ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (?ทรัสต์ฯ?) และอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของทรัสต์ฯ ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 2.3 พันล้านบาทไถ่ถอนภายใน 7 ปีของบริษัทที่ระดับ ?A? ด้วย ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ จะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระคืนหนี้เดิม
อันดับเครดิตสะท้อนถึงฐานรายได้และกำไรที่เติบโตของทรัสต์ฯ จากการเพิ่มสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง การมีกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่แข็งแกร่ง ตลอดจนภาระหนี้สินทางการเงินที่อยู่ในระดับปานกลาง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนลงบางส่วนจากการกระจุกตัวของรายได้ที่มาจากผู้เช่ารายใหญ่และความเสี่ยงจากการต่ออายุสัญญาเช่า นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สินทรัพย์คุณภาพดีตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ส่งผลให้อัตราการเช่าอยู่ในระดับสูง
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราการให้เช่าโดยเฉลี่ย (รวมการรับประกัน) อยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในช่วงปีประมาณการจากการมีสินทรัพย์คุณภาพดีตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์
ทรัสต์ฯ สามารถรักษาอัตราการให้เช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ระดับมากกว่า 90% ในปี 2564 และในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 ในมุมมองของทริสเรทติ้ง การเติบโตของตลาดพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์หรืออีคอมเมิร์ซส่งผลดีต่อธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ธุรกิจโลจิสติกส์ และธุรกิจที่เกี่ยวข้องซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของทรัสต์ฯ ณ เดือนกันยายน 2565 ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ส่วนใหญ่ พิจารณาตามพื้นที่เช่าอยู่ในองค์กรขนาดใหญ่ในธุรกิจประเภทผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (44%) อุตสาหกรรมอุปโภคบริโภค (20%) และธุรกิจอีคอมเมิร์ซ(17%)
คาดว่าฐานรายได้จะเติบโต
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่อย่างต่อเนื่อง และอุปสงค์ที่สูงของอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าให้เช่า นอกจากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซที่ได้กล่าวก่อนหน้านี้ การเปิดประเทศและการยกเลิกข้อจำกัดของการแพร่ระบาดจะส่งผลให้มีการลงทุนจากชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้นในนิคมอุตสาหกรรม นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนลงทุนในสินทรัพย์ที่มีอัตราค่าเช่าอยู่ในระดับสูงเพิ่มเติมอีกจำนวน 3-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ ได้ลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ในเดือนธันวาคม 2565 มูลค่า 4.2 พันล้านบาท
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้น 22% จากปีก่อนมาอยู่ที่ระดับ 3.1 พันล้านบาทในปี 2565 และเติบโตต่อเนื่องมาอยู่ที่ระดับ 3.3-3.6 พันล้านบาทต่อปีในปี 2566-2567 จากการเติบโตของสินทรัพย์
กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ยังคงแข็งแกร่ง
ทริสเรทติ้งคาดว่ากระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ ยังคงแข็งแกร่งอันเนื่องมาจากรูปแบบของสัญญาเช่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและต้นทุนการดำเนินงานที่ค่อนข้างต่ำ กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้น 27% จากปีก่อนมาอยู่ที่ระดับ 2.1 พันล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 และอัตราส่วน EBITDA ต่อรายได้ (EBITDA Margin) อยู่ที่ระดับ 92% ในอนาคต
ทริสเรทติ้งคาดว่า EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าส่งผลให้ EBITDA อยู่ที่ระดับ 2.8-3.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน
อัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 ของทรัสต์ฯ ดีขึ้นมาอยู่ที่ 9 เท่าจากระดับ 4.9 เท่าในปี 2562 และ 7-7.6 เท่าในปี 2563-2564 เนื่องจากการเติบโตของฐานกำไรและอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ ทั้งนี้ จากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะลดลงแต่ยังคงอยู่ที่ระดับ 7-7.5 เท่า ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 4-4.5 เท่า
ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าและการต่ออายุสัญญาเช่า
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ ยังคงมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่า ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายแรกมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 55% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็นอัตรากว่า 50% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวมของทรัสต์ฯ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นองค์การที่มีชื่อเสียงระดับประเทศและนานาชาติซึ่งมีคุณภาพเครดิตอยู่ในระดับสูง ดังนั้น ความเสี่ยงจากการเก็บค่าเช่าถูกลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่งและมีชื่อเสียง ทริสเรทติ้งยังคาดว่าความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าจะค่อย ๆ ลดลงโดยลำดับเมื่อขนาดสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ เติบโตขึ้น
นอกจากนี้ การต่ออายุสัญญาของทรัสต์ฯ อาจโดนกดดันจากสถานการณ์ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ หากพิจารณาตามพื้นที่เช่าปัจจุบัน พบว่าพื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาค่อนข้างกระจุกตัวในปี 2566 และ 2567 อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ มีความมั่นใจว่าจะสามารถต่ออายุสัญญาเช่าส่วนใหญ่ไว้ได้เนื่องจากสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีคุณภาพ อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าของทรัสต์ฯอยู่ที่ประมาณ 80% ในปี 2564 และ 2565 นอกจากนี้ โดยปกติผู้จัดการทรัสต์ฯ และผู้จัดการทรัพย์สิน จะเจรจาเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับผู้เช่าล่วงหน้าประมาณ 3 ถึง 6 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุลงเสมอ ซึ่งทำให้ทรัสต์ฯ มีเวลาเพียงพอในการหาผู้เช่ารายใหม่ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าจะเกินกว่า 70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ภาระหนี้สินอยู่ในระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ (Loan to Fair Value of Total Assets -- LTV) (รวมหนี้สินสัญญาเช่า) ให้ไม่เกิน 30% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ ณ ต้นเดือนธันวาคม 2565 ทรัสต์ฯ ได้ลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมมูลค่า 4.2 ล้านบาทด้วยการก่อหนี้ 33% ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ ณ สิ้นปี 2565 คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 28%
ในอนาคต ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมมูลค่าประมาณ 3-4 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2566-2567 ด้วยการก่อหนี้และเพิ่มทุน ซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วน LTV อยู่ที่ระดับประมาณ 28% ในช่วงประมาณการ
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องในอีก 12 เดือนข้างหน้าได้จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน รวมถึงมีความสัมพันธ์อันดีกับสถาบันการเงิน โดยสภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ณ เดือนกันยายน 2565 ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 2.5 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 450 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่า EBITDA ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ประมาณ 3 พันล้านบาทในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ในขณะที่อัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 7-9 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ณ เดือนกันยายน 2565 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นจำนวน 1.22 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.01 หมื่นล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจากธนาคารจำนวน 2.1 พันล้านบาท โดยภาระหนี้ทั้งหมดปลอดภาระ นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังมีรายการหนี้สินที่จะต้องชำระดังนี้ หนี้จำนวน 1 พันล้านบาทที่จะครบกำหนดในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ตามด้วยจำนวน 3.6 พันล้านบาทในปี 2566 และจำนวน 2.5 พันล้านบาทในปี 2567 และจำนวน 5.1 พันล้านบาทในปีต่อ ๆ มา ทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนและชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวที่ครบกำหนด ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการชำระคืนหนี้ดังกล่าว พิจารณาจากสินทรัพย์ที่มีและอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ที่ค่อนข้างต่ำ
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในระหว่างปี 2565-2567 มีดังต่อไปนี้
? อัตราการให้เช่า (รวมการรับประกัน) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 90%
? EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับ 90%
? สินทรัพย์ใหม่มีขนาดการลงทุนอยู่ที่ 4.2 พันล้านบาทในปี 2565 และ 3-4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567
? ในปี 2565 แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะมาจากการกู้ยืม 33% และในปี 2566-2567 แหล่งเงินทุนจะมาจากทั้งการเพิ่มทุนและการกู้ยืม โดย LTV จะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 30%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะยังคงสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและรักษาอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 90% พร้อมทั้งรักษา EBITDA Margin ให้อยู่ที่ระดับสูงกว่า 90% เอาไว้ได้ต่อไปในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วน LTV ให้อยู่ต่ำกว่า 30% เพื่อให้เป็นไปตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ให้อยู่ที่ระดับประมาณ 4-4.5 เท่าเอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ ลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือทรัสต์ฯ มีการกู้ยืมเพื่อขยายธุรกิจเกินกว่าที่คาดไว้จนส่งผลให้อัตราส่วน LTV อยู่ที่ระดับเกินกว่า 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ที่ระดับเกินกว่า 5.5 เท่าเป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นและ/หรือโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ลดระดับลงต่ำกว่า 2.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
?
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
WHART235A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
WHART242A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 850 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
WHART245A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
WHART245B: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
WHART253A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
WHART265A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
WHART26DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
WHART271A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 950 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
WHART288A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 2,300 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 7 ปี A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable