ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) และหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทที่ระดับ ?BBB? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตดังกล่าวอยู่บนพื้นฐานการพิจารณาอันดับเครดิตเฉพาะของบริษัท (Standalone Credit Profile ? SACP) ซึ่งอยู่ที่ระดับ ?bbb-? และอันดับเครดิตของบริษัทที่เพิ่มขึ้นอีก 1 ขั้นจากสถานะในการเป็นบริษัทลูกที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูง (Highly Strategic) ของ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ได้รับอันดับเครดิต ?BBB+/Stable?)
อันดับเครดิตเฉพาะของบริษัทสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับมากขึ้นและรายได้ในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่เติบโตขึ้น อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็ถูกลดทอนบางส่วนจากการที่บริษัทมีประวัติผลงานที่สั้น รวมถึงขอบเขตธุรกิจที่จำกัด และภาระหนี้ระดับสูงจากการขยายธุรกิจเชิงรุก นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับการปรับเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
เป็นบริษัทลูกที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูงของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูงของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ โดยบริษัทก่อตั้งขึ้นในปี 2559 ในฐานะบริษัทลูกของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งนี้ ตั้งแต่การเสนอขายหุ้นแก่ประชาชนครั้งแรก (IPO) ในเดือนธันวาคม 2564 บริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ยังคงถือหุ้นในบริษัทที่สัดส่วน 70% และไม่มีแผนในการลดสัดส่วนการถือหุ้นของบริษัทในระยะสั้นถึงปานกลาง
แม้จะมีขอบเขตธุรกิจที่ค่อนข้างจำกัด แต่สินค้าของบริษัทก็สอดคล้องและเสริมธุรกิจสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของกลุ่มบริษัท ตามแนวกลยุทธ์ทางธุรกิจของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้นั้นยังคงเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและลงทุนในธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
บริษัทมีสัดส่วนสำคัญในรายได้และกำไรของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ โดยบริษัทมีรายได้อยู่ที่ 5.9 พันล้านบาทในปี 2565 คิดเป็น 40% ของรายได้รวมของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) คิดเป็นสัดส่วน 35% ของ EBITDA ของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ในปี 2565
แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับเพิ่มมากขึ้น
สถานะทางการตลาดของบริษัทในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นมีพัฒนาการที่ดีขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีสถานะทางการตลาดที่ค่อนข้างสั้นเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตรายอื่น ๆ โดยรายได้ของบริษัทเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องจากน้อยกว่า 1 พันล้านบาทในปี 2561 เพิ่มขึ้นเป็น 5.9 พันล้านบาทในปี 2565 บริษัทมีสินค้าครอบคลุมหลากหลายระดับราคา ตั้งแต่ระดับเริ่มต้นไปจนถึงระดับหรูหรา แบรนด์ที่อยู่อาศัยของบริษัทประกอบด้วย ?Brighton? และ ?Britania? ซึ่งมีลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาระดับกลางถึงล่าง ในขณะที่แบรนด์ ?Grand Britania? และ ?Belgravia? มีเป้าหมายในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงไปจนถึงระดับหรูหรา
นับตั้งแต่ก่อตั้ง บริษัทได้พัฒนาโครงการที่เป็นเจ้าของเองจำนวน 25 โครงการ และโครงการภายใต้กิจการร่วมค้า 5 โครงการ มูลค่ารวม 3.64 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปี 2565 บริษัทมีสินค้าเหลือขายทั้งหมดซึ่งรวมทั้งที่สร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้างคิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 2 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากสินค้าพร้อมขายที่มีอยู่และโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีมูลค่าจำนวนมากของบริษัทตามแผนการเปิดตัวแล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตจากระดับ 7.5 พันล้านบาทในปี 2566 เพิ่มขึ้นเป็น 8.5 พันล้านบาทต่อปีในปี 2567 และปี 2568 จากแผนการเติบโตของบริษัท ทั้งนี้ คาดว่าบริษัทจะยังคงเป็นผู้สร้างกำไรที่สำคัญของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ในระยะสั้นถึงระยะกลาง
การขยายตัวเชิงรุกอาจนำไปสู่ภาระหนี้ที่สูงขึ้น
บริษัทเปิดขายโครงการใหม่ 9 โครงการมูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาทในปี 2565 ซึ่งรวมโครงการร่วมทุน 5 โครงการมูลค่า 8.9 พันล้านบาทด้วย พันธมิตรในโครงการร่วมทุนของบริษัทประกอบด้วยเจ้าของที่ดินและนักลงทุนต่างชาติ ได้แก่ บริษัท โนมุระ เรียล เอสเตท (ประเทศไทย) จำกัด และ Lofis (Thailand) Co., Ltd. โดยบริษัทถือหุ้น 51% ในโครงการร่วมทุน ในขณะที่พันธมิตรถือหุ้น 49% ทริสเรทติ้งมองว่าการพัฒนาโครงการภายใต้บริษัทร่วมทุนจะช่วยให้บริษัทขยายพอร์ตการลงทุนได้โดยไม่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก อีกทั้ง บริษัทยังได้กำไรจากการขายหุ้นให้กับหุ้นส่วนและมีรายได้ประจำจากค่าบริหารโครงการอีกด้วย
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงดำเนินธุรกิจตามแผนการเติบโตเชิงรุกต่อไป ซึ่งภายใต้ประมาณการพื้นฐานของเราคาดว่าบริษัทจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 2.25 หมื่นล้านบาทในปี 2566 และ 1.1-1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2567-2568 งบประมาณการจัดซื้อที่ดินนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ 4.0-4.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2568 ในขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 40%-45% ของมูลค่าโครงการ ทริสเรทติ้งคาดว่ามากกว่า 80% ของโครงการใหม่จะพัฒนาภายใต้โครงการของบริษัทเอง ดังนั้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นจาก 51.9% ณ สิ้นปี 2565 เป็นประมาณ 55%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ของบริษัทกำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2.5 เท่า โดยอัตราส่วนดังกล่าวของบริษัท ณ สิ้นปี 2565 อยู่ที่ระดับ 1.03 เท่า ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทไม่น่าจะมีปัญหาในการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวในช่วงเวลา 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ในช่วง 10%-15% ขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA จะอยู่ที่ประมาณ 3.5-4.5 เท่าในช่วงเวลาประมาณการ
ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2565 ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ที่ 6 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยเงินกู้จากธนาคารจำนวน 2 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 1.5 พันล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 2.5 พันล้านบาทจากบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ภาระหนี้ตามสัดส่วนจากบริษัทร่วมทุนอยู่ที่ 593 ล้านบาท หนี้สินที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนซึ่งส่วนใหญ่เป็นหนี้ที่บริษัทมีภาระค้ำประกันอยู่ที่ 2 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้สินที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวม ณ สิ้นปี 2565 อยู่ที่ระดับ 33%
การปรับเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัย
การปรับเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นอาจทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยลดลงในระยะสั้นถึงระยะกลาง ตั้งแต่เดือนมกราคม 2566 ธนาคารต่าง ๆ ต้องจำกัดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันให้อยู่ที่ระดับ 80%-90% สำหรับสัญญาจำนองที่ 2 และระดับ 70% สำหรับสัญญาจำนองที่ 3 ทริสเรทติ้งมองว่าเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนี้จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับบน เนื่องจากผู้ซื้อเหล่านี้อาจมีสัญญาจำนองมากกว่า 1 สัญญาอยู่แล้ว ในขณะที่ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ซื้อบ้านมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย อีกทั้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยก็ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการระดมทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย อย่างไรก็ตาม แรงกดดันจากทั้งอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและอัตราเงินเฟ้อที่ผ่อนคลายลงทำให้คาดว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพียง 0.50% ในปี 2566 ซึ่ง ธปท. ได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายแล้ว 2 ครั้งในปีนี้คือ 0.25% ในเดือนมกราคม 2566 และอีก 0.25% ในเดือนมีนาคม 2566
สภาพคล่องที่บริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะยังคงอยู่ในวิสัยที่สามารถบริหารจัดการได้ โดยแหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 984 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2565 นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับ 1.1-1.2 พันล้านบาท ในขณะที่ภาระหนี้ที่บริษัทจะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้านั้นประกอบด้วยเงินกู้โครงการจำนวน 1.3 พันล้านบาทและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้จำนวน 2.5 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจ่ายชำระหนี้เงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัย ในขณะที่เงินกู้ยืมระยะสั้นจากบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้นั้นอยู่ในรูปของสัญญากู้ยืมที่ไม่มีหลักประกันและมีกำหนดชำระคืนเมื่อทวงถาม ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้จะยังคงให้การสนับสนุนทางการเงินแก่บริษัทต่อไป หากจำเป็น
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2566 มูลค่า 2.25 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยโครงการที่บริษัทพัฒนาเองมูลค่า 1.94 หมื่นล้านบาทและโครงการที่พัฒนาภายใต้โครงการร่วมทุนอีกจำนวน 3.1 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ ที่มูลค่าประมาณ 1.1-1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2567-2568 อีกด้วย
? รายได้จะอยู่ที่ระดับ 7.5-8.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2568 ในขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมทุนคาดว่าจะยังมีจำนวนน้อยในปี 2566-2567 แต่จะเพิ่มเป็นประมาณ 120 ล้านบาทในปี 2568
? อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับ 30%-31% และ EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับ 23%-25%
? งบประมาณในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการซึ่งรวมโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ประมาณ 4.0-4.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะคงสถานะในการเป็นบริษัทลูกที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูงของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ต่อไป และแม้จะมีแผนขยายธุรกิจในเชิงรุก ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่ดีรวมทั้งยังรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่าระดับ 60% และคงอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเอาไว้ที่ระดับ 10%-15% ต่อไปได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง
จากสถานะในปัจจุบันของบริษัทซึ่งเป็นบริษัทลูกที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ระดับสูงของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ดังนั้น อันดับเครดิตองค์กรของบริษัทจึงถูกจำกัดด้วยอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากอันดับเครดิตของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหรืออันดับเครดิตของบริษัทได้รับการปรับเพิ่มขึ้นมากกว่า 1 ขั้น ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากอันดับเครดิตของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ถูกปรับลดลงมากกว่า 2 ขั้น นอกจากนี้ อันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้หากสถานะของบริษัทที่มีต่อบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้มีการเปลี่ยนแปลง
?
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 12 มกราคม 2566
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 7 กันยายน 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) (BRI)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
BRI24NA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 505.1 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 BBB
BRI25NA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 994.9 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 BBB
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 3 ปี BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable