ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB-? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น ?Negative? หรือ ?ลบ? จาก ?Stable? หรือ ?คงที่? ด้วย โดยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่อ่อนแอกว่าประมาณการและแนวโน้มการฟื้นตัวที่เชื่องช้าในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจดูแลสุขภาพของบริษัทในท่ามกลางสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยังคงยืดเยื้อ ในขณะที่อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงฐานรายได้ของบริษัทที่มีขนาดค่อนข้างเล็ก รวมถึงสัดส่วนรายได้จากธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าที่เพิ่มมากขึ้น และภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานอ่อนแอกว่าคาด
รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2564 อยู่ที่ระดับเพียง 3 พันล้านบาทซึ่งต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งที่ระดับ 4.2 พันล้านบาทอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นก็อยู่ที่ระดับเพียง 20% ลดลงจากระดับ 32% ในปี 2562 และ 29% ในปี 2563 อันเนื่องมาจากผลกำไรจากการขายที่ดินที่เบาบางและผลขาดทุนจากธุรกิจดูแลสุขภาพ ซึ่งส่งผลให้เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทถดถอยลงมาอยู่ที่ระดับติดลบ 247 ล้านบาทจากระดับ 432 ล้านบาทในปี 2562 และ 229 ล้านบาทในปี 2563
ผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของบริษัทเป็นผลมาจากยอดขายที่อยู่อาศัยที่ลดลงอย่างมากจากการแข่งขันที่รุนแรงและจากการที่บริษัทไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยยอดขายบ้านอยู่ในระดับต่ำสุดที่ 1.6 พันล้านบาท ลดลง 36% จากปีก่อน นอกจากนี้ ธุรกิจดูแลสุขภาพของบริษัทก็ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยังคงยืดเยื้อซึ่งส่งผลทำให้มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาใช้บริการต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานในธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่ายังเป็นไปตามเป้าหมาย
ฐานรายได้มีขนาดเล็กภายใต้การฟื้นตัวแบบช้า ๆ ของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจดูแลสุขภาพ
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าฐานรายได้ของบริษัทจะไม่เปลี่ยนแปลงไปจากระดับในปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทมีรายได้ที่ระดับเพียง 3 พันล้านบาทในปี 2564 โดยมาจากธุรกิจที่อยู่อาศัย 53% จากการขายที่ดิน 30% และจากธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่ารวมถึงธุรกิจดูแลสุขภาพอีก 17% ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 2.2-3.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 โดยสัดส่วนรายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยและธุรกิจขายที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 65%-75% ของรายได้ทั้งหมด ในขณะที่รายได้จากธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่ารวมถึงธุรกิจดูแลสุขภาพน่าจะเพิ่มขึ้นที่ระดับ 25%-35%
ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยของบริษัทจะยังคงซบเซาต่อไปในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า เนื่องจากบริษัทไม่มีแผนในการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ชัดเจน ดังนั้น รายได้ของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จึงจะมาจากโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายที่มีอยู่ โดย ณ สิ้นปี 2564 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเหลือขายจำนวน 18 โครงการซึ่งมีมูลค่ารวมทั้งสิ้น (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 5.3 พันล้านบาท
กลยุทธ์ที่จะมุ่งเน้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคาดว่าจะช่วยให้ความสม่ำเสมอของผลกำไรของบริษัทดีขึ้นในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ธุรกิจดูแลสุขภาพจะยังคงได้รับแรงกดดันจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยืดเยื้อต่อไป ในขณะที่ตราสัญลักษณ์ ?RAKxa? ยังคงเป็นสิ่งใหม่ในตลาด ทั้งนี้ สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจดูแลสุขภาพของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 60-100 ล้านบาทในปี 2565 และจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 200-300 ล้านบาทต่อปีในปีต่อ ๆ ไป
สัดส่วนรายได้จากธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเพิ่มมากขึ้น
ธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าของบริษัทอยู่ภายใต้การดำเนินงานของ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด สินทรัพย์ภายใต้การบริหารงานของบริษัทพรอสเพคฯ ประกอบด้วยคลังสินค้าและโรงงานสร้างสำเร็จ (Ready-built Factory) ที่ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม. 23 ถนนบางนา-ตราด กม. 19 และถนนเทพารักษ์ นอกจากนี้ บริษัทพรอสเพคฯ ยังได้ร่วมมือกับ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ก่อตั้ง บริษัท บีเอฟทีแซด บางปะกง จำกัด เพื่อทำการพัฒนาคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าในจังหวัดฉะเชิงเทราโดยจะมีพื้นที่ให้เช่าทั้งสิ้นประมาณ 200,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) และคาดว่าจะมีต้นทุนอยู่ที่ระดับประมาณ 8.2 พันล้านบาท ในขณะเดียวกัน บริษัทพรอสเพคฯ ยังได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับ บริษัท ฟินันซ่า จำกัด (มหาชน) ภายใต้ชื่อ บริษัท บีเอฟทีแซด วังน้อย จำกัด เพื่อทำการพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าในจังหวัดอยุธยาอีกด้วย โดยจะมีพื้นที่ให้เช่าทั้งสิ้นประมาณ 112,600 ตร.ม. และจะมีต้นทุนทั้งสิ้นประมาณ 2.3 พันล้านบาท
ณ เดือนธันวาคม 2564 พื้นที่ให้เช่าภายใต้การดำเนินงานของบริษัทพรอสเพคฯ อยู่ที่ระดับ 162,612 ตร.ม. อัตราให้เช่าเฉลี่ยในปี 2564 อยู่ที่ระดับ 88% และค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 177 บาท/ตร.ม./เดือน ทั้งนี้ ในปี 2564 บริษัทมีรายได้จากบริษัทพรอสเพคฯ ที่ระดับ 334 ล้านบาทและกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ระดับ 227 ล้านบาท ในอนาคตข้างหน้า บริษัทพรอสเพคฯ มีแผนจะพัฒนาและรักษาพื้นที่ให้เช่าเอาไว้ที่ระดับ 200,000 ตร.ม. เพื่อสร้างรายได้ประจำ ส่วนพื้นที่ให้เช่าส่วนเกินจากนี้และโครงการภายใต้การร่วมทุนนั้นบริษัทจะขายเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT) เพื่อสร้างผลกำไร ในขณะเดียวกันก็จะมีรายได้จากค่าธรรมเนียมบริหารสินทรัพย์จาก PROSPECT อีกด้วย ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้จากธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าอยู่ที่ระดับประมาณ 480-550 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 และจะมีอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (ไม่รวมส่วนที่ขายสินทรัพย์เข้า PROSPECT) อยู่ที่ระดับประมาณ 67%
มีแผนจะขายสินทรัพย์เพื่อปรับโครงสร้างเงินทุนให้ดีขึ้น
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปเนื่องจากบริษัทมีผลกำไรที่ต่ำและเงินลงทุนที่สูงในธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า โดยเงินลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าจะอยู่ที่จำนวนทั้งสิ้น 1.95 พันล้านบาทในช่วงปี 2565-2566 ในขณะที่เงินลงทุนในการก่อสร้างคลังสินค้า 2 แห่งภายใต้โครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ประมาณ 830 ล้านบาทในปี 2565 และ 900 ล้านบาทถึง 1.1 พันล้านบาทในระหว่างปี 2566-2567 อย่างไรก็ตาม บริษัทมีแผนจะลดภาระหนี้โดยการขายสินทรัพย์และที่ดินบางส่วนออกไป ในขณะที่บริษัทพรอสเพคฯ ก็ตั้งเป้าหมายที่จะขายพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าเข้า PROSPECT อย่างน้อยที่ระดับ 40,000 ตร.ม. ทุกปีอีกด้วย
ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะยังคงติดลบในปีนี้และจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 4.8% ในปี 2566 และที่ระดับ 7.5% ในปี 2567 ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนคาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึงระดับ 64% ในปี 2565 และค่อยๆ ลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 60% ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป โดย ณ เดือนธันวาคม 2564 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 63% อนึ่ง ข้อกำหนดทางการเงินระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า ซึ่งบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.6 เท่า ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 ดังนั้น บริษัทจึงไม่น่าจะไม่มีปัญหาในการปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 9.7 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินจำนวน 1.33 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 6.6 พันล้านบาท และเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินอีกจำนวน 1.77 พันล้านบาท ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทมีสัดส่วนอยู่ที่ 28% ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์ที่อัตราส่วน 50% ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบในด้านลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน
สภาพคล่องมีความตึงตัว
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่น่าจะยังคงอยู่ในวิสัยที่จัดการได้ ทั้งนี้ ข้อมูล ณ เดือนธันวาคม 2564 ระบุว่าบริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 4.72 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินจำนวน 1.33 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 3.14 พันล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 197 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 50 ล้านบาท โดยบริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนและจะต่ออายุตั๋วแลกเงินที่มีอยู่
แหล่งสภาพคล่องของบริษัท ณ เดือนธันวาคม 2564 ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวนประมาณ 194 ล้านบาท เงินลงทุนในกองทุนตราสารหนี้จำนวน 300 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 325 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าทางบัญชีอยู่ที่จำนวน 1.9 พันล้านบาทซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันสำหรับขอวงเงินสินเชื่อใหม่ได้หากจำเป็น ในขณะที่บริษัทฟินันซ่า ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทยังได้เตรียมวงเงินสำรองจำนวน 500 ล้านบาทไว้เพื่อสนับสนุนสภาพคล่องของบริษัทอีกด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.2-3.1 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? บริษัทจะไม่มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่หรือซื้อที่ดินเพื่อธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? เงินลงทุนในธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าจะอยู่ที่ระดับ 1.75 พันล้านบาทในปี 2565 และ 192 ล้านบาทในปี 2566
? บริษัทจะใช้เงินลงทุนในโครงการร่วมทุน 2 โครงการที่ประมาณ 830 ล้านบาทถึง 1.1 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของบริษัททั้งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและธุรกิจดูแลสุขภาพในขณะที่บริษัทยังคงมีภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ สถานะทางการเงินของบริษัทอาจอ่อนแอลงอีกหากบริษัทไม่สามารถขายสินทรัพย์บางส่วนได้ตามแผน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทกลับมาเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? อีกหากมีสัญญาณว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้นจนส่งผลทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับประมาณ 5% ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญ
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) (MK)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative