ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (หรือเรียกว่า ?ทรัสต์ฯ?) ที่ระดับ ?A-? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์คุณภาพสูงของทรัสต์ฯ ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในเขตกรุงเทพมหานคร ตลอดจนกระแสเงินสดที่สามารถคาดการณ์ได้จากรายได้ค่าเช่าและบริการตามสัญญา ระดับหนี้สินที่ค่อนข้างต่ำ และโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ ซึ่งมีปัจจัยส่งเสริมจากสินทรัพย์ของผู้สนับสนุน (Sponsor) อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนลงบางส่วนจากการกระจุกตัวของการลงทุนของทรัสต์ฯ ทั้งในแง่ของสินทรัพย์ ผู้เช่า และการหมดอายุของสัญญาเช่า นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าของสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จากการที่อุปสงค์สำนักงานอ่อนตัวลงและอุปทานสำนักงานส่วนเกินที่คาดว่าจะเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สินทรัพย์คุณภาพสูงในทำเลที่ดี
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่น่าพอใจเอาไว้ได้ในระยะปานกลางจากการมีปัจจัยสนับสนุนคือสินทรัพย์คุณภาพสูงที่ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจสำคัญ ๆ โดยสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงานให้เช่า 2 แห่ง คือ ?ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์? (Park Ventures Ecoplex ? PKV) และ ?สาทร สแควร์? (Sathorn Square ? SSQ) ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวม 100,023 ตารางเมตร (ตร.ม.) ทั้งนี้ อาคารสำนักงานให้เช่าทั้ง 2 แห่งจัดอยู่ในประเภทอาคารสำนักงานเกรดเอซึ่งตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจและมีทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS อย่างไรก็ตาม อุปสงค์พื้นที่เช่าของอาคารทั้งสองแห่งลดลงเล็กน้อยในช่วงที่เกิดภาวะโรคระบาดแต่ยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่งเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม
แม้ว่าสภาวะในการดำเนินธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าจะมีความท้าทาย ทั้งอาคาร PKV และอาคาร SSQ ต่างก็มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับที่สูงกว่า 95% และสูงกว่า 90% ตามลำดับในช่วงปีการเงิน 2563 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2565 ในขณะที่อัตราการเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจโดยเฉลี่ยของทั้งอุตสาหกรรมนั้นปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับ 82% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 จาก 90% ในปี 2563 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในช่วงปีการเงิน 2563 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2565 ยังคงอยู่ในระดับที่น่าพอใจด้วยอัตราค่าเช่าระหว่าง 1,072-1,106 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนสำหรับอาคาร PKV และที่ 856-881 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนสำหรับอาคาร SSQ ซึ่งถือว่าอยู่ในช่วงอัตราเฉลี่ยของอุตสาหกรรมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอ
แรงกดดันต่ออัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าที่จะเพิ่มมากขึ้นตั้งแต่ปีการเงิน 2566 เป็นต้นไป
ทริสเรทติ้งมองว่าอัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าของสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ มีแนวโน้มที่จะยังคงได้รับผลกระทบจากอุปสงค์การเช่าพื้นที่สำนักงานที่อ่อนตัวลงจากรูปแบบการทำงานในลักษณะผสมผสานระหว่างการทำงานทั้งในและนอกสำนักงาน (Hybrid Working Model) ต่อไป อีกทั้งทริสเรทติ้งยังคาดว่าอุปทานส่วนเกินที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในปี 2566-2567 จะเป็นปัจจัยกดดันต่ออัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานด้วย จากข้อมูลของ CB Richard Ellis (CBRE) ระบุว่าจะมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาดที่ประมาณ 400,000 ตร.ม. ต่อปีในปี 2566 และปี 2567 ในขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่นั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 40,000 ตร.ม. ต่อปีเท่านั้น ทั้งนี้ ช่องว่างที่เพิ่มมากขึ้นระหว่างอุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่และความต้องการเช่าพื้นที่โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจอาจเป็นปัจจัยที่กดดันอัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าในอนาคตเพิ่มมากขึ้น
ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการให้เช่าของสินทรัพย์แต่ละแห่งของทรัสต์ฯ จะปรับตัวลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับประมาณ 85%-90% ในช่วงปีประมาณการท่ามกลางการแข่งขันที่ทวีความรุนแรง การต่ออายุสัญญาที่จะหมดอายุลงมีแนวโน้มที่จะอ่อนตัวในขณะที่อัตราค่าเช่าคาดว่าจะทรงตัวในช่วงปีการเงิน 2566 และจะลดลงประมาณ 2%-3% ในปีการเงินถัด ๆ ไป ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่ารายได้ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับประมาณ 1.1-1.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2565-2567 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) ของทรัสต์ฯ คาดว่าจะปรับตัวลดลงแต่น่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงกว่า 70% ในช่วงปีประมาณการ
มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนขนาดเล็กและมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัว
สถานะเครดิตของทรัสต์ฯ สะท้อนถึงการมีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีขนาดเล็ก ทั้งนี้ สินทรัพย์เพื่อการลงทุนของทรัสต์ฯ ยังคงกระจุกตัวค่อนข้างสูงทั้งในแง่ของจำนวนของสินทรัพย์ ผู้เช่า และการหมดอายุของสัญญาเช่า ปัจจุบัน รายได้และกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของทรัสต์ฯ ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่เป็นอาคารสำนักงานเพียง 2 แห่งใน 2 ทำเลเท่านั้นคืออาคาร PKV บนถนนวิทยุและอาคาร SSQ บนถนนสาทร รายได้ค่าเช่าจากอาคาร SSQ คิดเป็นสองในสามของรายได้รวมของทรัสต์ฯ และส่วนที่เหลือมาจากอาคาร PKV ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายแรกมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 40% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็นประมาณ 35% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวมในช่วงปีการเงิน 2564 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2565 ส่วนผู้เช่าในเครือ TCC Group นั้นคิดเป็น 9% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็น 8% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวม
ทรัสต์ฯ ยังมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ด้วยเช่นกันเนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาคราวละ 3 ปี ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2565 พื้นที่เช่าประมาณ 7% จะหมดสัญญาในไตรมาสที่ 4 ของปีการเงิน 2565 อีก 35% จะหมดสัญญาในปีการเงิน 2566 ในขณะที่ 40% จะหมดสัญญาในปีการเงิน 2567 และอีก 18% จะหมดสัญญาในปีการเงิน 2568 พื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในปีการเงิน 2566 และ 2567 เนื่องจากสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่ของทั้ง 2 อาคารจะหมดอายุลงในช่วงเวลาดังกล่าว ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าการมีจำนวนสินทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้นน่าจะช่วยลดทอนความเสี่ยงดังกล่าวลงได้ในระดับหนึ่ง
โอกาสการเติบโตในอนาคต
ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์ฯ มีศักยภาพในการขยายขนาดของสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจากการสนับสนุนของผู้สนับสนุน ทั้งนี้ บริษัท แผ่นดินทอง
พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (GOLD) ถือหน่วยลงทุนของทรัสต์ฯ ในสัดส่วน 23.5% อีกทั้งผู้จัดการกองทรัสต์ฯ ยังเป็นบริษัทย่อยที่ถือหุ้นทั้งหมดโดย GOLD อีกด้วย ส่วน GOLD นั้นมีสถานะเป็นบริษัทย่อยหลักของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (FPT) ซึ่งมีผู้ถือหุ้นสูงสุดเป็นบริษัทหลายแห่งในเครือของ TCC Group โดยหนึ่งในธุรกิจของกลุ่มคือธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและเพื่อขายเป็นหนึ่งในธุรกิจของกลุ่มบริษัทดังกล่าว ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนเพิ่มเติมในสินทรัพย์ของผู้สนับสนุนในอนาคต
ในอนาคตทรัสต์ฯ ตั้งใจจะลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมของทั้งผู้สนับสนุนและของบุคคลภายนอกเพื่อที่จะขยายขนาดและเพิ่มความหลากหลายของสินทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยนอกเหนือจากอาคารสำนักงานให้เช่าแล้ว ทรัสต์ฯ กำลังพิจารณาการลงทุนในสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ประจำประเภทอื่น ๆ ในการนี้ ทริสเรทติ้งมองว่าขนาดของสินทรัพย์ที่เติบโตขึ้นและความหลากหลายของสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจะช่วยลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวและเพิ่มรายได้ค่าเช่าและบริการให้มากยิ่งขึ้นได้ในอนาคต
ภาระหนี้อยู่ในระดับต่ำ
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะยังคงรักษานโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังด้วยการมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงิน (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ที่ระดับต่ำกว่า 20% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะใช้แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในอนาคตด้วยการเพิ่มทุนและการกู้ยืมผสมกัน ทริสเรทติ้งประมาณการว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่ ๆ ที่มูลค่าประมาณ 2-5 พันล้านบาทด้วยการก่อหนี้ที่ระดับ 25% ในปีการเงิน 2567 ดังนั้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์ฯ จึงคาดว่าน่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 15%-17% ในช่วงปีประมาณการ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับประมาณ 2-3 เท่าในช่วงปีการเงิน 2565-2567 โดย ณ เดือนมิถุนายน 2565 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับ 16.8% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ที่ระดับ 2.2 เท่า
ตามข้อกำหนดทางการเงินของหุ้นกู้ระบุให้ทรัสต์ฯ จะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 60% โดยทรัสต์ฯ มีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 16.4% ณ เดือนมิถุนายน 2565 ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ น่าจะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ จะยังคงมีเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้าจากการที่ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้อยู่ในระดับต่ำและไม่มีหนี้สินที่จะครบกำหนดชำระในระยะใกล้นี้ จากข้อมูล ณ เดือนมิถุนายน 2565 ทรัสต์ฯ มีหุ้นกู้คงค้างจำนวน 2 พันล้านบาทที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนเมษายน 2570 ซึ่งทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อใช้ทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดดังกล่าว (รีไฟแนนซ์) ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถ
รีไฟแนนซ์หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนดังกล่าวได้จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินในตลาดทุนและยังได้รับการสนับสนุนอย่างเต็มที่จากผู้สนับสนุน นอกจากนี้ สินทรัพย์คุณภาพสูงที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันของทรัสต์ฯ ยังสามารถนำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับการขอวงเงินสินเชื่อได้หากจำเป็นอีกด้วย โดยมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันดังกล่าวอยู่ที่จำนวน 1.01 หมื่นล้านบาท ณ เดือนกันยายน 2565
ณ เดือนมิถุนายน 2565 แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 49 ล้านบาท เงินลงทุนในหลักทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมจำนวน 1.2 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 160 ล้านบาท ส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ นั้นคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 700 ล้านบาทในช่วงปีการเงิน 2566
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งมีประมาณการสำหรับการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในช่วงปีการเงิน 2565-2567 ดังนี้
? อัตราการให้เช่าของอาคาร PKV และของอาคาร SSQ จะอยู่ในช่วง 85%-93% และ 87%-89% ตามลำดับ
? อัตราค่าเช่าจะคงที่ในปีการเงิน 2566 แต่จะลดลง 2%-3% ในปีการเงิน 2567
? มูลค่าการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะอยู่ที่ระดับประมาณ 2-5 พันล้านบาทในปีการเงิน 2567
? EBITDA Margin จะอยู่ในระดับสูงกว่า 70%
?
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะยังคงสามารถสร้างกระแสเงินสดที่แน่นอนต่อไปได้ในช่วงปีการเงิน 2565-2567 และแม้ว่าความเสี่ยงของอุตสาหกรรมจะเพิ่มสูงขึ้นจากแนวโน้มอุปทานสำนักงานส่วนเกินที่จะเพิ่มเข้ามาในตลาดและอุปสงค์อาคารสำนักงานที่อ่อนตัว แต่ทริสเรทติ้งก็ยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะคงรักษาอัตราการเช่าที่สูงและมีอัตราค่าเช่าที่น่าพอใจตามที่ได้ตั้งเป้าหมายไว้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ จะยังคงแข็งแกร่งโดยมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 30% และมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3.5 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ลดลงต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญ และ/หรือทรัสต์ฯ มีการกู้ยืมเพื่อซื้อสินทรัพย์มากเกินกว่าที่คาดไว้จนส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA เพิ่มขึ้นสูงเกินกว่า 4 เท่าเป็นระยะเวลานาน หรือหากความเสี่ยงของอุตสาหกรรมเพิ่มสูงขึ้นจนทำให้ทริสเรทติ้งเชื่อว่าเกิดความไม่สอดคล้องกันระหว่างอุปสงค์และอุปทานของพื้นที่สำนักงานให้เช่าจนส่งสัญญาณความรุนแรงมากยิ่งขึ้นและ/หรือส่งผลกระทบต่อสถานะเครดิตของทรัสต์ฯ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากทรัสต์ฯ สามารถขยายขนาดสินทรัพย์เพื่อการลงทุนและสร้างความหลากหลายของทำเลที่ตั้งและฐานผู้เช่าได้ในขณะที่ยังคงรักษาสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่งอยู่ได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: A-
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
GVREIT274A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable