนี้สินของกลุ่มบริษัทลงได้อีกด้วย นอกจากนี้ บริษัทยังมแผนจะขายที่ดินบางแปลงในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าอีกด้วยเช่นกัน
ทริสเรทติ้งมองว่าหากบริษัทสามารถขายทรัพย์สินได้สำเร็จก็น่าจะช่วยให้โครงสร้างเงินทุนของบริษัทปรับตัวดีขึ้นและช่วยลดความกังวลเกี่ยวกับสภาพคล่องของบริษัทลง โดย ข้อมูล ณ เดือนมีนาคม 2564 ระบุว่าบริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.47 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.22 หมื่นล้านบาท เงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 1.1 พันล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 1 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าอีกจำนวน 0.4 พันล้านบาท ในขณะที่แหล่งสภาพคล่องของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 2.5 พันล้านบาทและวงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกซึ่งสามารถเบิกใช้ได้ทันทีจำนวน 0.8 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินซึ่งไม่ติดภาระค้ำประกันที่มีมูลค่าตามบัญชีจำนวน 5.3 พันล้านบาทและสินค้าคงเหลือที่สร้างแล้วเสร็จในโครงการที่ปลอดภาระหนี้อีกจำนวน 5.9 พันล้านบาทซึ่งสามารถใช้เป็นหลักประกันสำหรับการขอวงเงินกู้ใหม่ได้หากจำเป็นอีกด้วย
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้ที่มีสิทธิได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมอยู่ที่ระดับ 49% โดยที่หนี้ที่มีสิทธิได้รับชำระคืนก่อนประกอบไปด้วยหนี้สินที่มีประกันจำนวน 1.02 หมื่นล้านบาทและหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีประกันทั้งหมดของบริษัทย่อยจำนวน 5.5 พันล้านบาท ทั้งนี้ หากบริษัทมีอัตราส่วนหนี้ที่มีสิทธิได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าเกณฑ์ของทริสเรทติ้งที่ 50% ทริสเรทติ้งก็อาจพิจารณาให้เจ้าหนี้ที่ไม่มีประกันของบริษัทอยู่ในสถานะที่ด้อยกว่าเจ้าหนี้ที่มีสิทธิได้รับชำระคืนก่อนอย่างมีนัยสำคัญ
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญของทริสเรทติ้งสำหรับผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2564-2566 มีดังนี้
? บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรใหม่ทั้งที่เป็นโครงการของบริษัทเองและโครงการภายใต้การร่วมทุนมูลค่า 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2564-2566
? บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่มูลค่า 2 พันล้านบาทในปี 2566
? งบประมาณสำหรับการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 1-2.5 พันล้านบาทต่อปี
? รายได้จากการดำเนินงานรวมจะลดลงเหลือ 1.2 หมื่นล้านบาทในปีนี้และจะปรับดีขึ้นเป็น 1.3-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าสถานะทางการเงินของบริษัทจะไม่อ่อนแอลงไปจากระดับปัจจุบัน โดยทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นในช่วง 2 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากมีสัญญาณบ่งชี้ที่ทำให้ทริสเรทติ้งเชื่อว่าผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทมีแนวโน้มที่จะอ่อนแอลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทั้งนี้ สภาพคล่องของบริษัทที่ลดลงเร็วกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ก็อาจเป็นสาเหตุที่ทำให้มีการปรับลดอันดับเครดิตด้วย ในทางตรงกันข้าม หากผลการดำเนินงานของบริษัทฟื้นตัวกลับไปอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และสถานะทางการเงินปรับดีขึ้นโดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนต่ำกว่า 65% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินสูงกว่าระดับ 3% อย่างต่อเนื่องในช่วงระยะเวลาหนึ่งก็อาจเป็นสาเหตุที่ทำให้มีการปรับเพิ่มอันดับเครดิตได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารกึ่งหนี้กึ่งทุน (Hybrid Securities), 28 มิถุนายน 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) (PF)
อันดับเครดิตองค์กร: BB
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
PF17PA: หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน 447.7 ล้านบาท B
PF18PA: หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน 60.3 ล้านบาท B
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable