ทริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) เป็นระดับ ?BB+? จากเดิมที่ระดับ ?BBB-? พร้อมทั้งเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? จากเดิม ?Negative? หรือ ?ลบ? โดยการลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่อ่อนแอกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งในขณะที่ภาระหนี้ยังคงอยู่ในระดับสูง อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงธุรกิจของบริษัทที่มีขนาดปานกลางและความท้าทายที่บริษัทต้องเผชิญในธุรกิจดูแลสุขภาพ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นซึ่งอาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านในกลุ่มรายได้ระดับปานกลางถึงต่ำอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานอ่อนแอกว่าคาด
ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2565 ยังคงอ่อนแอและต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทอยู่ที่ระดับเพียง 2.3 พันล้านบาทโดยลดลงจากระดับ 3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2563-2564 และระดับ 4.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2561-2562 ยอดขายที่อยู่อาศัยที่ลดลงอย่างมากและผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของธุรกิจดูแลสุขภาพได้ส่งผลทำให้กำไรจากการดำเนินงานของบริษัทยังคงอยู่ในแดนลบ โดยเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) ของบริษัทติดลบ 113 ล้านบาทและกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) อยู่ที่ระดับ 435 ล้านบาทในปี 2565
ทริสเรทติ้งคาดว่าสถานะเครดิตของบริษัทจะอ่อนแอลงกว่าการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งเมื่อปีที่แล้ว ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะค่อย ๆ ฟื้นตัวมาอยู่ที่ระดับ 2.6-2.8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2568 ส่วน FFO นั้นคาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 400-600 ล้านบาทต่อปีและ EBITDA จะเพิ่มมาอยู่ที่ระดับ 1-1.3 พันล้านบาทต่อปี อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทน่าจะยังคงอยู่ต่ำกว่าระดับ 5% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA จะสูงกว่าระดับ 8 เท่าในช่วงปีประมาณการ
ยังคงมีความท้าทายในธุรกิจดูแลสุขภาพ
ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าธุรกิจดูแลสุขภาพจะยังคงส่งผลกดดันต่อผลการดำเนินงานโดยรวมของบริษัทอยู่ในระยะสั้นถึงปานกลาง แม้ว่าผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ได้บรรเทาลงแล้ว แต่การฟื้นตัวของธุรกิจดูแลสุขภาพโครงการแรกของบริษัทภายใต้ตราสัญลักษณ์ ?RAKxa? นั้นยังคงต่ำกว่าการคาดการณ์ โดยในปี 2565 รายได้จากธุรกิจดูแลสุขภาพอยู่ที่ระดับเพียง 57 ล้านบาทซึ่งไม่เพียงพอสำหรับต้นทุนคงที่จำนวนประมาณ 200 ล้านบาทต่อปี บริษัทมีแผนจะนำวิลล่า 9 หลังในโครงการนี้ไปให้ ?Vitalife? เช่าเพื่อดำเนินโครงการ ?BH Medical Village? ซึ่งเป็นศูนย์ฟื้นฟูผู้ป่วยของ ?โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์? โดยเงินลงทุนในโครงการดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 80 ล้านบาท ทั้งนี้ การดำเนินการดังกล่าวคาดว่าจะช่วยให้ผลกำไรของบริษัทดีขึ้นในปีต่อ ๆ ไป
แม้ว่าธุรกิจดูแลสุขภาพโครงการแรกจะยังอยู่ในช่วงการพัฒนาและยังไม่ถึงจุดคุ้มทุน บริษัทก็ได้เริ่มดำเนินโครงการที่สองคือ ?RXV Wellness Village? (RXV) ที่อำเภอสามพรานต่อไป สำหรับโครงการนี้บริษัทจะเน้นตลาดภายในประเทศโดยนำเสนอบริการในระดับราคาที่ย่อมเยากว่า เงินลงทุนสำหรับระยะแรกของโครงการซึ่งประกอบด้วยโรงแรม 83 ห้องบนที่ดินขนาด 12 ไร่อยู่ที่ระดับประมาณ 700 ล้านบาท โครงการ RXV ได้เปิดดำเนินการเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2566 ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าการขยายธุรกิจเชิงรุกในธุรกิจนี้หากไม่สำเร็จก็อาจจะสร้างภาระทางการเงินให้แก่บริษัทตลอดช่วงเวลาประมาณการ
สัดส่วนรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยลดลง
รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่องจากระดับเกินกว่า 2.5 พันล้านบาทในปี 2561 ลงมาอยู่ที่ระดับเพียง 1.3 พันล้านบาทในปี 2565 อัตรากำไรขั้นต้นก็ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 25% ในปี 2565 จากระดับเกินกว่า 30% ในปี 2561 ทั้งนี้ กำลังซื้อที่อ่อนแอลงและการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำได้ส่งผลทำให้ผู้บริหารของบริษัทลดการลงทุนในธุรกิจนี้ลงโดยบริษัทยังไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ใด ๆ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ณ สิ้นปี 2565 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเหลือขายมูลค่ารวมทั้งสิ้น (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 4 พันล้านบาทโดยเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 16% ดังนั้น สัดส่วนรายได้จากยอดขายที่อยู่อาศัยจึงคาดว่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 1.3-1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (PD) มีสถานะเป็นหน่วยดำเนินงานหลัก
ทริสเรทติ้งคาดว่าธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าของบริษัทภายใต้การดำเนินงานของ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (PD) จะกลายมาเป็นสายงานทางธุรกิจที่แข็งแกร่งที่สุดและจะเป็นผู้สร้างกำไรที่เป็นสัดส่วนหลักของ ?กลุ่มมั่นคงเคหะการ? ภายใน 2-3 ปีข้างหน้า โดยกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอของ PD จากธุรกิจให้เช่าและรายได้จากค่าธรรมเนียมการบริหารสินทรัพย์จะช่วยสนับสนุนผลการดำเนินงานโดยรวมของกลุ่ม นอกจากนี้ ภายหลังการก่อตั้ง ?ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล? (PROSPECT) ในปี 2563 แล้ว PD คาดว่าจะรับรู้กำไรจากการขายพื้นที่ให้เช่าเข้า PROSPECT อย่างสม่ำเสมอ อย่างไรก็ตาม ขนาดของธุรกิจของบริษัทย่อยแห่งนี้ยังมีขนาดเล็กอยู่ โดย ณ สิ้นปี 2565 PD มีพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าของบริษัทเองเพียง 0.25 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) และพื้นที่ให้เช่าภายใต้การบริหารงานของบริษัททั้งหมดซึ่งรวมพื้นที่ให้เช่าภายใต้ PROSPECT และบริษัทร่วมทุนมีเพียง 0.5 ล้าน ตร.ม. เท่านั้น ทั้งนี้ หากไม่รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้า PROSPECT แล้ว EBITDA ของ PD จะอยู่ที่ระดับเพียง 300-350 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเท่านั้น
ในอนาคต PD มีแผนจะพัฒนาพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานใหม่ที่ขนาด 0.05-0.1 ล้าน ตร.ม. ต่อปี อีกทั้งจะคงพื้นที่ให้เช่าเอาไว้ที่ระดับประมาณ 0.2 ล้าน ตร.ม. เพื่อสร้างรายได้ค่าเช่าและเพื่อขายสินทรัพย์ที่ประมาณ 0.06-0.08 ล้าน ตร.ม. ต่อปีเข้า PROSPECT ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากขนาดสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่า EBITDA ของบริษัทจะเติบโตที่ระดับประมาณ 700 ล้านบาทในปี 2566 ถึง 1 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2567-2568 หรือคิดเป็น 65%-90% ของ EBITDA ทั้งหมดของบริษัท
หนี้สินทางการเงินอยู่ในระดับสูง
จากการใช้เงินลงทุนที่สูงในธุรกิจดูแลสุขภาพและธุรกิจโรงงานและคลังสินค้า ระดับหนี้สินทางการเงินของบริษัทจึงเพิ่มขึ้นอย่างมากโดยอยู่ที่ระดับ 1.26 หมื่นล้านบาทในปี 2565 จากระดับ 8 พันล้านบาทในปี 2561 ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 66% ณ สิ้นปี 2565 โดยเพิ่มขึ้นจากระดับ 55% ในปี 2561
เมื่อพิจารณาจากแผนการลงทุน ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงในช่วงปีประมาณการ เงินลงทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของบริษัทในช่วงระหว่างปี 2566-2568 จะมีจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 3.7 พันล้านบาท ในขณะที่เงินลงทุน (ในส่วนของ PD) สำหรับการก่อสร้างคลังสินค้า 2 แห่งภายใต้บริษัทร่วมทุนจะอยู่ที่จำนวนประมาณ 0.5-2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2568 ส่วนต้นทุนในการก่อสร้างสำหรับธุรกิจดูแลสุขภาพจะอยู่ที่จำนวนประมาณ 250-300 ล้านบาทในปี 2566 และเพื่อที่จะรักษารายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยให้อยู่ที่ระดับ 1.3-1.5 พันล้านบาทต่อปี บริษัทอาจจะต้องเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรที่มูลค่า 1.5-2 พันล้านบาทต่อปีโดยมีงบลงทุนในการซื้อที่ดินที่ประมาณ 300 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะยังคงสูงที่ระดับ 66% ในช่วงระหว่างปี 2566-2567 ก่อนที่จะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 63% ในปี 2568 ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินนั้นคาดว่าจะทรงตัวอยู่ที่ระดับราว ๆ 3% ในช่วงระหว่างปี 2566-2567 ก่อนที่จะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับเกินกว่า 5% ในปี 2568
หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนของบริษัทซึ่งประกอบด้วยหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทเองและหนี้สินของบริษัทย่อยอยู่ที่ระดับ 4.1 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทจึงอยู่ที่ระดับ 35%
สภาพคล่องตึงตัวแต่สามารถจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่สามารถจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า แหล่งสภาพคล่องของบริษัท ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2565 ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 479 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 463 ล้านบาท รวมถึง FFO ที่คาดว่าจะอยู่ที่จำนวน 350 ล้านบาทในช่วง 12 เดือนข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าทางบัญชีอยู่ที่จำนวน 149 ล้านบาทซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันสำหรับขอวงเงินสินเชื่อใหม่ได้ด้วยในกรณีจำเป็น
บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 5.2 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 4 พันล้านบาท ตั๋วแลกเงินจำนวน 650 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 167 ล้านบาท และเงินกู้โครงการระยะยาวอีกจำนวน 362 ล้านบาท โดยปกติแล้วบริษัทจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนและจะต่ออายุตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินที่ครบกำหนด นอกจากนี้ เงินที่ได้จากการขายสินทรัพย์เข้า PROSPECT มูลค่า 1.7 พันล้านบาทและจากการขายที่ดินบางแปลงซึ่งมีมูลค่าประมาณ 500 ล้านบาทภายในปีนี้จะช่วยลดความกังวลในเรื่องสภาพคล่องลงได้บางส่วน
ข้อกำหนดทางการเงินระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า ซึ่งบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.8 เท่า ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2565 ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะไม่มีปัญหาในการปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงระหว่างปี 2566-2568 มีดังนี้
? รายได้จากการดำเนินงานจะอยู่ที่ระดับ 2.5-2.8 พันล้านบาทต่อปี
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรใหม่ที่มูลค่า 1.5-2 พันล้านบาทต่อปี ส่วนเงินลงทุนซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 300 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2567-2568
? เงินลงทุนในธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าจะอยู่ที่ระดับ 1.9 พันล้านบาทในปี 2566 และที่ระดับ 800 ล้านบาทถึง 1 พันล้านบาทในช่วงระหว่างปี 2567-2568
? เงินลงทุนในโครงการร่วมทุน 2 โครงการ (ในส่วนของ PD) จะอยู่ที่ประมาณ 500 ล้านบาทถึง 2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2568
? เงินลงทุนในธุรกิจดูแลสุขภาพจะอยู่ที่จำนวน 250-300 ล้านบาทในปี 2566
? อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับ 34%-41% และ EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับ 37%-45%.
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะไม่อ่อนแอลงไปกว่าระดับในปัจจุบัน ในขณะที่ผลการดำเนินงานของธุรกิจดูแลสุขภาพจะปรับตัวดีขึ้น อีกทั้งทริสเรทติ้งยังคาดว่าขนาดของธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าจะขยายตัวและสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอให้แก่กลุ่ม
?
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากที่ทริสเรทติ้งได้คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ ในทางตรงข้าม อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากมีสัญญาณว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจนส่งผลทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับเกินกว่า 5% และ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ต่ำกว่า 8 เท่าอย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 12 มกราคม 2566
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) (MK)
อันดับเครดิตองค์กร: BB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable