ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BB? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนฐานรายได้ของบริษัทที่มีขนาดเล็กและผันผวน สถานะทางธุรกิจในระดับที่ยอมรับได้ ภาระหนี้ในระดับสูง และสภาพคล่องที่ค่อนข้างตึงตัวแต่อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ฐานรายได้ยังคงมีขนาดเล็กและผันผวน
ขนาดธุรกิจของบริษัทยังคงมีขนาดค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้ง โดยบริษัทมีฐานรายได้อยู่ที่ 1.3-2.0 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ในปี 2564 บริษัทมีรายได้จากการดำเนินงานอยู่ที่ 2.0 พันล้านบาทหรือคิดเป็น 0.7% ของรายได้รวมของผู้ประกอบการทั้ง 24 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้ง รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัท โดยคิดเป็นสัดส่วน 73% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากกิจการโรงแรมและรายได้จากค่าเช่าและบริการคิดเป็น 17% และ 3% ตามลำดับ
บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างผันผวนและกระจุกตัวอยู่ในไม่กี่โครงการ ณ เดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวน 12 โครงการในเขตกรุงเทพมหานครและแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น ชะอำ หัวหินและภูเก็ต โครงการดังกล่าวมีมูลค่าเหลือขาย (ทั้งโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและโครงการพร้อมขาย) ทั้งสิ้น 7.5 พันล้านบาทซึ่งประกอบไปด้วยโครงการคอนโดมีเนียม 50% โครงการบ้านเดี่ยว 31% และวิลล่าที่อยู่อาศัยอีก 19% ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 บริษัทมียอดขายรอโอนมูลค่า 2.2 พันล้านบาทซึ่งคาดว่า 800 ล้านบาทของยอดขายรอโอนดังกล่าวจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2565 ในขณะที่ยอดขายรอโอนส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้เป็นรายได้หลังจากที่โครงการคอนโดมีเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเสร็จสิ้นในปี 2566-2567
สถานะทางธุรกิจในกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูงอยู่ในระดับที่ยอมรับได้
ทริสเรทติ้งยังคงมีมุมมองต่อบริษัทว่ามีแบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและกิจการโรงแรมในกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง โดยสินค้าของบริษัทยังคงเป็นที่ยอมรับทั้งในด้านคุณภาพและรูปแบบ สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทได้รับการพัฒนาภายใต้แบรนด์ ?อิสสระ? และ ?บ้านอิสสระ? โดยสินค้าบ้านจัดสรรของบริษัทครอบคลุมกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูงด้วยบ้านระดับราคามากกว่า 50 ล้านบาทมีสัดส่วนคิดเป็นเกือบ 50% ของมูลค่าบ้านจัดสรรเหลือขายทั้งหมดของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2565
โครงการวิลล่าที่อยู่อาศัยราคาสูงและธุรกิจโรงแรมของบริษัทเป็นที่รู้จักดีโดยโครงการแบบผสมผสานดังกล่าวตั้งอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียง เช่น ชะอำ หัวหิน ภูเก็ตและพังงา ในมุมมองของทริสเรทติ้ง การพัฒนาโครงการแบบผสมผสานนั้นช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการบ้านจัดสรรของบริษัท
ผลการดำเนินงานฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
บริษัทมีผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างอ่อนแอและผันผวนในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยืดเยื้อส่งผลกระทบในแง่ลบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและธุรกิจโรงแรมของบริษัท อีกทั้งบริษัทจำเป็นต้องเลื่อนการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SRIPANWA) ไปเป็นปี 2566 ดังนั้น บริษัทอาจรายงานผลขาดทุนสุทธิในปีนี้ อย่างไรก็ตาม สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรสุทธิของบริษัทจะกลับมาเป็นบวกในปี 2566 เป็นต้นไป
สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าธุรกิจการขายอสังหาริมทรัพย์และกิจการโรงแรมของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปด้วยรายได้จากการดำเนินงานที่ระดับ 2.4-4.0 พันล้านบาทต่อปีในปี 2565-2567 โดยยอดขายรอการรับรู้รายได้ของโครงการบ้านเดี่ยวคาดว่าจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในปีนี้ ในขณะที่โครงการคอนโดมีเนียมใหม่ 2 โครงการของบริษัท ?ดิ อิสสระ สาทร? และ ?ศศรา? คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2566-2567 ส่วนกิจการโรงแรมของบริษัทนั้น จำนวนห้องพักที่เพิ่มขึ้นประกอบกับอัตราการเข้าพักที่ปรับตัวดีขึ้นจากการยกเลิกมาตรการจำกัดการท่องเที่ยวคาดว่าจะช่วยสนับสนุนรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของบริษัทในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ในเชิงผลกำไร ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันในปี 2565 จากธุรกิจโรงแรมที่หดตัว เนื่องจากทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรจากทั้งธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปในอีก 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 22%-24% ในปี 2565-2566 ไปอยู่ที่ระดับประมาณ 28% ในปี 2567 และคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะอยู่ที่ระดับประมาณ 14%-25% ในช่วงปีประมานการ ทั้งนี้ แผนของบริษัทที่จะขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเข้ากองทรัสต์ SRIPANWA ยังคาดว่าจะช่วยให้อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในปี 2566 อีกด้วย โดยสินทรัพย์ที่บริษัทวางแผนจะขายให้แก่กองทรัสต์ฯ ประกอบไปด้วย ?โรงแรมบาบาบีช คลับ ชะอำ? มูลค่า 1.5 พันล้านบาท ?โรงแรมบาบาบีช คลับ พังงา? มูลค่า 500 ล้านบาท และศูนย์การประชุมสัมมนาของโรงแรมศรีพันวามูลค่า 1 พันล้านบาท
ความกังวลเกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น
ณ เดือนธันวาคม 2564 หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงที่ 14.58 ล้านล้านบาท โดยอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) อยู่ที่ระดับ 90.12% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับ 89.66% ณ สิ้นปี 2563 การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่เป็นไปอย่างช้า ๆ ทำให้อัตราส่วนดังกล่าวยังคงอยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ GDP ของประเทศไทยลดลง 6.2% ในปี 2563 และเติบโตเพียง 1.6% ในปี 2564 ทริสเรทติ้งคาดว่า GDP ในปี 2565 จะเติบโตที่ระดับ2%-3% จากปีที่แล้ว ดังนั้น ภายใต้สมมติฐานที่หนี้ครัวเรือนจะยังคงอยู่ในระดับเดิม อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP จึงคาดว่าน่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 87%-88% ในปี 2565 ทั้งนี้ ระดับหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงจะส่งผลกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยต่อไปโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำลงมาซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่ค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบนช่วยลดทอนผลกระทบในเชิงลบจากหนี้ครัวเรือนในระดับสูงในมุมมองของทริสเรทติ้ง
อย่างไรก็ตาม อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 ได้สร้างอุปสรรคแก่ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้าน โดยอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจะส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกันก็บั่นทอนกำลังซื้อของผู้ต้องการซื้อบ้านลง ทั้งนี้ อัตราเงินเฟ้อในระดับสูงจะส่งผลต่อราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงอีกด้วย ดังนั้น อัตรากำไรของผู้ประกอบการอาจลดลงหากผู้ประกอบการไม่สามารถผลักภาระต้นทุนที่สูงขึ้นไปยังผู้ซื้อบ้านได้
ภาระหนี้จะยังคงอยู่ในระดับสูง
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงในอีก 2-3 ปีข้างหน้าด้วยประมาณการอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับประมาณ 68%-76% ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่ว่าบริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าประมาณ 1-2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ และคาดว่ามีงบประมาณซื้อที่ดินและกิจการโรงแรมที่ประมาณ 300-500 ล้านบาทต่อปีในอีก 3 ปีข้างหน้า ภายใต้สมมติฐานว่าบริษัทจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและขายสินทรัพย์ของบริษัทเข้ากองทรัสต์ SRIPANWA ได้ตามแผน ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นจากผลติดลบเล็กน้อยในปี 2565 มาอยู่ที่ระดับประมาณ 8%-10% ในปี 2566-2567
บริษัทมีเงื่อนไขทางการเงินที่กำหนดว่าบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 3.75 เท่า โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 3.18 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สภาพคล่องในระดับที่บริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทมีสภาพคล่องในระดับที่บริหารจัดการได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวนทั้งสิ้น 1.1 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวน 800 ล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 229 ล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 57 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินจำนวน 20 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 336 ล้านบาท เงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 562 ล้านบาท วงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้แบบติดเงื่อนไขจำนวน 1.7 พันล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวน 318 ล้านบาท บริษัทยังมีเงินลงทุนในสัดส่วน 16% ในที่ดินแปลงใหญ่ผ่านบริษัทในเครือคือ บริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล รีซอร์ท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งสามารถใช้เป็นแหล่งเงินทุนได้อีกส่วนหนึ่งด้วย โดยราคาประเมินของที่ดินแปลงดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 2.5 พันล้านบาท บริษัทมักจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อนำไปชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนด ส่วนเงินกู้โครงการจะชำระคืนด้วยเงินที่ได้รับจากการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการ
ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินที่ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวนทั้งสิ้น 4.7 พันล้านบาท โดยหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนซึ่งรวมไปถึงหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทและของบริษัทย่อยต่าง ๆ อยู่ที่จำนวน 3.6 พันล้านบาทหรือคิดเป็นอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทที่ระดับ 76% เนื่องจากอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ในระดับสูงกว่าเกณฑ์ของทริสเรทติ้งที่ 50% ตาม ?เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้? ของทริสเรทติ้ง ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันของบริษัทมีความเสียเปรียบในด้านลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2565-2567 ดังนี้
? รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 2.4-4.0 พันล้านบาทต่อปี โดยรายได้จากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 600-900 ล้านบาทต่อปี
? เงินลงทุนในการพัฒนาโรงแรมและซื้อที่ดินทั้งหมดจะอยู่ที่ประมาณ 300-500 ล้านบาทต่อปี
? อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะอยู่ในช่วง 14%-25%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าสถานะทางการเงินของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปด้วยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับประมาณ 70%-75% และอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ที่ระดับ 10%-15% ในอีก 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือฐานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงไปจากระดับในปัจจุบัน ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตอาจเพิ่มขึ้นได้หากบริษัทมีผลการดำเนินงานที่ปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (CI)
อันดับเครดิตองค์กร: BB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable