ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรให้แก่ บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตดังกล่าวอยู่บนพื้นฐานการพิจารณาอันดับเครดิตเฉพาะของบริษัท (Standalone Credit Profile ? SACP) ซึ่งอยู่ที่ระดับ ?bbb-? และอันดับเครดิตของบริษัทที่เพิ่มขึ้นอีก 1 ขั้นจากสถานะในการเป็นบริษัทลูกที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูง (Highly Strategic) ของ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ได้รับอันดับเครดิต ?BBB+/Stable? จากทริสเรทติ้ง) ทั้งนี้ จากการมีสถานะที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูง อันดับเครดิตองค์กรของบริษัทจะถูกปรับเพิ่มได้จนถึงระดับที่ต่ำกว่าอันดับเครดิตของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 1 ขั้น
อันดับเครดิตเฉพาะของบริษัทสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับมากขึ้นและรายได้ในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่เติบโตขึ้น อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็ถูกลดทอนบางส่วนจากการที่บริษัทมีประวัติผลงานที่สั้น รวมถึงมีประเภทสินค้าที่จำกัด และมีภาระหนี้ที่สูง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับภาระหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
เป็นบริษัทลูกที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูงของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูงของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ โดยบริษัทได้รับการก่อตั้งขึ้นในปี 2559 ในฐานะบริษัทลูกของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งนี้ ตั้งแต่การเสนอขายหุ้นแก่ประชาชนครั้งแรก (IPO) ในเดือนธันวาคม 2564 บริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ยังคงถือหุ้นในบริษัทที่สัดส่วน 70%
ตามแนวกลยุทธ์ทางธุรกิจของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ส่วนบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ นั้นยังคงเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและการลงทุนในธุรกิจอื่น ๆ ทั้งนี้ สินค้าอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ซึ่งทริสเรทติ้งมองว่าสินค้าบ้านจัดสรรของบริษัทนั้นเป็นองค์ประกอบที่ช่วยเสริมความสมบูรณ์ให้แก่สินค้าที่อยู่อาศัยของกลุ่มบริษัท
มีสัดส่วนในการสร้างกำไรให้แก่กลุ่มบริษัทที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บริษัทมียอดขายโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่ระดับ 4.7 พันล้านบาทในปี 2564 หรือคิดเป็นสัดส่วนถึง 46% ของยอดขายทั้งหมดของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ทั้งนี้ รายได้ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 3.8 พันล้านบาทในปี 2564 และ 1.3 พันล้านบาทในช่วงไตรมาสแรกของปี 2565 หรือคิดเป็น 25% และ 39% ของรายได้รวมของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ตามลำดับ นอกจากนี้ บริษัทยังมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) คิดเป็นสัดส่วน 18% และ 27% ของ EBITDA ของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ในปี 2564 และในไตรมาสแรกของปี 2565 ตามลำดับ อีกด้วย
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงบทบาทสำคัญในการเป็นบริษัทลูกที่ทำหน้าที่ขยายธุรกิจด้านการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ต่อไป ซึ่งบริษัทวางแผนจะเปิดขายโครงการใหม่ ๆ ที่มูลค่า 1.34 หมื่นล้านบาทในปี 2565 เพื่อสนับสนุนการเติบโตของรายได้ ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงทำหน้าที่เป็นผู้สร้างรายได้ที่สำคัญของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ต่อไปในระยะ 3 ปีข้างหน้า
แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับเพิ่มมากขึ้นด้วยการมีผลการดำเนินงานที่ดี
ทริสเรทติ้งมองว่าสถานะทางการตลาดของบริษัทในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นมีพัฒนาการที่ดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยรายได้และยอดขายของบริษัทเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่เริ่มก่อตั้ง โดยบริษัทมีรายได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 2.3 พันล้านบาทในปี 2563 และเพิ่มขึ้นอย่างมากเป็น 3.8 พันล้านบาทในปี 2564 จาก 1.6 พันล้านบาทในปี 2562 ในขณะที่ในไตรมาสแรกของปี 2565 บริษัทมีรายได้อยู่ที่ 1.3 พันล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 60% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อน
บริษัทมีสินค้าที่ระดับราคาอยู่ในช่วง 2.5 ล้านบาทถึง 50 ล้านบาทต่อยูนิต แบรนด์ที่อยู่อาศัยของบริษัทประกอบด้วย "Brighton" และ "Britania" ซึ่งมีลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาระดับกลางถึงล่าง ในขณะที่แบรนด์ "Grand Britania" และ "Belgravia" มีเป้าหมายในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงไปจนถึงระดับหรูหรา ในขณะที่การรับรู้แบรนด์สินค้าของบริษัทนั้นก็เพิ่มสูงขึ้นตลอดช่วงเวลาที่ผ่านมา
ณ เดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาจำนวน 20 โครงการคิดเป็นมูลค่า 2.27 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ สินค้าเหลือขายทั้งหมดซึ่งรวมทั้งที่สร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้างคิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 1.3 หมื่นล้านบาท บริษัทมียอดขายรอการรับรู้เป็นรายได้จำนวน 1.2 พันล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2565 ซึ่งจะถูกโอนและรับรู้เป็นรายได้ในช่วงที่เหลือของปี 2565 ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากสินค้าพร้อมขายที่มีอยู่และโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีมูลค่าจำนวนมากของบริษัทตามแผนการเปิดตัวแล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตที่ระดับ 5.3 พันล้านบาทในปี 2565 ที่ระดับ 6.7 พันล้านบาทในปี 2566 และที่ระดับ 8.1 พันล้านบาทในปี 2567 ในขณะที่อัตรากำไรของบริษัทนั้นคาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับที่เกินกว่า 20% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
เป็นปีที่มีความท้าทายสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนและเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น
ณ เดือนธันวาคม 2564 หนี้ครัวเรือนในประเทศไทยเพิ่มขึ้นสูงสุดมาอยู่ที่ระดับ 14.58 ล้านล้านบาท ในขณะที่อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) อยู่ที่ระดับ 90.12% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับ 89.66% ณ สิ้นปี 2563 การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ค่อนข้างช้าทำให้อัตราส่วนดังกล่าวยังคงอยู่ในระดับสูง โดย GDP ของประเทศไทยลดลงถึง 6.2% ในปี 2563 และขยายตัวเพียง 1.6% ในปี 2564 ทั้งนี้ ในปี 2565 ทริสเรทติ้งคาดว่า GDP จะเติบโตที่ระดับ 2%-3% จากปีก่อนหน้า ดังนั้น หากหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ที่ระดับเดิม อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP จึงคาดว่าน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 87%-88% ในปี 2565 ต่อไป โดยภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงจะส่งผลกระทบต่อการซื้อขายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคาที่ต่ำลงมาซึ่งมีอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูง
ในขณะเดียวกัน อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นมาตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 ก็ยังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่เพิ่มความยากลำบากให้แก่ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านด้วยเช่นกัน โดยอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจะเพิ่มต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการในขณะเดียวกันก็ลดทอนกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้าน นอกจากนี้ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงอีกด้วย ในการนี้ อัตรากำไรของผู้ประกอบการจึงอาจลดลงหากผู้ประกอบการไม่สามารถส่งผ่านภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ซื้อบ้านได้ ดังนั้น การที่ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงเพิ่มสูงขึ้นจึงทำให้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรของบริษัทจะลดลงเล็กน้อยแต่น่าจะรักษาระดับอยู่ที่ 20%-22% เอาไว้ได้ในช่วงเวลาประมาณการ
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนคาดว่าจะต่ำกว่า 60% อย่างต่อเนื่อง
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะต่ำกว่าระดับ 60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ภาระหนี้ของบริษัทปรับตัวดีขึ้นหลังจากการระดมทุนจำนวน 2.65 พันล้านบาทจากการเสนอขายหุ้น IPO ในเดือนธันวาคม 2564 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 50.1% ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 และที่ระดับ 53.1% ในปี 2564 ซึ่งลดลงจากระดับที่สูงเกินกว่า 80% ในช่วงปี 2561-2563 ทั้งนี้ แผนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนมากอาจส่งผลทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 55%-57% นอกจากนี้ ในปี 2565 บริษัทยังมีแผนจะพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 3 โครงการที่มูลค่ารวม 3.8 พันล้านบาทโดยร่วมมือกับพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ซึ่งจะช่วยลดความต้องการเงินลงทุนไปได้ส่วนหนึ่ง
ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ ๆ ที่มูลค่า 1.3 หมื่นล้านบาท (รวมโครงการร่วมทุน) ในปี 2565 และที่มูลค่า 1.0-1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2566-2567 ส่วนงบประมาณการจัดซื้อที่ดินนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ 3-4 พันล้านบาทต่อปี ในขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 40% ของมูลค่าโครงการ
ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารกำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2.5 เท่า โดยอัตราส่วนดังกล่าวของบริษัท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 อยู่ที่ระดับ 1.06 เท่า ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทไม่น่าจะมีปัญหาในการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวในช่วงเวลา 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวม ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 อยู่ที่ระดับ 38%
สภาพคล่องที่บริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะยังคงอยู่ในวิสัยที่สามารถบริหารจัดการได้ โดยแหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 319 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับ 800-900 ล้านบาท ในขณะที่ภาระหนี้ที่บริษัทจะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้านั้นประกอบด้วยเงินกู้โครงการจำนวน 1.2 พันล้านบาทและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำนวน 2.4 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจ่ายชำระหนี้เงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัย ในขณะที่เงินกู้ยืมระยะสั้นจากบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ นั้นอยู่ในรูปของสัญญากู้ยืมเงินที่ไม่มีหลักประกันซึ่งมีกำหนดชำระคืนเมื่อทวงถาม
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2565 รวมมูลค่า 1.34 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยโครงการที่บริษัทพัฒนาเองมูลค่า 9.6 พันล้านบาทและโครงการที่พัฒนาภายใต้โครงการร่วมทุนอีกจำนวน 3.8 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ ที่มูลค่าประมาณ 1.0-1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567 อีกด้วย
? รายได้จะอยู่ที่ระดับ 5.5-8.0 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 ในขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมทุนคาดว่าจะยังมีจำนวนน้อยที่ระดับประมาณ 50-80 ล้านบาทต่อปี
? อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับ 30%-31% และอัตรากำไรจะอยู่ที่ระดับ 20%-22%
? งบประมาณในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการซึ่งรวมโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ประมาณ 3-4 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะคงสถานะในการเป็นบริษัทลูกที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูงของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ต่อไป และแม้จะมีแผนขยายธุรกิจในเชิงรุก ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่ดีรวมทั้งยังรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่าระดับ 60% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ระดับ 10%-15% ต่อไปได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
เนื่องจากสถานะในปัจจุบันของบริษัทซึ่งเป็นบริษัทลูกที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูงของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ดังนั้น อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากอันดับเครดิตของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ได้รับการปรับเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้หากสถานะของบริษัทที่มีต่อบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีการเปลี่ยนแปลง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 13 มกราคม 2564
บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) (BRI)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable