ทริสเรทติ้งเพิ่มอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เป็นระดับ ?A? จากเดิมที่ระดับ ?A-? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? ทั้งนี้ อันดับเครดิตที่เพิ่มขึ้นดังกล่าวนี้เป็นไปตามการปรับเพิ่มอันดับเครดิตของบริษัทแม่ คือ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ซึ่งอยู่ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยทริสเรทติ้ง ทั้งนี้ ตาม ?เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ? ของทริสเรทติ้งนั้น บริษัทมีสถานะเป็นบริษัทย่อยหลักของบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ดังนั้น อันดับเครดิตองค์กรของบริษัทจึงเท่ากับอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทแม่ ทั้งนี้ จากการที่บริษัทมีสถานะเป็นบริษัทย่อยหลัก ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะได้รับการสนับสนุนที่แน่นอนและชัดเจนทั้งในด้านการดำเนินธุรกิจและด้านการเงินจากบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) นอกจากนี้ อันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทยังมีอันดับเครดิตในระดับเดียวกันกับอันดับเครดิตองค์กรเนื่องจากอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมน้อยกว่าเกณฑ์ 50%
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
เป็นบริษัทย่อยหลักของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสถานะเป็นบริษัทย่อยหลักของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ซึ่งปัจจุบันถือหุ้นในบริษัทในสัดส่วน 99.48% ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งมองว่าธุรกิจของบริษัทซึ่งครอบคลุมทั้งธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย อาคารสำนักงานให้เช่า และโรงแรมนั้นช่วยเสริมธุรกิจของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ซึ่งแต่เดิมมีเพียงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเท่านั้น
บริษัทยังเป็นผู้สร้างรายได้และกำไรให้แก่บริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) เป็นหลักอีกด้วย โดยในช่วงปีการเงิน 2562 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2564 ผลการดำเนินงานของบริษัทคิดเป็น 85%-90% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) และคิดเป็นประมาณ 50% ของกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย นอกจากนี้ สินทรัพย์ของบริษัทยังคิดเป็น 50% ของสินทรัพย์รวมของบริษัทแม่อีกด้วย ดังนั้น ในอนาคตทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะยังคงสถานะความสำคัญกับกลุ่มบริษัทต่อไป
การยอมรับในแบรนด์สินค้าบ้านจัดสรรที่เติบโตขึ้น
ทริสเรทติ้งมองว่าแบรนด์สินค้าในตลาดบ้านจัดสรรของบริษัทได้รับการยอมรับเพิ่มมากขึ้นในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยบริษัทมีรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็น 1.4-1.6 หมื่นล้านบาทต่อปีในปีการเงิน 2561-2563 จาก 8-9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559 ถึงปีการเงิน 2560 อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยังดำเนินอยู่และหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นอาจจะส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัทได้
ในประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากบ้านจัดสรรของบริษัทในปีการเงิน 2564 จะลดลงเกือบ 20% จากปีที่แล้ว และหลังจากนั้นจะค่อยๆ ปรับเพิ่มขึ้นที่ระดับ 5%-10% ต่อปีในช่วง 2 ปีข้างหน้า ดังนั้น รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทจึงคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 1.2-1.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2564-2566 ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2564 ยอดขายรอการส่งมอบของบริษัทอยู่ที่ระดับ 2.9 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะส่งมอบยอดขายมูลค่า 1.9 พันล้านบาทในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปีการเงิน 2564 และส่วนที่เหลือในปีการเงิน 2565 โดยทาวน์เฮ้าส์จะยังคงเป็นสินค้าหลักของบริษัทซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 50% ของรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะลดลงต่ำกว่า 30% ในปีการเงิน 2564 และหลังจากนั้นจะปรับดีขึ้นเป็น 30% ในช่วงปีการเงิน 2565-2566
ธุรกิจโรงแรมคาดว่าจะค่อยๆฟื้นตัว ในขณะที่อุปสงค์พื้นที่สำนักงานให้เช่าจะชะลอตัวต่อไป
ทริสเรทติ้งคาดว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศไทยจะยังคงเผชิญกับผลกระทบที่รุนแรงจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยังดำเนินอยู่ในช่วงที่เหลือของปีการเงิน 2564 จนถึงครึ่งแรกของปีการเงิน 2565 โดยคาดว่าจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวในปีหน้า และจะกลับคืนสู่ระดับในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ภายในปีการเงิน 2567 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเข้าพักของโรงแรมแต่ละแห่งของบริษัทคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 2 ปีข้างหน้า และน่าจะเท่ากับระดับในปี 2562 ได้ภายในปีการเงิน 2567 ทริสเรทติ้งประมาณการว่าค่าเช่าห้องโดยเฉลี่ยในปีการเงิน 2564 จะต่ำกว่าค่าเช่าโดยเฉลี่ยของปี 2562 ที่ระดับ 30%-40% หลังจากนั้นจะปรับดีขึ้นเป็นระดับที่ต่ำกว่าปี 2562 ที่ 20%-30% ภายในปีการเงิน 2566 และจะใกล้เคียงกับระดับก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ได้ภายในปี 2567 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจากธุรกิจโรงแรมในปีนี้จะเหลือเพียง 25% ของรายได้ในปี 2562 และหลังจากนั้นน่าจะปรับดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 200-350 ล้านบาทต่อปีในปีการเงิน 2565-2566 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบริษัทมีต้นทุนคงที่และค่าเสื่อมราคาในช่วงขาลงของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะมีผลขาดทุนในช่วงปีการเงิน 2564-2565
อันนื่องมาจากรูปแบบของสัญญาเช่าอาคารสำนักงาน ทริสเรทติ้งจึงมองว่าการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยังคงดำเนินอยู่นั้นมีผลกระทบต่อธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าของบริษัทไม่มากนัก ทั้งนี้ อัตราการเช่าของ ?อาคารสาทร สแควร์? และ ?อาคารเอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์? ณ เดือนมิถุนายน 2564 ยังอยู่ในระดับสูงที่ 94% และ 95% ตามลำดับ ซึ่งอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของทั้งสองอาคารนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่อัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าของ ?อาคารโกลเด้น แลนด์ บิลดิ้ง? นั้นลดลงมาตั้งแต่ปีการเงิน 2563 เป็นต้นมาซึ่งเป็นไปตามอายุของสัญญาเช่าคงเหลือที่สั้นลง อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่ชะลอตัวลงซึ่งมีอัตราเร่งจากการแพร่ของโรคระบาด รวมถึงพื้นที่เช่าสำนักงานที่คาดว่าจะมีมากขึ้นในอนาคตจะส่งผลให้ความต้องการพื้นที่เช่าสำนักงานและการเติบโตของค่าเช่าลดลงตลอดช่วงประมาณการ ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าจะสร้างแรงกดดันในเชิงลบต่ออัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งประมาณการว่ารายได้จากอาคารสำนักงานของบริษัทจะเท่ากับ 500-600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2564-2566 โดยจะมีรายได้จากอาคารสำนักงานแห่งใหม่ คือ ?อาคารสีลมเอจ? เข้ามาประมาณ 100-200 ล้านบาทต่อปีตั้งแต่ช่วงปีการเงิน 2566 เป็นต้นไป
คาดว่าภาระหนี้จะเพิ่มสูงขึ้น
ในสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ที่มูลค่า 1.7-2.2 หมื่นล้านบาทต่อปีและจะใช้งบลงทุนในการซื้อที่ดินจำนวน 3-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2564-2566 ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในช่วง 1.3-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยลดลงจาก 1.6-1.7 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2561-2563 ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะลดลงเหลือ 2-3 พันล้านบาทต่อปีเนื่องจากอุปสงค์ที่ชะลอตัวลงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายลงทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์คาดว่าจะอยู่ที่ 1.5 พันล้านบาทในปีนี้ และจะอยู่ที่ 2.6 พันล้านบาทในปีการเงิน 2565 กำไรที่ลดลงและความต้องการแหล่งเงินกู้ยืมของบริษัทน่าจะทำให้ภาระหนี้ของกลุ่มบริษัทเพิ่มสูงขึ้น โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทอาจเพิ่มขึ้นเป็น 8-10 เท่าในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจากประมาณ 5-6 เท่าในช่วงปีการเงิน 2562-2563 ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 5%-8% โดยลดลงจากระดับ 10%-12% ในช่วงปีการเงิน 2562-2563
ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวม (ตามการพิจารณาลำดับชั้นในการได้รับคืน) เท่ากับ 1.91 หมื่นล้านบาท ซึ่งรวมถึงหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 3.7 พันล้านบาท ทั้งนี้ หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนเป็นหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทแม่และบริษัทย่อยต่าง ๆ รวมถึงหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทย่อยหลายแห่ง ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทจึงอยู่ที่ระดับ 19% เนื่องจากอัตราส่วนดังกล่าวน้อยกว่า 50% ตาม ?เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้? ของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งจึงพิจารณาว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญเมื่อพิจารณาจากลำดับชั้นในการได้รับคืนต่อสินทรัพย์ของบริษัท
การสนับสนุนทางการเงินจากบริษัทแม่
ภายหลังจากการรวมกิจการโดยมาอยู่ภายใต้การบริหารงานของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) แล้ว การจัดหาแหล่งเงินทุนของบริษัทจะรวมเข้ามาอยู่ในกลุ่มภายใต้การดูแลของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ซึ่งจะเป็นผู้ให้เงินกู้ยืมและสนับสนุนแหล่งเงินทุนให้แก่บริษัทในอนาคต ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2564 ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 2.19 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วย เงินกู้ยืมจากบริษัทแม่จำนวน 5.3 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 9.5 พันล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 2.3 พันล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจำนวน 1.5 พันล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจากผู้ถือหุ้นของบริษัทย่อยจำนวน 0.6 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าอีกจำนวน 2.8 พันล้านบาท โดยคาดว่าบริษัทจะจ่ายชำระหนี้หุ้นกู้มูลค่า 9.5 พันล้านบาทด้วยกระแสเงินสดจากการดำเนินงานหรือเงินกู้ยืมจากบริษัทแม่เมื่อถึงวันครบกำหนดชำระ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 9.1 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทแม่จำนวน 4.3 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 3 พันล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจากธนาคารจำนวน 1.5 พันล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจำนวน 0.2 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าอีกจำนวน 0.1 พันล้านบาท โดยคาดว่าบริษัทจะทดแทนเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทแม่ด้วยเงินกู้ใหม่ ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2564 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 0.6 พันล้านบาท รวมถึงวงเงินกู้โครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 4.8 พันล้านบาท และวงเงินสินเชื่อระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และสามารถยกเลิกได้อีกจำนวน 6.4 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันมูลค่าตามบัญชีจำนวน 5.6 พันล้านบาท และสินค้าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายอีกจำนวน 3.7 พันล้านบาท อีกทั้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในปีการเงิน 2565 จะอยู่ที่จำนวน 1.9 พันล้านบาทอีกด้วย
ตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ธนาคารและหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ระดับต่ำกว่า 2 เท่า ซึ่ง ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.12 เท่า ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนตามแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทแม่ของบริษัท และสะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่า บริษัทจะยังคงสถานะในการเป็นบริษัทย่อยหลักของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ต่อไป
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทจะขึ้นอยู่กับทั้งผลการดำเนินงานของบริษัทเองและขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินของกลุ่มด้วย โดยผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของกลุ่มที่แข็งแกร่งขึ้นจะเป็นปัจจัยสนับสนุนอันดับเครดิตของบริษัท ในทางตรงกันข้าม ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของกลุ่มที่อ่อนแอลงจากประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือความสัมพันธ์ระหว่างบริษัทกับบริษัทแม่ที่อ่อนลงอย่างมีนัยสำคัญก็จะมีผลกระทบในทางลบต่ออันดับเครดิตของบริษัทด้วยเช่นกัน
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 13 มกราคม 2564
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (GOLD)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้
GOLD22NA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 3,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A
GOLD252A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable