ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (หรือเรียกว่า ?ทรัสต์ฯ?) ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 1 พันล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 10 ปีของทรัสต์ฯ ที่ระดับ ?A? ด้วยเช่นกัน โดยทรัสต์ฯ จะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปชำระคืนภาระหนี้บางส่วน
อันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีตำแหน่งทางการตลาดที่แข็งแกร่ง การกระจายตัวที่ดีของพอร์ตการลงทุน กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่แข็งแกร่ง รวมทั้งการมีภาระหนี้สินทางการเงินที่อยู่ในระดับปานกลาง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลจากอายุสัญญาเช่าที่ค่อนข้างสั้นและการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยืดเยื้อซึ่งอาจกระทบต่อความต้องการและการต่ออายุสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในปีการเงิน 2564 เป็นไปตามการคาดการณ์ของทริสเรทติ้ง แม้ว่าจะมีการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 แต่ทรัสต์ฯ ก็สามารถรักษาอัตราการให้เช่า (รวมการรับประกัน) ที่น่าพอใจที่ระดับ 85.4% ภายในปีการเงิน 2564 เอาไว้ได้ รายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เติบโตขึ้น 12% จากปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ระดับ 3.41 พันล้านบาท โดยสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มสินทรัพย์ที่มีอัตราการให้เช่าสูง อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับ 79% ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะรักษาอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% พร้อมทั้งรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ที่ระดับไม่น้อยกว่า 70% ในช่วง 2 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะคงภาระหนี้สินทางการเงินให้อยู่ในระดับปานกลางที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ (Loan to Fair Value of Total Assets Ratio -- LTV) ไม่เกิน 30% ตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ ทรัสต์ฯ ได้ลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 800 ล้านบาทในเดือนกันยายน 2564 ด้วยการก่อหนี้ 100% ส่งผลให้ LTV อยู่ที่ระดับ 25% ณ สิ้นปีการเงิน 2564 ตามเงื่อนไขทางการเงินระบุให้ทรัสต์ฯ จะต้องรักษาอัตราส่วน LTV ให้ต่ำกว่า 60% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายเกินกว่า 5 เท่า ซึ่ง ณ สิ้นเดือนกันยายน 2564 ทรัสต์ฯ มีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 25% และ 7 เท่าตามลำดับ
ณ เดือนกันยายน 2564 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นจำนวน 1.16 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 9.04 พันล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจากธนาคารจำนวน 1.74 พันล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะสั้นจากธนาคารจำนวน 800 ล้านบาท โดยเป็นภาระหนี้ไม่มีหลักประกันทั้งหมด ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 2.1 พันล้านบาทในปีการเงิน 2565 ตามด้วยจำนวน 500 ล้านบาทในปีการเงิน 2566 และจำนวน 1.85 พันล้านบาทในปีการเงิน 2567 และจำนวน 7.13 พันล้านบาทในปีต่อ ๆ มา ทรัสต์ฯ ตั้งใจจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปชำระคืนหุ้นกู้จำนวน 1 พันล้านบาทที่ครบกำหนดในเดือนธันวาคม 2564 และมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อชำระคืนหนี้ที่เหลือ ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถจ่ายคืนภาระหนี้ดังกล่าวได้จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนและมีความสัมพันธ์อันดีกับสถาบันการเงิน อีกทั้งยังได้รับการสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากสปอนเซอร์
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและรักษาอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% พร้อมทั้งรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ที่ระดับสูงกว่า 70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 30% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ที่ระดับประมาณ 4.5-5.5 เท่าเอาไว้ได้อีกด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือมีการกู้ยืมเพื่อขยายธุรกิจเกินกว่าที่คาดไว้จนส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับเกินกว่า 6 เท่าเป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นหรือโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและนำไปสู่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ระดับต่ำกว่า 3 เท่าอย่างมั่นคง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
TREIT21DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A
TREIT226A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A
FTREIT238A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
TREIT244A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
FTREIT246A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 850 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
TREIT256A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 380 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
FTREIT266A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
FTREIT268A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
FTREIT274A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 450 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
TREIT286A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,260 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
FTREIT286A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
TREIT28DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
FTREIT304A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 550 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2573 A
FTREIT316A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 250 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2574 A
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 10 ปี A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable