ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB+? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัทในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน และผลการดำเนินงานที่น่าพอใจตลอดจนรายได้ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็ลดทอนลงจากภาระหนี้ที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่ที่มีมูลค่ามากขึ้นและการขยายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับภาระหนี้ภาคครัวเรือนภายในประเทศที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและต้นทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยราคาปานกลางถึงสูงที่ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป ทั้งนี้ ในปี 2564 บริษัทมีส่วนแบ่งรายได้ที่ประมาณ 7.2% ของรายได้จากการจำหน่ายที่อยู่อาศัยทั้งหมดของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 25 รายที่จัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง เพิ่มขึ้นจาก 4.2% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยรายได้ของบริษัทในปี 2564 อยู่ที่ระดับ 1.95 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% จากปี 2563 ส่วนในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 นั้น บริษัทมีรายได้อยู่ที่ระดับ 9.1 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน บริษัทเป็นผู้นำในตลาดบ้านจัดสรรที่ระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทต่อหลัง โดยรายได้จากบ้านจัดสรรในกลุ่มนี้คิดเป็นสัดส่วนเกินกว่า 53% ของรายได้รวมของบริษัทในปี 2564 จนถึงช่วงครึ่งแรกของปี 2565
ตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา บริษัทได้ขยายสินค้าบ้านจัดสรรในระดับราคาที่ต่ำลงมากขึ้นโดยมีราคาอยู่ในช่วง 3-6 ล้านบาทต่อหลัง สินค้าในกลุ่มนี้ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีและผู้บริหารของบริษัทมองว่าตลาดในกลุ่มนี้มีขนาดที่ใหญ่และมีศักยภาพในการเติบโตอีกมากแม้ว่าจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่สูงกว่าก็ตาม ซึ่งการขยายสินค้าไปในตลาดระดับราคาที่ต่ำกว่าเดิมจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของรายได้ให้แก่บริษัทในระยะปานกลางได้ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจำเป็นจะต้องให้ความสำคัญกับขั้นตอนการคัดกรองลูกค้าให้มากยิ่งขึ้นเนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในลูกค้ากลุ่มนี้ก็มีค่อนข้างสูงด้วยเช่นกัน
ผลการดำเนินงานเป็นที่น่าพอใจและมีรายได้ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยรายได้จะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 2.0-2.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ฐานรายได้ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 1.6-1.9 หมื่นล้านบาทต่อปีนับตั้งแต่ปี 2561 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากโครงการบ้านจัดสรรจะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 75% ของรายได้รวมของบริษัท ในขณะที่รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมจะมีสัดส่วน 20% และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและการบริการจะมีสัดส่วน 5% ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) ของบริษัทจะรักษาระดับอยู่ที่ 17%-20% ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
การมีสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรและยอดขายรอรับรู้รายได้ที่อยู่ในระดับปานกลางน่าจะช่วยให้บริษัทบรรลุระดับรายได้เป้าหมายได้ ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีที่อยู่อาศัยรอการส่งมอบมูลค่ารวมประมาณ 1.19 หมื่นล้านบาทโดยจำแนกออกเป็นบ้านจัดสรรมูลค่า 5.9 พันล้านบาทและคอนโดมิเนียมอีก 6 พันล้านบาท ยอดขายบ้านจัดสรรจะรับรู้เป็นรายได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมที่จะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้านั้นคาดว่าจะรับรู้เป็นรายได้ที่จำนวนประมาณ 3.5 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2565 จำนวน 1.5 พันล้านบาทในปี 2566 และส่วนที่เหลือในปี 2567
เพิ่มการลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
บริษัทมีการลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่าซึ่งประกอบด้วยอาคารสำนักงาน อพาร์ทเม้นท์ และโรงแรม โดยบริษัทมีแผนจะเพิ่มรายได้จากค่าเช่าให้ถึงประมาณ 10% ของรายได้รวม ปัจจุบันบริษัทมีอาคารสำนักงานให้เช่าในประเทศไทยจำนวน 6 แห่งและมีอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในประเทศสหรัฐอเมริกาอีก 4 แห่ง ทั้งนี้ รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลัก ๆ ของบริษัทนั้นมาจากอาคารสำนักงานให้เช่าจำนวน 4 แห่งซึ่งประกอบด้วย ?อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 2 และ 3? และ ?อาคารเอสซี ทาวเวอร์? โดยบริษัทดำเนินการบริหารพื้นที่เช่าทั้งหมดจำนวน 120,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) และ ณ เดือนมิถุนายน 2565 อัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมของทุกอาคารอยู่ที่ 93% ซึ่งรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 800-850 ล้านบาทต่อปีหรือคิดเป็นประมาณ 4%-6% ของรายได้รวมของบริษัทในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
เพื่อเป็นการเพิ่มรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า บริษัทจึงมีแผนจะเพิ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่าที่หลากหลายยิ่งขึ้น ซึ่งประกอบด้วย อพาร์ทเม้นท์ โรงแรม และโกดังสินค้า โดยบริษัทตั้งงบลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ที่ประเทศสหรัฐอเมริกาประมาณ 2.3 พันล้านบาทในช่วงปี 2565-2566 บริษัทมีแผนจะทำกำไรจากการขายอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในอเมริกา หลังจากที่บริษัทได้เข้าลงทุนและถือครองสินทรัพย์ดังกล่าวเอาไว้ในระยะเวลาหนึ่งแล้ว ในขณะที่งบลงทุนสำหรับธุรกิจโรงแรมอยู่ที่ 3.5 พันล้านบาทในช่วงปี 2565-2567 อนึ่ง โรงแรมขนาดกลางแห่งแรกของบริษัท ?YANH ราชวัตร? จำนวน 78 ห้อง จะเปิดดำเนินการในปี 2566 นี้ นอกจากนี้ บริษัทยังได้ร่วมมือกับบริษัท แฟลช เอ็กซ์เพรส (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทบริการจัดส่งพัสดุชั้นนำของประเทศไทย เพื่อพัฒนาโกดังสินค้าให้เช่า โดยตั้งงบลงทุนไว้ที่ 0.9 พันล้านบาทในการพัฒนาพื้นที่เช่าขนาด 50,000 ตร.ม. ในช่วงปี 2565-2567 อีกด้วย ทริสเรทติ้งมองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะช่วยให้บริษัทมีสินค้าเพิ่มมากขึ้นอีกทั้งยังจะมีรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ภาระหนี้ของบริษัทก็จะทรงตัวอยู่ในระดับสูงในช่วงของการลงทุนด้วย
คาดว่าภาระหนี้จะเพิ่มสูงขึ้น
ทริสเรทติ้งมีความเห็นว่าบริษัทจะยังคงมีภาระหนี้อยู่ในระดับสูงต่อไปในระยะสั้นถึงปานกลาง จากแผนการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 55%-60% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ในช่วง 8%-10% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ซึ่งในประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 4.17 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และประมาณ 2-3 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2566-2567 ในการนี้ บริษัทได้ตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ที่จำนวน 1.2 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และ 8-9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567 และจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอีกประมาณ 2.0-2.6 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ทั้งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า โดย ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.26 เท่า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทน่าจะสามารถรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินเอาไว้ได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทมีอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวม ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 อยู่ที่ระดับ 34.2%
สภาพคล่องสามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.53 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงิน 3 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้น 4.8 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 1.5 พันล้านบาท และเงินกู้โครงการอีกจำนวน 6 พันล้านบาท โดยบริษัทใช้ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเกือบทั้งหมดสำหรับการซื้อที่ดินและจะแปลงไปเป็นเงินกู้โครงการ ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะชำระคืนเงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่แล้วเสร็จให้แก่ลูกค้าและจะชำระคืนหุ้นกู้ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่
แหล่งสภาพคล่องของบริษัทนั้นประกอบด้วยเงินสดในมือ 2.3 พันล้านบาท เงินลงทุนชั่วคราว 0.6 พันล้านบาท และวงเงินกู้โครงการจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 6.7 พันล้านบาท ในขณะที่เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.3-2.6 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ไม่มีภาระผูกพันคิดเป็นมูลค่าประมาณ 8.4 พันล้านบาทซึ่งใช้เป็นแหล่งสภาพคล่องได้อีกแหล่งหนึ่งในยามที่จำเป็นอีกด้วย และเนื่องจากบริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวนมาก ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะบริหารสภาพคล่องด้วยความระมัดระวัง
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? บริษัทจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2565 รวมมูลค่า 4.17 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 6.5 พันล้านบาทและโครงการบ้านจัดสรรใหม่มูลค่า 3.52 หมื่นล้านบาท ในอนาคตบริษัทคาดว่าจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ ๆ ที่มูลค่าประมาณ 2-3 หมื่นล้านบาทต่อปี
? รายได้จะเติบโตอย่างต่อเนื่องจาก 2 หมื่นล้านบาทในปี 2565 เพิ่มขึ้นเป็น 2.5 หมื่นล้านบาทในปี 2567
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ 1.2 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และประมาณ 8-9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567
? งบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.0-2.6 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันและฐานะทางการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลางโดยที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ระดับ 8%-10% นอกจากนี้ แม้ว่าบริษัทจะมีแผนการขยายธุรกิจในเชิงรุก แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ระดับ 55%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานหรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับในปัจจุบัน หรือหากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับที่สูงเกินกว่า 60% และ/หรืออัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทลดลงต่ำกว่า 5% เป็นเวลาที่ต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากฐานรายได้ของบริษัทเติบโตได้ตามเป้าหมายและมีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 10%-15% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับประมาณ 50%-55% อย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
SC257A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 BBB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable