อันดับเครดิตเฉพาะของบริษัทที่ระดับ ?bbb-? สะท้อนถึงรายได้ที่สม่ำเสมอซึ่งบริษัทได้รับจากค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาจากพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก อย่างไรก็ตาม จุดแข็งของบริษัทก็ลดทอนลงบางส่วนจากธุรกิจที่มีขนาดเล็กซึ่งมีสินทรัพย์สร้างรายได้กระจุกตัวอยู่ในทำเลที่ตั้งเพียงแห่งเดียว
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ฐานรายได้ที่มีขนาดเล็กในทำเลที่ตั้งที่จำกัด
รายได้ของบริษัทมีขนาดเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารายอื่น ๆ โดยรายได้ของบริษัทประกอบด้วยรายได้จากการให้เช่าและให้บริการพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกภายในอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในบริเวณถนนพระราม 9 และรายได้จากการขายโครงการที่พักอาศัยแนวราบในเขตพื้นที่ดอนเมือง
ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทเป็นเจ้าของอาคารสำนักงาน 3 แห่ง ซึ่งประกอบด้วย อาคาร ?The 9th Towers? อาคาร ?Unilever House? และอาคาร ?G Tower? ซึ่งมีพื้นที่เช่าสุทธิรวม 148,112 ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยบริษัทยังได้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเพื่อเช่าภายในอาคารสำนักงานทั้ง 3 แห่งดังกล่าวและในโครงการคอนโดมิเนียมอีก 1 แห่งซึ่งมีพื้นที่เช่ารวม 20,257 ตร.ม. อีกด้วย
ปัจจุบันรายได้จากการให้เช่าอาคารสำนักงานของบริษัทมาจากอาคารสำนักงานเพียงแห่งเดียวคือ G Tower ส่วนอาคารสำนักงานอีก 2 แห่งคือ The 9th Towers และ Unilever House นั้นบริษัทได้ให้เช่าพื้นที่แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 และต่อมาได้ขายต่อให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ในปี 2563
อาคารสำนักงาน G Tower มีพื้นที่ให้เช่าขนาด 67,604 ตร.ม. และมีอัตราการเช่าสูงกว่า 90% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565
นอกจากนี้ ในแต่ละอาคารสำนักงานของบริษัทยังมีพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กสำหรับร้านค้าปลีกอีกด้วย โดยอัตราการเช่าอยู่ที่ 60% ณ เดือนกันยายน 2565 ซึ่งน้อยกว่าเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ในปี 2562 ที่มีอัตราการเช่าอยู่ที่เกือบ 70%
ทั้งนี้ รายได้ค่าเช่าและบริการจากการให้เช่าอาคารสำนักงานและพื้นที่เช่าสำหรับร้านค้าปลีกจากอาคาร G Tower อยู่ที่ประมาณ 700-800 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2561-2564
สัดส่วนรายได้จากยอดขายโครงการที่พักอาศัยเพิ่มขึ้น
บริษัทยังมีรายได้จากการขายโครงการที่พักอาศัยด้วย โดยบริษัทได้ขายห้องพักในโครงการคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่พระราม 9 ไปหมดแล้วในปี 2565 ในขณะที่ ณ วันที่ 30 พฤศจิกายน 2565 โครงการที่พักอาศัยแนวราบในเขตดอนเมืองมูลค่า 1.8 พันล้านบาทก็มีการโอนไปแล้วในสัดส่วน 27% โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมียอดขายจากโครงการดังกล่าวปีละประมาณ 300-400 ล้านบาทในช่วงปีประมาณการ
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยแนวราบแห่งใหม่บนถนนกำแพงเพชรได้ในปี 2567 โดยโครงการนี้จะมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านบาทและบริษัทจะรับรู้รายได้จากโครงการนี้ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป
รายได้จากอาคารสำนักงานจะลดลงในปี 2567 จากการขายอาคารสำนักงานแก่ CPNREIT
รายได้จากการให้เช่าอาคารสำนักงานเป็นรายได้ที่สม่ำเสมอของบริษัท โดยบริษัทปล่อยเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ภายใต้สัญญาเช่าแบบคงที่นาน 3 ปีซึ่งทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดที่แน่นอน อย่างไรก็ตาม แนวโน้มพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่คาดว่าจะล้นตลาดประกอบกับแนวโน้มการทำงานจากบ้าน (Work-from-home Trend) ที่เพิ่มขึ้นน่าจะส่งผลต่ออุปสงค์พื้นที่สำนักงานและอัตราการเช่าพื้นที่ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ในช่วงระหว่างปี 2565-2567 ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานจะไม่เพิ่มขึ้นและอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยจะลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 88% ซึ่งลดลงกว่าในช่วงปี 2560-2564 ที่มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ระดับ 90% ขึ้นไป บริษัทยังวางแผนจะขายพื้นที่สำนักงานของ G Tower ให้แก่ CPNREIT ในช่วงปลายปี 2566 ซึ่งจะทำให้รายได้จากการให้เช่าและบริการลดลง 750 ล้านบาทต่อปีตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป ในส่วนพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าภายในอาคารสำนักงานนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะใกล้เคียงกับระดับปัจจุบันที่ประมาณ 60% โดยจะมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 5% ในปี 2566 ในขณะที่รายได้จากการให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกนั้นคาดว่าจะคงอยู่ที่ระดับราว ๆ 200 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ
จากสมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งประมาณการว่ารายได้รวมจากการดำเนินงานในทุกธุรกิจของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 1.6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2565-2566 ก่อนที่จะลดลงไปอยู่ที่ระดับ 900 ล้านบาทในปี 2567 ทริสเรทติ้งมองว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารวมถึงปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทมีสินทรัพย์คุณภาพดีในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองและการได้รับการสนับสนุนจากบริษัท เซ็นทรัลพัฒนาซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานก็น่าจะช่วยบรรเทาผลกระทบดังกล่าวลงได้ ทั้งนี้
ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 700 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2565-2566 และอยู่ที่ราว ๆ 200 ล้านบาทในปี 2567
ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับปานกลางเนื่องจากบริษัทยังต้องมีการลงทุนเพื่อขยายขอบเขตธุรกิจในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานและโครงการที่พักอาศัย บริษัทวางแผนจะพัฒนาที่ดินเปล่าที่เหลืออยู่บนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธินให้เป็นอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบซึ่งรวมถึงศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรมซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานตามโครงการที่บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาได้มีการพัฒนาไปแล้วและที่จะพัฒนาในอนาคต ในขณะที่ที่ดินบนถนนกำแพงเพชรและในพื้นที่เขตดอนเมืองนั้นบริษัทจะพัฒนาเป็นโครงการที่พักอาศัย
จากสมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและที่พักอาศัยรวมแล้วคิดเป็นจำนวนทั้งสิ้น 300 ล้านบาทในปี 2565 จำนวน 900 ล้านบาทในปี 2566 และจำนวน 1.7 พันล้านบาทในปี 2567 ทั้งนี้ เงินที่ได้รับจากการขายอาคาร G Tower ให้ CPNREIT จะช่วยบรรเทาภาระหนี้ให้แก่บริษัทได้บางส่วน โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของบริษัทยกเว้นในปี 2566 คาดว่าน่าจะอยู่ที่ระดับ 7-9 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าได้ตลอดช่วงปีประมาณการ
มีสภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.6 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจำนวน 1.1 พันล้านบาทและตั๋วแลกเงินระยะสั้นจำนวน 1.5 พันล้านบาท ในขณะที่แหล่งเงินทุนของบริษัท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2565 ประกอบด้วยเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 31 ล้านบาทรวมทั้งวงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้อีกจำนวน 1.4 พันล้านบาท ในขณะที่เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้านั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 350 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งประกอบด้วยที่ดินในราคาต้นทุนมูลค่า 3.6 พันล้านบาทรวมทั้งการถือหุ้นในสัดส่วน 50% ใน บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน 48 ไร่บนถนนพหลโยธินอีกด้วย ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ในกรณีที่บริษัทมีความต้องการกู้เงินจากธนาคาร
ณ สิ้นเดือนกันยายน 2565 บริษัทมีหนี้เงินกู้ที่มีหลักประกันจำนวน 3.8 พันล้านบาท ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้ที่มีหลักประกันต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 13% ซึ่งต่ำกว่าระดับ 35% ตาม ?เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า? ของทริสเรทติ้งอย่างมาก ทริสเรทติ้งจึงพิจารณาว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญในเรื่องสิทธิในการเรียกร้องสินทรัพย์ของบริษัท
การสนับสนุนจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทเซ็นทรัลพัฒนามีพันธสัญญาที่จะให้การสนับสนุนแก่บริษัททั้งทางด้านธุรกิจและการเงินในระยะยาว ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาถือหุ้นส่วนใหญ่ในบริษัทในสัดส่วน 67.53% โดยที่อาคารสำนักงานและที่ดินเปล่าของบริษัทก็เป็นองค์ประกอบสำคัญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าความเชี่ยวชาญในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานของบริษัทที่จะเกิดขึ้นบนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธิน โดยโครงการดังกล่าวจะเป็นแหล่งสร้างรายได้และ EBITDA ที่สำคัญให้แก่บริษัทในอนาคต
นอกเหนือจากการดำเนินธุรกิจแล้ว ทริสเรทติ้งยังมองว่าบริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังเข้ามามีส่วนร่วมที่สำคัญในการกำหนดนโยบายทางการเงินของบริษัทอีกด้วย โดยบริษัทมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่า นอกจากนี้ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังให้วงเงินกู้ยืมระยะสั้นแก่บริษัทเพื่อใช้เป็นแหล่งเงินทุนในการดำเนินงานและช่วยลดต้นทุนทางการเงินอีกด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? อัตราการเช่าอาคารสำนักงานโดยเฉลี่ยจะลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 88% ในช่วงระหว่างปี 2565-2566 ด้วยอัตราค่าเช่าคงที่ไม่เปลี่ยนแปลง
? อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกโดยเฉลี่ยคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 60% โดยอัตราค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้น 5% ในปี 2566
? เงินลงทุนโดยรวมสำหรับพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและโครงการที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ระดับ 300 ล้านบาทในปี 2565 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 900 ล้านบาทในปี 2566 และ 1.7 พันล้านบาทในปี 2567
? รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ในช่วงประมาณ 1.6 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2566 และจะลดลงไปอยู่ที่ระดับ 900 ล้านบาทในปี 2567
? บริษัทจะขายอาคาร G Tower ให้แก่ CPNREIT ในช่วงปลายปี 2566
?
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทน่าจะเป็นไปตามเป้าหมาย นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังมองว่าบริษัทจะยังคงปฏิบัติตามนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาและรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าต่อไปได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากฐานรายได้และกำไรของบริษัทเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในขณะที่สถานะทางการเงินของบริษัทไม่ได้แตกต่างไปจากที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ ในทางตรงกันข้าม ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินที่อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญอาจส่งผลในทางลบต่ออันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้ ทั้งนี้ หากความสัมพันธ์ระหว่างบริษัทและบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญก็อาจส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 7 กันยายน 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) (GLAND)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable