ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (หรือเรียกว่า ?ทรัสต์ฯ?) ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 1.5 พันล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 10 ปีของทรัสต์ฯ ที่ระดับ ?A? ด้วยเช่นกัน โดยทรัสต์ฯ จะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปชำระคืนหนี้บางส่วน
อันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีตำแหน่งทางการตลาดที่แข็งแกร่ง มีการกระจายตัวที่ดีของพอร์ตการลงทุน มีกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่แข็งแกร่ง รวมทั้งมีภาระหนี้สินทางการเงินที่อยู่ในระดับปานกลาง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลจากอายุสัญญาเช่าที่ค่อนข้างสั้นและแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เป็นไปตามการคาดการณ์ของทริสเรทติ้ง ทรัสต์ฯ สามารถรักษาอัตราการให้เช่า (รวมการรับประกัน) ที่ระดับเกินกว่า 85% ตั้งแต่ปีการเงิน 2565 จนถึงปัจจุบัน โดย ณ เดือนธันวาคม 2565 อัตราการให้เช่าอยู่ที่ระดับ 85.2% รายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เติบโตอย่างต่อเนื่องโดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มสินทรัพย์ที่มีอัตราการให้เช่าสูงอย่างสม่ำเสมอ รายได้จากการดำเนินงานในไตรมาสแรกของปีการเงิน 2566 เติบโตขึ้น 3% จากปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ระดับ 932 ล้านบาท อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) อยู่ที่ระดับ 79% ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะรักษาอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% พร้อมทั้งรักษา EBITDA Margin ให้อยู่ที่ระดับไม่น้อยกว่า 70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้
ณ เดือนธันวาคม 2565 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นจำนวน 1.19 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.03 หมื่นล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะสั้นจากธนาคารจำนวน 1.54 พันล้านบาท โดยภาระหนี้ดังกล่าวไม่มีหลักประกันทั้งหมด ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 1.91 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปีการเงิน 2566 ตามด้วยจำนวน 1.98 พันล้านบาทในปีการเงิน 2567 และจำนวน 2.38 พันล้านบาทในปีการเงิน 2568 และจำนวน 5.61 พันล้านบาทในปีต่อ ๆ มา ทั้งนี้ คาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถจ่ายคืนภาระหนี้ดังกล่าวได้จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนและมีความสัมพันธ์อันดีกับสถาบันการเงิน อีกทั้งยังได้รับการสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากสปอนเซอร์
เงื่อนไขทางการเงินระบุให้ทรัสต์ฯ จะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ (Loan to Fair Value of Total Assets -- LTV) ให้ต่ำกว่า 60% ซึ่ง ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2565 ทรัสต์ฯ มีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 26% ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วน LTV (รวมหนี้สินสัญญาเช่า) ไม่ให้เกิน 30% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้ตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและรักษาอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% พร้อมทั้งรักษา EBITDA Margin ให้อยู่ที่ระดับสูงกว่า 70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าไว้ได้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 30% ตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ให้อยู่ที่ระดับประมาณ 4-4.5 เท่าเอาไว้ได้อีกด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือมีการกู้ยืมเพื่อขยายธุรกิจเกินกว่าที่คาดไว้จนส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ที่ระดับเกินกว่า 5.5 เท่าเป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นหรือโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ที่ระดับต่ำกว่า 2.5 เท่าอย่างมั่นคง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
?
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
FTREIT238A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
TREIT244A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
FTREIT246A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 850 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
FTREIT24DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
FTREIT255A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
TREIT256A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 380 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
FTREIT266A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
FTREIT268A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
FTREIT274A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 450 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
FTREIT275A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
TREIT286A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,260 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
FTREIT286A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
TREIT28DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
FTREIT304A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 550 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2573 A
FTREIT316A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 250 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2574 A
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 10 ปี A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable