ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัท ผลการดำเนินงานที่โดดเด่นประกอบกับมีมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมาก พอร์ตโฟลิโอมีการกระจายตัวที่ดี และภาระหนี้คงอยู่ในระดับต่ำ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางในขณะเดียวกันก็เพิ่มภาระต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการให้สูงมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถคงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางเอาไว้ได้ในช่วงปีประมาณการ สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งสะท้อนจากความสามารถในการสร้างยอดขายและยอดโอนที่ระดับเกินกว่า 2 หมื่นล้านบาทต่อปีมาตั้งแต่ปี 2558 อีกทั้ง บริษัทมีรายได้จัดอยู่ใน 5 อันดับแรกในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน ยอดขายของบริษัทในปี 2564 อยู่ที่ระดับ 2.41 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงกับในปี 2563 อย่างไรก็ตาม รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเติบโต 42% จากปีก่อนมาอยู่ระดับสูงสุดที่ 2.89 หมื่นล้านบาทในปี 2564 เนื่องจากมีการโอนโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จในช่วงดังกล่าวจำนวนมากและฐานรายได้ของโครงการแนวราบเติบโตขึ้น
แม้จะมีการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ผ่านมาและมีการแข่งขันที่รุนแรงในอุตสาหกรรม แต่ยอดขายของบริษัทก็ยังคงเติบโตไปอยู่ที่ระดับ 1.8 หมื่นล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 เติบโต 40% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากยอดขายของโครงการแนวราบเติบโตอย่างต่อเนื่องและยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมฟื้นตัว ดังนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายของบริษัทในปี 2565 จะยังคงเติบโตเกือบ 20% จากปีก่อน ทั้งนี้ บริษัทได้เปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวมประมาณ 2.1 หมื่นล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 และมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบมูลค่ารวม 1.9 หมื่นล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปีนี้
พอร์ตโฟลิโอมีการกระจายตัว
พอร์ตโฟลิโอของบริษัทมีการกระจายตัวในแง่ของประเภทสินค้า ระดับราคา และที่ตั้ง โดยสินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาว์นเฮาส์ และคอนโดมีเนียม ครอบคลุมเกือบทุกระดับราคา นอกจากนี้ บริษัทยังได้กระจายธุรกิจและขยายฐานการตลาดไปยังต่างจังหวัดอย่างต่อเนื่อง สัดส่วนรายได้จากโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัดคิดเป็น 26% ของรายได้รวมในปี 2564 และ 27% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ในมุมมองของทริสเรทติ้ง การกระจายประเภทสินค้าที่อยู่อาศัยและสถานที่ตั้งทำให้บริษัทสามารถปรับองค์ประกอบสินค้าเพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาดได้
ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียม 42 แห่งและโครงการแนวราบ 140 แห่ง ซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวม 9.08 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ในจำนวนนี้เป็นโครงการแนวราบ 61% ของมูลค่าเหลือขาย ในขณะที่ส่วนที่เหลือคือโครงการคอนโดมิเนียม โดยประมาณ 46% ของมูลค่าเหลือขายเป็นโครงการในต่างจังหวัดซึ่งมีสัดส่วนโครงการแนวราบประมาณ 93% ของมูลค่าดังกล่าว
เพิ่มการลงทุนในประเทศออสเตรเลีย
บริษัทได้กระจายการลงทุนไปในประเทศออสเตรเลียโดยตั้งเป้าการลงทุนไม่เกิน 20% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม ปัจจุบัน บริษัทได้ร่วมมือกับหุ้นส่วนทางธุรกิจในประเทศออสเตรเลียหลายราย เช่น Stockland และ Mirvac ในการพัฒนาโครงการ 12 แห่งในเมืองเมลเบิร์นและบริสเบน ณ เดือนมิถุนายน 2565 มูลค่าเงินลงทุนในต่างประเทศอยู่ที่ระดับ 6.7 พันล้านบาทคิดเป็น 8% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม โดยในช่วงที่ผ่านมาบริษัทได้ร่วมมือกับ Mirvac ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทสออสเตรเลียจัดตั้งบริษัทร่วมทุนเพื่อพัฒนาที่ดินบริเวณไคลด์นอร์ธในเมืองเมลเบิร์น โดยบริษัทถือหุ้นในสัดส่วน 50% ด้วยเงินลงทุนเริ่มแรกมูลค่า 3.5 พันล้านบาท ทั้งนี้ รายได้จาก 3 โครงการในประเทศออสเตรเลียอยู่ที่ระดับ 738 ล้านบาทในปี 2564 และ 463 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 คิดเป็น 3% ของรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนร่วมใน 8 โครงการในประเทศออสเตรเลียอยู่ที่ระดับ 533 ล้านบาทในปี 2564 และ 140 ล้านบาทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565
ในอนาคต บริษัทมีแผนเพิ่มการลงทุนในประเทศออสเตรเลียด้วยงบลงทุนจำนวนประมาณ 4-4.4 พันล้านบาทต่อปีในปี 2565-2567 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากโครงการในออสเตรเลียจะเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญที่ระดับ 3-4 พันล้านบาทต่อปีตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป โดยได้รับแรงหนุนจากการรับรู้รายได้ของโครงการที่ไคลด์นอร์ธ ทริสเรทติ้งคาดว่าส่วนแบ่งกำไรของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 470 ล้านบาทต่อปีในช่วง 2 ปีข้างหน้า ในมุมมองของทริสเรทติ้ง การลงทุนในประเทศออสเตรเลียจะช่วยเพิ่มความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอในระยะยาว
ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งต่อเนื่อง
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในช่วง 3 ปีข้างหน้า แม้สภาวะเศรษฐกิจจะไม่เอื้ออำนวยจากผลของอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและระดับหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะแตะระดับ 3 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และเติบโตไปอยู่ที่ระดับ 3.4-3.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2566-2567 การเติบโตของรายได้จะมาจากแผนการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากมูลค่า 3.8-4 หมื่นล้านบาทต่อปีประกอบกับยอดขายของโครงการที่รอรับรู้รายได้จำนวนมากและรายได้จากโครงการในออสเตรเลียที่เติบโตขึ้นตามที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 มูลค่ายอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ของบริษัทอยู่ที่ 2.8 หมื่นล้านบาท โดยประกอบด้วยโครงการแนวราบ 1 หมื่นล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 1.8 หมื่นล้านบาทซึ่งน่าจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 1.4 หมื่นล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 1 หมื่นล้านบาทในปี 2566 และ 4 พันล้านบาทในปี 2567 เนื่องจากบริษัทมีแผนมุ่งไปยังโครงการแนวราบมากขึ้น ดังนั้น สัดส่วนรายได้ของโครงการแนวราบ (ไม่รวมโครงการในประเทศออสเตรเลีย) คาดว่าจะอยู่ในช่วง 55%-60% ในปี 2565-2567
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอยู่ระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมจากความสามารถในการควบคุมต้นทุน อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทอยู่ในช่วงประมาณ 37%-40% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) อยู่ในช่วง 31%-34% ตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน ทริสเรทติ้งประเมินว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทในอนาคตจะเผชิญความท้าทายมากยิ่งขึ้นจากการแข่งขันที่รุนแรงของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงต้นทุนที่ดิน ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงที่เพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะสามารถส่งผ่านภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ซื้อบ้านได้ ดังนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถคงอัตรากำไรขั้นต้นที่ระดับ 36%-38% และ EBITDA Margin ที่ระดับ 28%-32% เอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ภาระหนี้จะยังคงอยู่ในระดับต่ำ
บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับ 36.7% ณ เดือนมิถุนายน 2565 เพิ่มขึ้นจาก 29.9% ในปี 2564 และสูงกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งที่ 27% ทั้งนี้ เนื่องจากการลงทุนในต่างประเทศที่เพิ่มขึ้น การหยุดแผนการขายอาคารสำนักงาน ?ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์? เข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และการขายหุ้นซื้อคืนที่ล่าช้า อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าแม้ว่าไม่มีการขายหุ้นซื้อคืนอีก แต่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนก็จะลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 30% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของโครงการแนวราบและยอดขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้รายได้จำนวนมาก ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการแนวราบโครงการใหม่มูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และ 3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567 และคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ มูลค่า 5 พันล้านบาทในปีนี้และ 8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567 ในขณะที่งบประมาณซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 8 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปี และเงินลงทุนในต่างประเทศอยู่ที่ระดับ 4-4.4 พันบ้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 2.9 หมื่นล้านบาท ซึ่งรวมถึงหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 6 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมจึงมีสัดส่วนอยู่ที่ 21%
สภาพคล่องเพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอที่จะใช้ชำระคืนหนี้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยข้อมูล ณ เดือนมิถุนายน 2565 ระบุว่าบริษัทจะมีภาระหนี้ที่ครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.5 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 8 พันล้านบาท ตั๋วแลกเงินมูลค่า 4 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินอีก 1.1 หมื่นล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน 1.5 พันล้านบาท บริษัทได้ชำระหุ้นกู้จำนวนที่ครบกำหนดไถ่ถอนในไตรมาสที่ 3 ของปี 2565 ด้วยหุ้นกู้ใหม่ อีกทั้งยังได้ต่ออายุตั๋วแลกเงินจำนวน 2 พันล้านบาทเรียบร้อยแล้ว บริษัทมีแผนจะชำระหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนที่เหลือด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่และจะต่อสัญญาตั๋วแลกเงิน ในขณะเดียวกัน บริษัทจะชำระหนี้ตั๋วสัญญาใช้เงินและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินในวันที่ครบกำหนดด้วยเงินสดที่ได้จากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้า
ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 465 ล้านบาท และวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 6.6 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งประมาณการว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 7.5 พันล้านบาทต่อปี และคาดว่ากระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทจะยังคงแข็งแกร่งในช่วง 3 ปีข้างหน้าโดยที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 36%-40% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับเกินกว่า 15 เท่า ทั้งนี้ ตามข้อกำหนดทางการเงินที่ระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่า ซึ่ง ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.8 เท่า ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2565-2567 ดังนี้
? รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 3-3.5 หมื่นล้านบาทต่อปี และ EBITDA Margin จะอยู่ที่ประมาณ 28%-32%
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการมูลค่ารวมทั้งสิ้น 4 หมื่นล้านบาทในปี 2565 โดยประกอบด้วยโครงการแนวราบมูลค่ารวม 3.5 หมื่นล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่ารวม 5 พันล้านบาท และจะเปิดโครงการใหม่มูลค่า 3.8 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2566-2567
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ 8 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปี
? เงินลงทุนในต่างประเทศอยู่ที่ประมาณ 4-4.4 พันล้านบาทต่อปี
? ไม่มีการขายหุ้นซื้อคืน
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นและมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งตามเป้าหมาย ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% และมีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ระดับเกินกว่า 20% ในช่วงปีประมาณการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจนส่งผลให้ EBITDA อยู่ที่ระดับเกินกว่า 1 หมื่นล้านบาทและ/หรืออัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับเกินกว่า 40% ในเวลาที่ต่อเนื่อง ในขณะที่สัดส่วนรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำจะเป็นปัจจัยบวกต่ออันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิต ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงได้หากความสามารถในการทำกำไรหรือโครงสร้างเงินทุนของบริษัทถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI)
อันดับเครดิตองค์กร: A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable