ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BB-? ในขณะเดียวกันก็ปรับลดแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น ?Negative? หรือ ?ลบ? จาก ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยแนวโน้มอันดับเครดิตที่ปรับลดลงสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลการดำเนินงานที่อ่อนแอกว่าที่คาดการณ์และความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินที่สูงขึ้น
อันดับเครดิตยังสะท้อนฐานรายได้ขนาดเล็กของบริษัทและระดับการก่อหนี้ที่อยู่ในระดับสูง ในขณะเดียวกัน อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยังคงยืดเยื้อ ซึ่งยังคงสร้างแรงกดดันต่อเศรษฐกิจของประเทศและอุปสงค์ของที่อยู่อาศัย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานอ่อนแอกว่าที่คาด
ผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ ถึงแม้ว่ายอดขายจะใกล้เคียงกับที่ประมาณการแต่อัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สูงส่งผลให้กำไรสุทธิของบริษัทในปี 2563 เหลืออยู่เพียง 195 ล้านบาทประมาณครึ่งหนึ่งจากประมาณการของทริสเรทติ้ง อีกทั้ง บริษัทยังรับรู้ขาดทุนสุทธิ 84 ล้านบาทในครึ่งแรกของปี 2564 อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ 24% ในปี 2563 และ 22% ในครึ่งแรกของปี 2564 ลดลงจากระดับ 29%-34% ในปี 2559-2562 และต่ำกว่าประมาณการที่ระดับ 26%-29% อัตรากำไรที่ลดลงมีสาเหตุหลักมาจากการลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อเพิ่มยอดขายและอัตรากำไรที่ค่อนข้างน้อยจากการบริหารงานก่อสร้างโครงการ
ในอนาคต ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ 3.05 พันล้านบาทในปี 2564 และฟื้นตัวไปอยู่ในช่วง 4-4.3 พันล้านบาทต่อปี อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะยังคงโดนกดดันจากภาวะการแข่งขันที่รุนแรงในอุตสาหกรรม อัตรากำไรขั้นต้นคาดว่าจะอยู่ในช่วง 21%-23% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะอยู่ในช่วง 8%-11% ในปี 2564-2566 ดังนั้น คาดว่าบริษัทจะยังคงขาดทุนในช่วง 2 ปีข้างหน้า
ความกังวลด้านสภาพคล่องเพิ่มขึ้น
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะเผชิญความเสี่ยงด้านสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้น ผลการดำเนินงานที่อ่อนแอลงและภาระหนี้จำนวนมากที่จะครบกำหนดในแต่ละปีได้เพิ่มความกังวลต่อสภาพคล่องของบริษัท ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 4.76 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 3.64 พันล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 800 ล้านบาท ตั๋วแลกเงินจำนวน 120 ล้านบาท และตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 200 ล้านบาท แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทค่อนข้างจำกัด ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 183 ล้านบาท รวมถึงวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งสามารถเบิกได้ทันทีอีก 39 ล้านบาท และบริษัทมีสินค้าเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขาย 429 ล้านบาทซึ่งสามารถนำไปเป็นหลักประกันสำหรับขอสินเชื่อ
บริษัทได้ชำระหุ้นกู้จำนวน 2 พันล้านบาทที่ครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนตุลาคม 2564 ด้วยหุ้นกู้มีหลักประกัน และบริษัทมีแผนจะชำระคืนหนี้หุ้นกู้จำนวน 1.47 พันล้านบาทที่จะครบกำหนดในเดือนมกราคม 2565 และ 167 ล้านบาทที่จะครบกำหนดในเดือนกุมภาพันธ์ 2565 ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ โดยหุ้นกู้ชุดใหม่มีหลักประกันจากหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนดไถ่ถอน อย่างไรก็ตาม ด้วยผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของบริษัทและภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยได้เพิ่มความกังวลต่อความสามารถ รีไฟแนนซ์ของบริษัท
ฐานรายได้มีขนาดเล็ก
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีฐานรายได้ค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต โดยรายได้ของบริษัทในปี 2563 อยู่อันดับที่ 15 จาก 23 บริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทในปี 2563 อยู่ที่ 5.64 พันล้านบาท คิดเป็น 2% ของรายได้ทั้งหมดของทั้ง 23 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตและน้อยกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ โดยสาเหตุหลักเนื่องมาจากอัตราการยกเลิกที่สูงของโครงการคอนโดมิเนียม ?Chalermnit? และผลกระทบจากโรคโควิด 19 รายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ของบริษัทลดลงอีก 14% มาอยู่ที่ 1.67 พันล้านบาทเนื่องจากการแพร่ระบาดระลอกใหม่ของโรคโควิด 19 และไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าว
ในอนาคต คาดว่ารายได้จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 2.5-3.9 พันล้านบาทต่อปี ในขณะที่รายได้จากการบริหารงานก่อสร้างโครงการจะอยู่ที่ระดับ 460-570 ล้านบาทต่อปีในปี 2564-2566 ณ เดือนมิถุนายน 2564 ยอดขายรอการรับรู้รายได้ของบริษัทอยู่ที่ 858 ล้านบาท ประมาณ 769 ล้านบาทจะส่งมอบในครึ่งหลังของปี 2564 ส่วนที่เหลืออีก 89 ล้านบาทจะส่งมอบในปี 2567 เนื่องจากยอดขายรอการรับรู้รายได้มีขนาดเล็ก รายได้ของบริษัทจึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่จากโครงการใหม่และโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายปัจจุบัน ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 35 โครงการ โดยมีมูลค่ารวมทั้งหมด (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 2.09 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วย บ้านเดี่ยว 20% ทาวน์เฮ้าส์ 25% และคอนโดมิเนี่ยม 55% ทั้งนี้ ประมาณ 17% ของมูลค่าเหลือขายโครงการคอนโดมิเนียมเป็นโครงการพร้อมโอน บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการแนวราบมูลค่ารวม 833 ล้านบาทในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้และโครงการแนวราบมูลค่ารวม 1.8 พันล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่ารวม 5.8 พันล้านบาทในปี 2565
ภาระหนี้อยู่ในระดับสูง
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับเกินกว่า 70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทำให้ระดับหนี้สินของบริษัทปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น กำไรสะสมที่ลดลงจากผลขาดทุนส่งผลให้โครงสร้างเงินทุนถดถอยเพิ่มขึ้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 71% ณ เดือนมิถุนายน 2564 เกินกว่าที่คาดการณ์ไว้เดิมของทริสเรทติ้งที่ระดับต่ำกว่า 70% ตามข้อกำหนดทางการเงินที่ระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนในระดับที่ต่ำกว่า 3 เท่า ซึ่ง ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 2.06 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจัดการโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังเพื่อปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทยังคงอ่อนแอโดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินอยู่ที่ 0.3% ในครึ่งแรกของปี 2564
ภายใต้สมมติฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 70%-73% ในปี 2564-2566 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ -2% ถึง -4% และ อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 1 เท่า ในช่วงเวลาเดียวกัน โดยสมมติฐานพื้นฐานได้รวมแผนเปิดตัวโครงการแนวราบมูลค่ารวม 833 ล้านบาทในไตรมาสสุดท้ายในปีนี้และโครงการใหม่มูลค่ารวม 7.6 พันล้านบาทในปี 2565 งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 230-450 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ประมาณการณ์ของทริสเรทติ้งได้รวมการซื้อที่ดินจากผู้บริหารมูลค่า 204 ล้านบาทด้วยการก่อหนี้ 100% ในเดือนตุลาคม 2564 ไว้ด้วย
ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 7.71 พันล้านบาทซึ่งรวมถึงหนี้ที่มีหลักประกันจำนวน 7.18 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมจึงมีสัดส่วนอยู่ที่ 93% เนื่องจากอัตราส่วนดังกล่าวเกินกว่า 50% ตาม ?เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้? ของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งเห็นว่าเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันอยู่ในสถานะเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญจากลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งประมาณการการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2564-2566 ดังนี้
? บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการแนวราบมูลค่ารวม 833 ล้านบาทในไตรมาสสุดท้ายในปี 2564 และโครงการใหม่มูลค่ารวม 7.6 พันล้านบาทในปี 2565 ประกอบด้วยโครงการแนวราบมูลค่ารวม 1.8 พันล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่ารวม 5.8 พันล้านบาท
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 230-450 ล้านบาทต่อปีในปี 2564-2566
? รายได้จากการดำเนินงานจะอยู่ที่ปีละ 3-4 พันล้านบาทในปี 2564-2566
? อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 21%-23% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 8%-11% ในปี 2564-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอับดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนผลการดำเนินงานที่อ่อนแอกว่าที่คาดการณ์และความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินที่สูงขึ้นของบริษัท
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทมีผลการดำเนินงานและโครงสร้างเงินทุนที่ดีขึ้นโดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 70% ในเวลาที่ต่อเนื่อง และความกังวลด้านสภาพคล่องได้รับการแก้ไข ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทไม่มีสัญญาณฟื้นตัวและถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้ อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหลายระดับหากไม่สามารถรีไฟแนนซ์หนี้ได้ตามที่วางแผนไว้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (Areeya)
อันดับเครดิตองค์กร: BB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative