ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (?ทรัสต์ฯ?) ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสเงินสดที่สามารถคาดการณ์ได้จากรายได้ค่าเช่าและบริการตามสัญญา กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่แข็งแกร่ง ตลอดจนภาระหนี้สินทางการเงินที่อยู่ในระดับปานกลาง และโอกาสในการเติบโตจากการสนับสนุนของสปอนเซอร์ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนลงบางส่วนจากการกระจุกตัวของรายได้ที่มาจากผู้เช่ารายใหญ่ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยืดเยื้อซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่ อัตราค่าเช่าและการต่ออายุสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
อัตราการเช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่ดีด้วยอัตราการให้เช่าโดยเฉลี่ย (รวมการรับประกัน) อยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าจากการที่มีสินทรัพย์คุณภาพดีตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์และจากการเพิ่มสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
ท่ามกลางการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทรัสต์ฯ ยังคงรักษาอัตราการให้เช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 90% ในปี 2563 และในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 การเติบโตของธุรกิจพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์หรืออีคอมเมิร์ซส่งผลให้เกิดความต้องการเช่าคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้นในธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ธุรกิจโลจิสติกส์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของทรัสต์ฯ ณ เดือนกันยายน 2564 ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ส่วนใหญ่อยู่ในธุรกิจประเภทผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (43%) อุตสาหกรรมอุปโภคบริโภค (27%) และภาคการผลิต (12%) โดยพิจารณาตามพื้นที่เช่า
การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 มีผลกระทบเพียงเล็กน้อย แต่มีความกดดันต่ออัตราค่าเช่าและการต่ออายุสัญญา
การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ อันเนื่องมาจากรูปแบบของสัญญาเช่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า รายได้ของทรัสต์ฯ ในปี 2563 เพิ่มขึ้น 13% จากปีก่อนมาอยู่ที่ระดับ 2.55 พันล้านบาท รายได้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 อยู่ที่ระดับ 1.93 พันล้านบาทไม่เปลี่ยนแปลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนเนื่องจากการปรับปรุงรายได้ตามมาตรฐานบัญชีจากการขายสินทรัพย์ให้กับผู้เช่าในไตรมาส 2 ของปี 2564
อย่างไรก็ตาม อัตราการให้เช่าพื้นที่ อัตราค่าเช่าและการต่ออายุสัญญาจะยังคงอยู่ภายใต้ความกดดันจากสถานการณ์ความไม่แน่นอนที่ยังคงอยู่ หากพิจารณาตามพื้นที่เช่าปัจจุบัน พบว่าพื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาค่อนข้างกระจุกตัวในปี 2565 และ 2566 อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ มีความมั่นใจว่าจะสามารถต่ออายุสัญญาเช่าส่วนใหญ่ไว้ได้เนื่องจากสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ มีคุณภาพและตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์สำหรับการให้บริการโลจิสติกส์ นอกจากนี้ โดยปกติผู้จัดการทรัสต์ฯ จะเจรจาเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับผู้เช่าล่วงหน้าประมาณ 6 ถึง 12 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุลงเสมอ ซึ่งทำให้ทรัสต์ฯ มีเวลาเพียงพอในการหาผู้เช่ารายใหม่ ทรัสต์ฯ คาดว่าอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าจะเกินกว่า 70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าของทรัสต์ฯ จะคงที่ ในขณะที่อัตราการให้เช่าคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 90% ในช่วงปีประมาณการ รายได้ของทรัสต์ฯ คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.6-3.2 พันล้านบาทต่อปีในปี 2564-2566
มีโอกาสเติบโตในอนาคต
ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์ฯ มีศักยภาพในการขยายขนาดสินทรัพย์จากการสนับสนุนของสปอนเซอร์ คือ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์หลักของทรัสต์ฯ และเป็น 1 ใน 2 ของผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในประเทศไทย โดยที่ผ่านมา บริษัทได้ขายคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่มีอัตราการเช่าสูงให้แก่ทรัสต์ฯ อย่างสม่ำเสมอทุกปี นอกจากนี้ บริษัทยังรับชำระค่าเช่าในส่วนพื้นที่ว่างให้แก่ทรัสต์ฯ เป็นเวลา 3 ปีแรกตามที่ระบุในสัญญาประกันรายได้เพื่อให้อัตราการเช่าคิดเป็น 100% ณ เวลาที่ขายอีกด้วย ณ เดือนกันยายน 2564 มูลค่าสินทรัพย์เพื่อการลงทุนของทรัสต์ฯ มีมูลค่า 3.96 หมื่นล้านบาท
เมื่อวันที่ 2 ธันวาคม 2564 ทรัสต์ฯ ได้ลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มจากสปอนเซอร์ที่มูลค่าประมาณ 5.78 พันล้านบาท ในอนาคตทรัสต์ฯ ยังคงมุ่งมั่นลงทุนในสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องทุกปีทั้งจากสปอนเซอร์และบุคคลภายนอกเพื่อที่จะขยายขนาดและเพิ่มการกระจายตัวของพอร์ตการลงทุน
กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ยังคงแข็งแกร่ง
ทริสเรทติ้งคาดว่ากระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ ยังคงแข็งแกร่งจากกระแสเงินสดที่เพิ่มขึ้นจากการซื้อสินทรัพย์คุณภาพดีอย่างต่อเนื่อง ในปี 2563 กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้น 7% จากปีก่อนมาอยู่ที่ระดับ 2.25 พันล้านบาทเนื่องจากการเติบโตของรายได้ อย่างไรก็ตาม กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 ลดลง 3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนมาอยู่ที่ระดับ 1.69 พันล้านบาท โดยสาเหตุหลักมาจากรายการปรับปรุงภายหลังการขายสินทรัพย์และจากการมีรายจ่ายเพิ่มเติมในส่วนของค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะฟื้นตัวในปี 2565-2566 เนื่องจากค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นประจำ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 86% ในปี 2564 จาก 88% ในปี 2563 และฟื้นตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในปี 2565-2566 และคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ในช่วง 2.2-2.9 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายในปี 2563 ของทรัสต์ฯ ดีขึ้นมาอยู่ที่ 7.6 เท่าจากระดับ 4.9 เท่า ในปี 2562 เนื่องจากการเติบโตของฐานกำไรและอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ประมาณ 6.8-8.4 เท่า ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 4.5-4.8 เท่า
ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่า
ทรัสต์ฯ ยังคงมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่า ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายแรกมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 49% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็นอัตรากว่า 53% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวมของทรัสต์ฯ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นองค์การที่มีชื่อเสียงระดับประเทศและนานาชาติซึ่งมีคุณภาพเครดิตที่อยู่ในระดับสูง ดังนั้น ความเสี่ยงจากการเก็บค่าเช่าถูกลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่งและมีชื่อเสียง ทริสเรทติ้งยังคาดว่าความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าจะค่อย ๆ ลดลงโดยลำดับเมื่อขนาดสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ เติบโตขึ้น
ภาระหนี้สินอยู่ในระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะคงภาระหนี้สินทางการเงินอยู่ในระดับปานกลางในช่วง 3 ปีข้างหน้า ตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ ที่มีเป้าหมายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ (รวมหนี้สินสัญญาเช่า) ให้ไม่เกิน 30% ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะปรับการใช้แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในอนาคตอย่างสมดุลสอดคล้องกับระดับภาระหนี้ในช่วง 5 ปีก่อนหน้า
ณ ต้นเดือนธันวาคม 2564 ทรัสต์ฯ ได้ลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมมูลค่า 5.78 ล้านบาทด้วยการก่อหนี้ 36% ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ ณ สิ้นปี 2564 คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 27% ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมมูลค่าประมาณ 3-4 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2566 ซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์อยู่ที่ระดับประมาณ 28% ในช่วงเวลาเดียวกัน
ณ สิ้นเดือนกันยายน 2564 ทรัสต์ฯ มีหนี้สินที่มีหลักประกันจำนวน 160 ล้านบาท เนื่องจากสัดส่วนของหนี้ที่มีหลักประกันต่อของมูลค่าตลาดของสินทรัพย์อยู่เพียงแค่ 0.38% ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันไม่น่าจะมีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญเมื่อพิจารณาจากลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์
ตามเงื่อนไขทางการเงินที่ระบุให้ทรัสต์ฯ ต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้ต่ำกว่า 6.5 เท่า ซึ่ง ณ เดือนกันยายน 2564 ทรัสต์ฯ มีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 25.4% และ 4.9 เท่าตามลำดับ
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องในอีก 12 เดือนข้างหน้าได้จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน รวมถึงได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงิน โดยสภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 2.44 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 450 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ประมาณ 2.6 พันล้านบาทในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 6.8-8.4 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ณ เดือนกันยายน 2564 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นจำนวน 1.02 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1 หมื่นล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจากธนาคารจำนวน 160 ล้านบาท ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 1.95 พันล้านบาทในปี 2565 ตามด้วยจำนวน 1.66 พันล้านบาทในปี 2566 และจำนวน 2.35 พันล้านบาทในปี 2567 และจำนวน 4.2 พันล้านบาทในปีต่อ ๆ มา ทรัสต์ฯ นำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปชำระคืนหุ้นกู้จำนวน 950 ล้านบาทที่จะครบกำหนดในเดือนกุมภาพันธ์ 2565 และมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อรีไฟแนนซ์หนี้ที่เหลือ ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการรีไฟแนนซ์หนี้ดังกล่าว
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? อัตราการให้เช่า (รวมการรับประกัน) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? สินทรัพย์ใหม่มีขนาดการลงทุนประมาณ 3-4 พันล้านบาทต่อปีในปี 2565 และ 2566
? อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับ 90% ในปี 2564-2566
? แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะมาจากทั้งการเพิ่มทุนและการกู้ยืมโดยคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์จะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 30%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและรักษาอัตราการให้เช่าเฉลี่ยที่สูงกว่า 90% พร้อมทั้งคงความสามารถในการทำกำไรที่แข็งแกร่งในช่วง 3 ปีข้างหน้าไว้ได้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 30% ได้ เพื่อให้เป็นไปตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ รวมทั้งคงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ที่ระดับประมาณ
5 เท่าเอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากอัตราการเช่าลดลงต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญและ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์สูงเกินกว่า 35% เป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากทรัสต์ฯ สามารถเพิ่มขนาดกระแสเงินสดได้อย่างมีนัยสำคัญ และโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างเห็นได้อย่างชัดเจนซึ่งจะนำไปสู่การมีกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลานาน
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
WHART222A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 950 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A
WHART22DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A
WHART235A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
WHART242A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 850 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
WHART245A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
WHART245B: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
WHART253A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
WHART265A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
WHART26DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
WHART271A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 950 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
WHART288A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable