ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?A-? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น ?Positive? หรือ ?บวก? จาก ?Stable? หรือ ?คงที่? ด้วย โดยแนวโน้มอันดับเครดิตที่เปลี่ยนแปลงสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัทและความคาดหมายว่าบริษัทจะคงระดับรายได้และการเติบโตของอัตรากำไรเอาไว้ได้ในขณะที่ยังคงสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ที่ระดับต่ำกว่า 45% ได้อย่างต่อเนื่อง
ในขณะที่อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงสายผลิตภัณฑ์สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทที่มีจำนวนมากและมีความหลากหลาย ตลอดจนส่วนแบ่งกำไรจำนวนมากจากโครงการภายใต้กิจการร่วมทุน อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็สะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับภาระหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
คาดว่าบริษัทจะรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งได้อย่างต่อเนื่อง
บริษัทยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาและการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) โดยมูลค่ายอดขายของบริษัท (รวมยอดขายจากโครงการภายใต้กิจการร่วมทุน) ในปี 2564 เพิ่มขึ้นเป็น 3.5 หมื่นล้านบาทจาก 3.16 หมื่นล้านบาทในปี 2563 ในขณะที่ยอดขายในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2565 เพิ่มขึ้นถึง 62% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนมาอยู่ที่ 1.3 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้เพิ่มสูงขึ้นที่ระดับ 3.2 หมื่นล้านบาทในปี 2564 โดยเพิ่มขึ้น 7% จากปีก่อน อีกทั้งยังมีส่วนแบ่งกำไรจำนวนมากจากโครงการภายใต้กิจการร่วมทุนที่ประมาณ 1.0-1.2 พันล้านบาทต่อปีและมีอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่สม่ำเสมอโดยอยู่ที่ระดับประมาณ 20% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอีกด้วย
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 3.5-3.8 หมื่นล้านบาทต่อปี ในขณะที่ EBITDA จะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 6.3-7.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ซึ่งการเติบโตของรายได้และกำไรของบริษัทจะมีปัจจัยสนับสนุนจากแผนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบใหม่จำนวนมากและมูลค่ายอดขายรอการรับรู้รายได้ที่มีนัยสำคัญ
ณ สิ้นปี 2564 มูลค่ายอดขายโครงการของบริษัทที่รอรับรู้เป็นรายได้อยู่ที่ระดับ 1.28 หมื่นล้านบาทซึ่งเกือบทั้งหมดจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2565 ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้กิจการร่วมทุนซึ่งมียอดขายรอรับรู้เป็นรายได้มูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาทนั้นคาดว่าจะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้าที่มูลค่าประมาณ 7.3 พันล้านบาทในปี 2565 และประมาณ 7.4 พันล้านบาทในปี 2566 ในขณะส่วนที่เหลือจะส่งมอบได้ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในโครงการภายใต้กิจการร่วมทุนประมาณ 1.0-1.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
มีสถานะเป็นผู้นำตลาดที่อยู่อาศัยที่มีสินค้าหลากหลาย
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าการมีสินค้าที่หลากหลายช่วยให้บริษัทสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบที่อยู่อาศัยให้เข้ากับพฤติกรรมของผู้บริโภคได้อย่างคล่องตัวซึ่งทำให้รายได้และกำไรของบริษัทมีความผันผวนน้อยกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ๆ
บริษัทมีสินค้าที่อยู่อาศัยครอบคลุมตลาดที่ราคาระดับปานกลางไปจนถึงสูงโดยแบรนด์หลัก ๆ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรประกอบด้วย ?Pleno? ?บ้านกลางเมือง? ?The Centro? ?The City? และ ?The Palazzo? ในขณะที่แบรนด์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมประกอบด้วย ?Aspire? ?Life? ?Rhythm? และ ?The Address? นอกจากนี้ บริษัทยังได้ขยายโครงการบ้านจัดสรรไปในต่างจังหวัดภายใต้แบรนด์ ?อภิทาวน์? ตั้งแต่ปี 2563 และได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าอีกด้วย
บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนา ณ สิ้นปี 2564 ประกอบไปด้วยโครงการบ้านเดี่ยวจำนวน 42 แห่ง โครงการทาวน์เฮ้าส์จำนวน 61 แห่ง และโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 15 แห่ง (รวมโครงการภายใต้กิจการร่วมทุน 10 แห่ง) โดยสินค้าเหลือขายทั้งหมดซึ่งรวมทั้งที่สร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้างคิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 7.2 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบไปด้วยบ้านเดี่ยวในสัดส่วน 23% ทาวน์เฮ้าส์ 36% และคอนโดมิเนียม 41%
ปีที่ท้าทายสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนและเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น
ณ เดือนธันวาคม 2564 หนี้ครัวเรือนของประเทศไทยเพิ่มขึ้นสูงสุดมาอยู่ที่ระดับ 14.58 ล้านล้านบาท ในขณะที่อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) อยู่ที่ระดับ 90.12% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับ 89.66% ณ สิ้นปี 2563 การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ค่อนข้างช้าทำให้อัตราส่วนดังกล่าวยังคงอยู่ในระดับสูง โดย GDP ของประเทศไทยลดลงถึง 6.2% ในปี 2563 และเติบโตเพียง 1.6% ในปี 2564 ทั้งนี้ ในปี 2565 ทริสเรทติ้งคาดว่า GDP จะเติบโตที่ระดับ 2%-3% จากปีก่อนหน้า ดังนั้น หากหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ที่ระดับเดิม อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP จึงคาดว่าน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 87%-88% ในปี 2565 ต่อไป โดยภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงจะส่งผลกระทบต่อการขายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคาที่ต่ำลงมาซึ่งจะมีอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูง
ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นมาตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 ก็ยังเป็นปัจจัยที่เพิ่มความยากลำบากให้แก่ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านอีกด้วยเช่นกัน โดยอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจะเพิ่มต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการในขณะเดียวกันก็ลดทอนกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้าน นอกจากนี้ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงอีกด้วย ในการนี้ อัตรากำไรของผู้ประกอบการจึงอาจลดลงหากผู้ประกอบการไม่สามารถส่งผ่านภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ซื้อบ้านได้ ดังนั้น การที่ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงเพิ่มสูงขึ้นจึงทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่า EBITDA Margin ของบริษัทจะลดลงเล็กน้อยแต่น่าจะสามารถรักษาระดับอยู่ที่ 18%-19% ได้ในช่วงเวลาประมาณการ
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนคาดว่าจะต่ำกว่า 45% อย่างต่อเนื่อง
ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัท (รวมภาระหนี้ 51% จากโครงการภายใต้กิจการร่วมทุน) จะต่ำกว่าระดับ 45% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 42.8% ณ สิ้นปี 2564 ลดลงจากระดับ 46.6% ในปี 2563 และ 56.5% ในปี 2562 เนื่องจากบริษัทมีผลการดำเนินงานที่ดีในกลุ่มโครงการบ้านจัดสรรและยังมีการส่งมอบคอนโดมิเนียมในโครงการภายใต้กิจการร่วมทุนขนาดใหญ่อีกหลายโครงการอีกด้วย
ทริสเรทติ้งประมาณการว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ของบริษัทเองคิดเป็นมูลค่า 4-6 หมื่นล้านบาทต่อปีและโครงการภายใต้กิจการร่วมทุนมูลค่า 0.8-1.2 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า บริษัทได้ตั้งงบประมาณซื้อที่ดินใหม่ (ทั้งสำหรับโครงการของบริษัทเองและของโครงการภายใต้กิจการร่วมทุน) ไว้ที่จำนวน 1.7-1.9 หมื่นล้านบาทต่อปี ทั้งนี้ จากประมาณการของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 45% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA คาดว่าจะอยู่ที่ระดับไม่เกิน 4 เท่า ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเกินกว่า 20% ในช่วงปี 2566-2567
เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า โดยบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนธันวาคม 2564 อยู่ที่ระดับ 0.6 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวม ณ เดือนธันวาคม 2564 อยู่ที่ระดับ 8%
มีสภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยแหล่งสภาพคล่องของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 2.1 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกจำนวน 1.14 หมื่นล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2564 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับ 6.4 พันล้านบาท ในขณะที่เงินทุนที่บริษัทจะต้องใช้ประกอบด้วยภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 6.4 พันล้านบาท เงินทุนหมุนเวียนที่ใช้ในงานก่อสร้างประมาณ 3-6 พันล้านบาท และเงินปันผลจ่ายอีกประมาณ 1.5-1.7 พันล้านบาทต่อปี โดยภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 1.9 พันล้านบาทและหุ้นกู้อีกจำนวน 4.5 พันล้านบาท โดยบริษัทใช้เงินกู้ยืมระยะสั้นส่วนใหญ่เป็นเงินทุนหมุนเวียนและเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินซึ่งคาดว่าจะเปลี่ยนมาเป็นเงินกู้โครงการต่อไป ในขณะที่หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระนั้นบริษัทมักใช้วิธีออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาทดแทน
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2565 รวมมูลค่า 6.8 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียมที่บริษัทพัฒนาเองมูลค่า 5.3 พันล้านบาท โครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 5.5 หมื่นล้านบาท และคอนโดมิเนียมที่พัฒนาภายใต้โครงการร่วมทุนอีกจำนวน 7.7 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ ที่มูลค่าประมาณ 4-5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567 อีกด้วย
? งบประมาณในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการของบริษัทเองจะอยู่ที่ประมาณ 1.3-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีและอีกประมาณ 3-4 พันล้านบาทต่อปีสำหรับโครงการภายใต้กิจการร่วมทุน
? รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ 3.5-3.8 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 ในขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.0-1.2 พันล้านบาทต่อปี
? EBITDA Margin คาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 18%-19%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Positive? หรือ ?บวก? สะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งทั้งในตลาดบ้านจัดสรรและตลาดคอนโดมิเนียมเอาไว้ได้ อีกทั้งบริษัทจะยังคงรักษารายได้และระดับการเติบโตของกำไรเอาไว้ได้ในขณะที่ยังสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับประมาณ 45%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นได้หากสถานะทางการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้นโดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับ 40%-45% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับประมาณ 20% อย่างต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจมีการปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับในปัจจุบันซึ่งทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับที่สูงเกินกว่า 55% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินต่ำกว่า 10% อย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP)
อันดับเครดิตองค์กร: A-
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
AP228A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A-
AP238A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,230 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A-
AP238B: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 400 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A-
AP241A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A-
AP247A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A-
AP248A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 770 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A-
AP251A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A-
AP257A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A-
AP258A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 850 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A-
AP261A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Positive