ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงล่าง การมีบริการหลังการขายที่ดี และมีแนวโน้มภาระหนี้ในระดับต่ำลง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกจำกัดด้วยการมีสินค้าที่กระจุกตัวทั้งในเชิงประเภทของสินค้าและระดับราคา และมีอัตรากำไรสุทธิที่อ่อนแอลง ทั้งนี้ อันดับเครดิตยังคำนึงถึงความกังวลของทริสเรทติ้งต่อหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของบริษัทและส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สินค้าของบริษัทกระจุกตัว
สินค้าของบริษัทยังคงกระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงล่างค่อนข้างมาก ซึ่งส่งผลให้ผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของลูกค้าเฉพาะกลุ่ม การเปลี่ยนแปลงของความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งไปทางสินค้าแนวราบประกอบกับนโยบายการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่เข้มงวดในช่วงสภาวะโรคระบาดที่ยืดเยื้อได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการดำเนินงานของบริษัท โดยบริษัทรายงานรายได้จากการดำเนินงานที่ลดลงมาอยู่ที่ 7.4 พันล้านบาทในปี 2563 และ 5.6 พันล้านบาทในปี 2564 จากระดับ 1.0-1.1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2562
รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทที่ไม่รวมรายได้จากการขายอาคารลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดีฟื้นตัว 46% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้วมาอยู่ที่ 5.8 พันล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 จากการโอนกรรมสิทธิ์ของทั้งโครงการคอมโดมีเนียมและโครงการแนวราบที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม คอนโดมีเนียมที่มีราคาต่อหน่วยต่ำกว่า 4 ล้านบาทยังคงมีสัดส่วนเป็นรายได้หลักของรายได้จากการดำเนินงานรวม โดยคิดเป็น 55% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมระหว่างปี 2562-2563 44% ในปี 2564 และ 49% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565
แผนของบริษัทในการเพิ่มความหลากหลายของสินค้าและขยายฐานลูกค้าด้วยการขยายโครงการแนวราบดำเนินไปช้ากว่าที่คาดจากสถานการณ์การปิดเมือง (ล็อคดาวน์) และการขาดแคลนแรงงานในช่วงสภาวะโรคระบาด ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมีโครงการระหว่างการพัฒนา 40 โครงการซึ่งมีมูลค่าขายทั้งสิ้น 2.17 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการคอนโดมีเนียมคิดเป็น 85% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการแนวราบ โครงการที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่อหน่วยต่ำกว่า 4 ล้านบาทคิดเป็น 88% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด
รายได้ที่คาดว่าจะฟื้นตัวด้วยอัตรากำไรที่อ่อนตัว
สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะฟื้นตัวมาอยู่ที่ระดับ 0.8-1.0 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการขายคอนโดมีเนียมจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปมาอยู่ที่ 3.5-4.5 พันล้านบาทต่อปีหรือ 45%-50% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปีประมาณการ รายได้จากการขายโครงการแนวราบคาดว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 2.0-2.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 และมาอยู่ที่ระดับ 3.5 พันล้านบาทในปี 2567 หรือคิดเป็นสัดส่วน 30%-35% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรสุทธิของบริษัทจะหดตัวเนื่องจากบริษัทอาจต้องแข่งขันด้านราคาเพื่อผลักดันยอดขายและระบายสต็อคสินค้าสำหรับโครงการคอนโดมีเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและพร้อมเข้าอยู่ อีกทั้ง บริษัทมีแนวโน้มที่จะลดอัตรากำไรสุทธิของโครงการแนวราบเพื่อให้แข่งขันกับคู่แข่งที่เป็นที่รู้จักในตลาดในแต่ละประเภทสินค้าได้ และทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทอาจไม่สามารถส่งต่อต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นให้แก่ผู้ซื้อบ้านได้ทั้งหมดเนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาสินค้า ปัจจัยดังกล่าวมีแนวโน้มที่จะกดดันอัตรากำไรสุทธิโดยรวมของบริษัท
ในอนาคต ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจะหดตัวมาอยู่ที่ระดับ 21%-24% ในช่วงปี 2565-2567 (รวมอัตรากำไรขั้นต้น 19% จากการขายอาคารลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี ในปี 2565) จาก 23% ในปี 2564 และ 29%-32% ในปี 2561-2563
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจงานบริการของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 38%-41% ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมของบริษัทอาจลดลงมาอยู่ที่ระดับ 25%-27% ในช่วงปี 2565-2567 จาก 29% ในปี 2564 และ 31%-33% ในช่วงปี 2561-2563 ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทจะฟื้นตัวมาอยู่ที่ระดับ 1.1-1.4 พันล้านบาทต่อปีและอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) จะอยู่ที่ระดับ 13%-14% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในอีก 3 ปีข้างหน้า อัตรากำไรสุทธิของบริษัทคาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 10% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมตลอดช่วงปีประมาณการ
?
แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีจากการมีบริการหลังการขายที่ดี
ทริสเรทติ้งมองว่าแบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดระดับราคาปานกลางถึงล่าง ทั้งนี้ ความสามารถในการส่งมอบโครงการได้ตามกำหนดเวลาและการมีบริการหลังการขายที่ดีเป็นจุดขายของบริษัท ทั้งนี้ บริษัทมีประสบการณ์ที่ยาวนานในการบริหารงานก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมีความสัมพันธ์ที่ยาวนานและทำงานร่วมกับผู้รับเหมาหลักเสมือนเป็นทีมเดียวกันมาอย่างยาวนานซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนและบริหารระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมได้อย่างมีประสิทธิภาพ ถึงแม้ว่าจะมีความล่าช้าในการก่อสร้างในบางโครงการในปี 2563 จากการปิดสถานที่ก่อสร้าง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันในด้านการบริหารการก่อสร้างไว้ได้ในระยะปานกลาง
นอกจากบริการบริหารการก่อสร้างแล้วนั้น ธุรกิจบริการของบริษัทยังรวมถึงงานบริการหลังการขาย เช่น งานบริหารชุมชน ตัวแทนนายหน้าซื้อขาย และงานบริการด้านการดูแลรักษาความสะอาดและรักษาความปลอดภัยภายในโครงการของบริษัทและโครงการของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ งานบริการหลังการขายของบริษัทเป็นที่ยอมรับว่ามีคุณภาพดีและช่วยสร้างความแข็งแกร่งให้กับแบรนด์ของบริษัท รายได้จากธุรกิจบริการหลังการขายเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาและมีรายได้อยู่ที่ 1.3 พันล้านบาทในปี 2564 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากงานบริการจะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 1.5-1.6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ และ EBITDA Margin คาดว่าจะทรงตัวอยู่ที่ระดับประมาน 10%
ภาระหนี้คาดว่าจะลดลง
ด้วยรายได้ที่เพิ่มขึ้นทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 8-10 เท่าในช่วงปี 2565-2567 จากระดับ 13 เท่าในปี 2564 และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะฟื้นตัวมาอยู่ที่ระดับ 5%-10% ในช่วงปี 2565-2567 จากระดับ 3% ในปี 2564 แม้จะคาดว่าบริษัทจะขยายโครงการในช่วง 3 ปีข้างหน้า แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะทรงตัวอยู่ที่ระดับประมาน 50% ในช่วงปี 2565-2567 โดย ณ สิ้นเดือนกันยายน 2565 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 43%
ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และเปิดโครงการมูลค่าประมาณ 4-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567 และเปิดโครงการแนวราบมูลค่า 1.8 พันล้านบาทในปี 2565 มูลค่า 8.7 พันล้านบาทในปี 2566 และมูลค่าประมาณ 5 พันล้านบาทในปี 2567 ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้งบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 2-4 พันล้านบาทต่อปีและใช้เงินลงทุนในการก่อสร้างโครงการระหว่างพัฒนาจำนวน 2.3-4.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ และยังคาดว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนในบริษัทร่วมทุนประมาณ 100 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวม 9 พันล้านบาท โดยหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนซึ่งประกอบด้วยหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทแม่และบริษัทย่อยต่าง ๆ ของบริษัทอยู่ที่ 3.5 พันล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมที่ 38.8%
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 5 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 3.5 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 1 พันล้านบาท และหนี้สินจากสัญญาขายทรัพย์สินที่ให้สิทธิลูกค้าขายคืนจำนวน 0.5 พันล้านบาท ทั้งนี้ แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 0.7 พันล้านบาท วงเงินสินเชื่อระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 2.5 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวน 0.8 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2566 จะอยู่ที่ประมาณ 0.5 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันมูลค่าตามบัญชีจำนวน 0.1 พันล้านบาท และสินค้าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ของบริษัทซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีอีกจำนวน 6.4 พันล้านบาทที่สามารถนำไปเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินกู้ยืมจากธนาคารได้ในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย
โดยปกติบริษัทจะใช้ตั๋วแลกเงินระยะสั้นและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับซื้อที่ดินและใช้หุ้นกู้เป็นแหล่งเงินทุนในการก่อสร้าง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้วิธีต่ออายุหรือจ่ายชำระคืนตั๋วแลกเงินระยะสั้นและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับใช้ในการดำเนินงานภายใน 12 เดือนข้างหน้า และจะเปลี่ยนตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเพื่อซื้อที่ดินให้เป็นเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง
ตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ที่มีกับสถาบันการเงิน บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1.25 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่า นอกจากนี้ เงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ยังกำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่าอีกด้วย โดย ณ เดือนกันยายน 2565 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 0.8 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 0.9 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2565-2567 มีดังนี้
? บริษัทจะเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยมูลค่า 1.0-1.4 หมื่นล้านบาทต่อปี
? งบประมาณสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 2-4 พันล้านบาทต่อปี
? รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 0.8-1.0 หมื่นล้านบาทต่อปีด้วยสัดส่วนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ 80%
? อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยคาดว่าจะอยู่ในช่วง 25%-27% และอัตรากำไรสุทธิที่ระดับต่ำกว่า 10% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ตามที่คาดการณ์ และบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้ได้ตามแผน นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ระดับ 5%-10% และรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ประมาณ 50% เอาไว้ได้ตลอดช่วงประมาณการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนตัวกว่าการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับดีขึ้นหากผลการดำเนินงานของบริษัทดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับสูงกว่า 10% ในช่วงระยะเวลาหนึ่งและบริษัทสามารถเพิ่มการกระจายตัวของสินค้าได้สำเร็จ
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
LPN245A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 BBB
LPN255A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable