ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ของบริษัทในวงเงินไม่เกิน 5 พันล้านบาทที่ระดับ ?A? ด้วย โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปใช้ชำระคืนหนี้และ/หรือเป็นเงินทุนหมุนเวียน
อันดับเครดิตองค์กรครอบคลุมการปรับเพิ่มจากอันดับเครดิตเฉพาะของบริษัท (Stand-alone Credit Profile -- SACP) ขึ้นมา 3 ขั้น เพื่อสะท้อนถึงสถานะของบริษัทในการเป็นบริษัทที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ (Strategically Important) ของ Frasers Property Ltd. (FPL) (ได้รับอันดับเครดิต ?AA-/Stable?) ซึ่งเป็นบริษัทข้ามชาติในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ ทริสเรทติ้งมีมุมมองว่าบริษัททำหน้าที่ลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของ FPL ทั้งนี้ กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทมีสัดส่วนประมาณ 16% โดยเฉลี่ยของ EBITDA ทั้งหมดของ FPL
SACP ที่ระดับ ?bbb? ของบริษัทสะท้อนถึงธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหลากหลาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมเพื่อเช่าที่แข็งแรง การยอมรับในแบรนด์สินค้าบ้านจัดสรรที่เติบโตขึ้น และภาระหนี้ในระดับสูง อีกทั้ง อันดับเครดิตเฉพาะของบริษัทยังพิจารณาถึงความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนในระดับสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลให้การดำเนินธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความท้าทาย
ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 1.6-1.8 หมื่นล้านบาทในช่วงปีการเงิน 2566-2567 การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในธุรกิจของบริษัทคาดว่าจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของรายได้ในช่วงปีการเงิน 2566-2567 สำหรับปีการเงิน 2565 บริษัทมีรายได้จากการดำเนินงานรวมอยู่ที่ 1.5 หมื่นล้านบาทเติบโต 2% จากปีการเงิน 2564 ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 5.0-6.0 พันล้านบาทในปีการเงิน 2566-2567 และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ของบริษัทจะอยู่ในระดับสูงกว่า 30% ในช่วงปีประมาณการทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปที่ 6%-10% ต่อปีด้วยรายได้ที่ระดับ 1.2-1.3 หมื่นล้านบาทสำหรับปีการเงิน 2566-2567 จากสมมติฐานที่ว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 1.7-2.2 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมียอดขายรอการส่งมอบที่ระดับ 1.9 พันล้านบาท โดยคาดว่าบริษัทจะรับรู้จำนวนทั้งหมดเป็นรายได้ในปีการเงิน 2566 ทริสเรทติ้งยังคาดอีกว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 32% ในปีการเงิน 2566-2567 ซึ่งอยู่ในระดับเดียวกับปีการเงิน 2565
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ค่าเช่าจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่าของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 1.9-2.1 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2566-2567 จากการคาดการณ์ว่าบริษัทจะขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ประมาณการกรณีพื้นฐานของ
ทริสเรทติ้งตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่าบริษัทจะก่อสร้างพื้นที่ให้เช่า 150,000-250,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ต่อปีในช่วงปีประมาณการ โดยประมาณ 90% ของพื้นที่ให้เช่าใหม่ดังกล่าวคาดว่าจะเป็นคลังสินค้าสั่งสร้าง และคาดว่ามูลค่าขายพื้นที่ให้เช่าที่ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเฟรเซอร์สพร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT) ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 1 พันล้านบาทต่อปีในอีก 2 ปีข้างหน้า
ทริสเรทติ้งคาดว่าธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากอุปสงค์ห้องพักโรงแรมและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการเดินทางทั่วโลก สำหรับปีการเงิน 2565 รายได้จากธุรกิจโรงแรมของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 329 ล้านบาทจาก 163 ล้านบาทในปีการเงิน 2564 ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 300-400 ล้านบาทต่อปีสำหรับช่วงปีการเงิน 2566-2567 ด้วยอัตรากำไรขั้นต้นที่คาดว่าจะกลับคืนสู่ระดับก่อนเกิดภาวะโรคระบาดภายในปีการเงิน 2568 ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าของบริษัทได้รับผลกระทบจากอุปสงค์ของพื้นที่สำนักงานที่ฝืดตัวจากการใช้รูปแบบการทำงานแบบผสมผสานระหว่างการทำงานจากสำนักงานและจากภายนอกสำนักงาน (Hybrid Working Model) ที่เพิ่มมากขึ้นและจากอุปทานที่คาดว่าจะเข้าสู่ตลาดในช่วงปี 2566-2567 ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากอาคารสำนักงานให้เช่าของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2566-2567 ทั้งนี้ บริษัทมีรายได้จากอาคารสำนักงานให้เช่าอยู่ที่ 568 ล้านบาทในปีการเงิน 2565
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากคาดว่าบริษัทจะขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องและผลการดำเนินการจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงิน (รวมการค้ำประกันในภาระหนี้ของบริษัทร่วมค้า) ต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับประมาณ 60% โดยทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทจะทรงตัวอยู่ที่ระดับนี้ในอีก 2 ปีข้างหน้า ดังนั้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 10 เท่าในช่วงปีการเงิน 2566-2567 และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 6% ในช่วงปีประมาณการ โดยตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่าเงินลงทุนในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 0.8-1 หมื่นล้านบาทต่อปี ในขณะที่เงินลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่าคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.5-3.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ ทั้งนี้ บริษัทคาดว่าจะมีแหล่งเงินทุนจากมูลค่าการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์แต่อาจเป็นจำนวนไม่มากนัก
ตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ที่กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อทุนอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 3 เท่านั้น ณ เดือนกันยายน 2565 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.4 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทมีอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมที่ระดับ 36% ณ สิ้นเดือนกันยายน 2565
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทมีสภาพคล่องที่เพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.78 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.2 หมื่นล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจำนวน 3.8 พันล้านบาท เงินกู้ระยะยาวโครงการจำนวน 1.8 พันล้านบาทและหนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวน 0.2 พันล้านบาท ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2565 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 1.1 พันล้านบาท วงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 3.4 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และสามารถยกเลิกได้จำนวน 8.7 พันล้านบาท อีกทั้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 3.1-3.5 พันล้านบาทต่อปีสำหรับปีการเงิน 2566-2567 นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันมูลค่าตามบัญชีจำนวน 9.6 พันล้านบาท และสินค้าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ของบริษัทซึ่งมีมูลค่าขายอีกจำนวน 4.0 พันล้านบาทอีกด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาสถานะทางการตลาดและผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย อีกทั้งยังคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้สูงเกินกว่า 5% นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะยังคงสถานะในการเป็นบริษัทที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ของ FPL ต่อไปด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
การปรับเพิ่มอันดับเครดิตของบริษัทอาจเกิดขึ้นในกรณีที่บริษัทมีผลการดำเนินงานที่ดีกว่าการคาดการณ์อย่างมีนัยสำคัญและ/หรือสถานะทางการเงินปรับตัวดีขึ้นด้วยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ระดับประมาณ 10% อย่างต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะลดลงต่ำกว่า 5% ติดต่อกันเป็นระยะเวลาหนึ่งจากผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอลงหรือจากการที่บริษัทขยายธุรกิจเชิงรุกโดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืม นอกจากนี้ ความสัมพันธ์ระหว่างบริษัทกับ FPL ที่เปลี่ยนแปลงไปก็อาจจะส่งผลให้มีการเปลี่ยนแปลงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทได้เช่นกัน
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 12 มกราคม 2566
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 7 กันยายน 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (FPT)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
TICON233A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
TICON235A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
TICON238A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
TICON283A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
FPT237A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
FPT242A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
FPT251A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
FPT256A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
FPT25NA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 971 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
FPT271A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
FPT275A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
FPT276A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
FPT27NA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 689 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
FPT292A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2572 A
FPT301A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2573 A
FPT305A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2573 A
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 5,000 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 10 ปี A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable