ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรให้แก่ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB-? พร้อมด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่มีความผันผวนในขณะที่สถานะทางการตลาดของบริษัทเริ่มเป็นที่รู้จักมากขึ้น ตลอดจนการมีสินค้าที่กระจุกตัว และสถานะทางการเงินที่ดีขึ้นภายหลังการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในเดือนเมษายน 2564 อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจยิ่งเพิ่มความกดดันให้แก่ภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศและอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยอีกด้วย อย่างไรก็ตาม การมีมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ค่อนข้างสูงน่าจะช่วยรักษาระดับกำไรของบริษัทได้ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะทางการตลาดของบริษัทเริ่มเป็นที่รู้จักมากขึ้น
สถานะทางการตลาดของบริษัทในช่วงที่ผ่านมาโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำนั้นปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทภายใต้แบรนด์ ?Kave? ?Atmoz? และ ?Modiz? นั้นเป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในกลุ่มนักศึกษามหาวิทยาลัยและกลุ่มคนวัยเริ่มทำงานซึ่งมียอดขายที่เติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาแต่ลดลงเล็กน้อยในปี 2562 เนื่องจากผลกระทบของเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในส่วนของอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) โดยยอดขายของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 3-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2563 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากระดับ 1.5-2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2559
ถึงแม้ว่าอุปสงค์ภายในประเทศจะชะลอตัวและการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 จะส่งผลกดดันต่อผลการดำเนินงาน แต่ยอดขายของบริษัทในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ก็เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 3.3 พันล้านบาทจากระดับ 2.5 พันล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ ยอดขายที่น่าพอใจในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาทำให้มูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้ ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 8.1 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 โดยยอดขายดังกล่าวจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ที่ระดับประมาณ 2.9 พันล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ประมาณ 2.8 พันล้านบาทในปี 2565 และประมาณ 2.4 พันล้านบาทในปี 2566
ผลการดำเนินงานค่อนข้างผันผวนแต่คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นในไม่ช้า
ทริสเรทติ้งมองว่าผลการดำเนินงานของบริษัทค่อนข้างผันผวนแต่น่าจะปรับตัวดีขึ้นในเร็ว ๆ นี้ บริษัทมีฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตรายอื่น ๆ โดยบริษัทมีรายได้ค่อนข้างผันผวนซึ่งขึ้นอยู่กับจำนวนโครงการที่สร้างแล้วเสร็จในแต่ละปี ทั้งนี้ รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 4.2 พันล้านบาทในปี 2561 จากระดับต่ำกว่า 1 พันล้านบาทในปี 2560 และหลังจากนั้นก็ลดลงเหลือ 2.6 พันล้านบาทในปี 2562 ก่อนที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 4.6 พันล้านบาทในปี 2563 ในขณะเดียวกัน กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทก็มีความผันผวนเป็นอย่างมากโดยแกว่งตัวอยู่ที่ระดับ -10 ล้านบาทไปจนถึง 1.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน
ทริสเรทติ้งประมาณการว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 5-7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากมูลค่ายอดขายรอรับรู้รายได้จำนวนมากและแผนการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าของบริษัท โดยกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 1.2-1.8 พันล้านบาทต่อปีในขณะที่บริษัทน่าจะยังสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ให้อยู่ที่ระดับเกินกว่า 20% ในช่วงปี 2564-2566 เอาไว้ได้
การกระจุกตัวของสินค้า
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสินค้าที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างกระจุกตัวค่อนข้างมากทั้งในด้านของทำเลที่ตั้งโครงการ ประเภทสินค้า และระดับราคา โดย ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 24 โครงการและโครงการทาวน์เฮ้าส์อีก 3 โครงการซึ่งสินค้าเหลือขายทั้งหมดจากโครงการดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 5.8 พันล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 95% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ โดยบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมแนวต่ำคิดเป็นมูลค่ามากกว่า 73% ของมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด ส่วนในแง่ของระดับราคานั้น บริษัทมีสัดส่วนสินค้าคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่โดยยูนิตที่ระดับราคาในช่วง 55,000-95,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) นั้นคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60% ของมูลค่าเหลือขาย ส่วนทำเลที่ตั้งของโครงการนั้นส่วนใหญ่อยู่ในย่านลาดพร้าว รัชดา และรามอินทรา
ในอนาคตบริษัทมีแผนการจะเพิ่มโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงให้มากขึ้นโดยมีเป้าหมายจะเพิ่มโครงการแนวราบให้ได้ในสัดส่วนประมาณ 30% ของมูลค่าโครงการทั้งหมดของบริษัท ณ สิ้นปี 2567 ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังมีแผนการจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงให้ได้ที่จำนวน 1-2 โครงการต่อปีอีกด้วย ซึ่งทริสเรทติ้งมองว่าการเพิ่มความหลากหลายของสินค้าจะช่วยให้บริษัทมีความยืดหยุ่นในการปรับปรุงสินค้าให้ตรงกับความต้องการของตลาดได้ในขณะที่รายได้และกำไรนั้นก็จะมีความผันผวนน้อยลงในอนาคต
ความกังวลเกี่ยวกับการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคโควิด 19
ทริสเรทติ้งมองว่าอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศในปี 2564 จะยังคงซบเซาต่อไปอีกอันเนื่องมาจากผลกระทบของการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคโควิด 19 ส่วนการฟื้นตัวและแนวโน้มผลกำไรของผู้ประกอบการนั้นก็ยังคงมีความเสี่ยงอยู่ในระดับสูงจากปัญหาการฉีดวัคซีนที่มีความล่าช้า ยิ่งไปกว่านั้น หนี้เสียในกลุ่มผู้กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นก็ส่งผลให้นโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้นไปด้วย ดังนั้น กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อผนวกกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจึงยังคงส่งผลกดดันต่ออุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยต่อไปโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายของบริษัท ดังนั้น การแข่งขันที่ทวีความรุนแรงในตลาดกลุ่มนี้จึงอาจส่งผลกดดันต่ออัตรากำไรของบริษัทในระยะสั้นถึงปานกลางได้ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงรักษาอัตราส่วนกำไรให้อยู่ที่ระดับเกินกว่า 20% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้ ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและการขยายมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจรวมทั้งการลดค่าโอนและจดจำนองสำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทก็น่าจะช่วยกระตุ้นอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยได้ในระดับหนึ่ง
โครงสร้างเงินทุนดีขึ้นภายหลังการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่ก็คาดว่าภาระหนี้จะปรับตัวสูงขึ้น
โครงสร้างเงินทุนของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญภายหลังจากที่บริษัทได้รับเงินจำนวน 2 พันล้านบาทจากการเสนอขายหุ้นครั้งแรกแก่ประชาชนทั่วไปในเดือนเมษายน 2564 โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 38.9% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 ลดลงจากระดับ 62.1% ณ สิ้นปี 2563 ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นจากการที่บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่จำนวนมากเพื่อรักษาอัตราการเติบโตในอนาคต โดยบริษัทวางแผนจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่มูลค่าปีละประมาณ 8 พันล้านบาทถึง 1.4 หมื่นล้านบาทในช่วงปี 2564-2566 และตั้งงบประมาณในการซื้อที่ดินไว้ที่ประมาณ 3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยลงจากผลกระทบของการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยืดเยื้อจะก่อให้เกิดประเด็นท้าทายสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไปอีกในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น บริษัทและผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ควรจะต้องมีความระมัดระวังในการบริหารจัดการในการเปิดโครงการใหม่ ๆ เพื่อที่จะให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม
แม้บริษัทจะมีแผนการขยายกิจการ แต่ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งยังคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 50%-55% ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า (หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ระดับประมาณ 1-1.2 เท่า) ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทคาดว่าจะยังคงอยู่ที่ระดับ 15%-20% ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมระบุว่าบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ซึ่งบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 อยู่ที่ระดับ 1.27 เท่า ในขณะที่หนี้เกือบทั้งหมดของบริษัทเป็นหนี้ที่มีหลักประกัน ดังนั้น ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 บริษัทจึงมีอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมอยู่ที่ระดับ 99% เนื่องจากอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับเกินกว่า 50% ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทจะมีความด้อยสิทธิ์กว่าเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเปรียบเทียบกับขนาดสินทรัพย์ของบริษัท
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่ยอมรับได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทนั้นมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยแหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดและเงินลงทุนชั่วคราวจำนวน 1.2 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 100 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 900 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.5 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 500 ล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 1.73 พันล้านบาท และเงินกู้ระยะยาว
อื่น ๆ อีกจำนวน 260 ล้านบาท ทริสเรทติ้งมองว่าเงินสดในมือของบริษัทน่าจะมีเพียงพอสำหรับการชำระคืนเงินกู้ระยะสั้นและเงินกู้ระยะยาวอื่น ๆ ในขณะที่เงินกู้โครงการนั้นบริษัทจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จให้แก่ลูกค้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 ดังนี้
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ที่มูลค่าประมาณ 8 พันล้านบาทถึง 1.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? รายได้จะอยู่ที่ประมาณ 5 พันล้านบาทในปี 2564 และจะค่อย ๆ เพิ่มขึ้นเป็น 7 พันล้านบาทในปี 2566
? อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ที่ระดับเกินกว่า 20%
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 2.5-3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมต่าง ๆ ได้ตามแผนซึ่งน่าจะสร้างรายได้ที่ระดับ 5-7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะอยู่ที่ระดับมากกว่า 20% และแม้จะมีแผนการขยายธุรกิจในเชิงรุก ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ระดับประมาณ 50%-55% เอาไว้ได้ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถเพิ่มและสร้างเสถียรภาพให้แก่ฐานรายได้และกระแสเงินสดเอาไว้ได้ในขณะที่ยังคงสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ระดับประมาณ 50% เป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งอาจปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญจนเป็นสาเหตุที่ทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับเกินกว่า 60% หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ในระดับเกินกว่า 5 เท่า
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) (ASW)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable