ทริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME หรือ ?ทรัสต์ฯ?) เป็นระดับ ?BBB+? จากเดิมที่ระดับ ?A-? พร้อมทั้งเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? จากเดิม ?Negative? หรือ ?ลบ? โดยการลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ที่อ่อนแอลงท่ามกลางแรงกดดันต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าของทรัสต์ฯ ที่เพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากอุปทานพื้นที่สำนักงานจำนวนมากที่คาดว่าจะเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้านี้ โดยอันดับเครดิตยังคงมีข้อจำกัดจากการกระจุกตัวของพอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ ทั้งในแง่ของสินทรัพย์ ผู้เช่า และสัญญาเช่าที่จะหมดอายุลง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็มีปัจจัยสนับสนุนจากกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ ที่ยอมรับได้ ตลอดจนภาระหนี้สินที่อยู่ในระดับต่ำ และสภาพคล่องที่เพียงพอ
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะเครดิตที่อ่อนแอลงจากผลการดำเนินงานที่ถดถอย
ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ที่มีแนวโน้มลดลงจากอัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าที่ลดลงได้ส่งผลทำให้รายได้และกำไรของทรัสต์ฯ อ่อนแอลงในช่วงระหว่างปี 2564-2565 ทั้งนี้ อัตราการให้เช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานให้เช่า ?Exchange Tower? ลดลงอย่างมากจากระดับเกินกว่า 90% ในปี 2560-2563 มาอยู่ที่ระดับประมาณ 75%-80% ในช่วงปี 2564-2565 และของอาคารสำนักงานให้เช่า ?Mercury Tower? ก็ลดลงจากระดับเกินกว่า 90% ในปี 2561-2563 มาอยู่ที่ระดับ 79% ณ สิ้นปี 2565 แม้ว่าทรัสต์ฯ ได้ลดอัตราค่าเช่าลงในปี 2565 เพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่และรักษาผู้เช่าเดิมเอาไว้ แต่อัตราการให้เช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพฯ ซึ่งอยู่ที่ระดับ 82%
อัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าที่ลดลงส่งผลทำให้รายได้ประจำปีของทรัสต์ฯ ลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ระดับ 811 ล้านบาทในปี 2564 และ 769 ล้านบาทในปี 2565 จากระดับเกินกว่า 900 ล้านบาทในช่วงปี 2561-2563 ในขณะเดียวกัน ความสามารถในการทำกำไรของทรัสต์ฯ ก็อ่อนแอลงด้วยเช่นกัน โดยอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 66% ในปี 2564 และ 61% ในปี 2565 จากระดับ 72% ในปี 2563 ซึ่งส่งผลให้ EBITDA ลดลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่า 500 ล้านบาทเป็นครั้งแรก
ผลการดำเนินงานในอนาคตมีปัจจัยท้าทายจากอุปทานจำนวนมาก
ทริสเรทติ้งยังคงมองว่าอัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันต่อไปในระยะปานกลางเนื่องจากอุปสงค์สำนักงานที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ในขณะที่อุปทานพื้นที่สำนักงานจำนวนมากคาดว่าจะเพิ่มเข้ามา ทั้งนี้ ข้อมูลของ CB Richard Ellis (CBRE) ระบุว่าจะมีอุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่เข้ามาในตลาดที่ประมาณ 450,000-500,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567 โดยมากกว่าครึ่งเป็นอุปทานใหม่ในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ ซึ่งอุปทานส่วนเกินทำให้อัตราค่าเช่าลดลงมาตั้งแต่ปี 2564 ทั้งนี้ อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจลดลง 8% จากปีก่อนมาอยู่ที่ 1,040 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนโดยเฉลี่ยในปี 2565
ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งของทรัสต์ฯ จะลดลง 1%-3.5% ปีต่อปีในขณะที่อัตราการให้เช่าคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 75%-82% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ น่าจะอยู่ที่ระดับ 700-790 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2568 โดยคาดว่า EBITDA น่าจะคงอยู่ที่ระดับประมาณ 400-480 ล้านบาท และ EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับประมาณ 60% ในช่วงปีประมาณการ ทั้งนี้ ความคลาดเคลื่อนจากประมาณการของทริสเรทติ้งทั้งที่เกิดจากแนวโน้มตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยหรือจากความเสี่ยงทางธุรกิจของทรัสต์ฯ ที่เพิ่มขึ้นอาจนำไปสู่การปรับลดอันดับเครดิตลงได้
อันดับเครดิตมีข้อจำกัดจากการกระจุกตัวของพอร์ตการลงทุน
ทริสเรทติ้งมองว่าพอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ ยังคงมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวสูงทั้งในแง่ของจำนวนอาคาร ผู้เช่า และสัญญาเช่าที่จะหมดอายุลง ปัจจุบันรายได้ค่าเช่าและ EBITDA ของทรัสต์ฯ ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่เป็นอาคารเพียง 2 แห่งในทำเล 2 แห่งเท่านั้นคือที่ถนนสุขุมวิทและถนนเพลินจิต โดยประมาณ 2 ใน 3 ของรายได้ค่าเช่าและบริการมาจาก Exchange Tower และส่วนที่เหลือมาจาก Mercury Tower ดังนั้น ผลการดำเนินงานที่ไม่น่าพึงพอใจของสินทรัพย์แห่งใดแห่งหนึ่งอาจจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการดำเนินงานโดยรวมของทรัสต์ฯ ส่วนในด้านผู้เช่านั้น ผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของ Exchange Tower เช่าพื้นที่คิดเป็น 53% ของพื้นที่ให้เช่าของอาคาร และผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของ Mercury Tower เช่าพื้นที่คิดเป็น 58% ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีรายได้จากผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของแต่ละอาคารคิดเป็น 49% ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของ Exchange Tower และ 51% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของ Mercury Tower ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดเช่าพื้นที่คิดเป็น 6% ของพื้นที่ให้เช่ารวมของทรัสต์ฯ และสร้างรายได้คิดเป็น 5% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ
ทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ด้วยเช่นกันโดยผู้เช่าส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาคราวละ 3 ปี ณ เดือนธันวาคม 2565 พื้นที่เช่าจำนวน 19% จะหมดสัญญาในปี 2566 อีก 35% จะหมดสัญญาในปี 2567 ในขณะที่ 46% จะหมดสัญญาในปี 2568 ทั้งนี้ ในช่วงระหว่างปี 2567-2568 พื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญากระจุกตัวค่อนข้างสูงเนื่องจากสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่จำนวน 10 รายจะหมดอายุลงพร้อมกันในช่วงเวลาดังกล่าว อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าของ Exchange Tower และ Mercury Tower ในช่วงระหว่างปี 2564-2565 อยู่ที่ระดับ 75%-85% อย่างไรก็ตาม อุปสงค์อาคารสำนักงานให้เช่าใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามาจำนวนมากทำให้ทริสเรทติ้งมีความกังวลเกี่ยวกับอัตราการต่อสัญญาเช่าของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งของทรัสต์ฯ ในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้า
กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้อ่อนตัวลงแต่ยังคงอยู่ในระดับที่ยอมรับได้
แม้ว่าฐานรายได้และกำไรของทรัสต์ฯ คาดว่าจะลดลง แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่ากระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ในระดับที่ยอมรับได้เนื่องจากทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่อยู่ในระดับต่ำ รายได้และความสามารถในการทำกำไรที่อ่อนตัวลงทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 3.1-3.5 เท่าในช่วงระหว่างปี 2564-2565 จากที่ระดับต่ำกว่า 3 เท่าในช่วงระหว่างปี 2561-2563 อัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายก็ลดลงด้วยเช่นกันโดยลดลงมาอยู่ที่ระดับ 8-8.5 เท่าในช่วงระหว่างปี 2564-2565 จากระดับ 11 เท่าในปี 2563 อย่างไรก็ตาม ระดับภาระหนี้ที่ต่ำของทรัสต์ฯ ซึ่งมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ประมาณ 20% ช่วยบรรเทาสถานะความเสี่ยงทางการเงินลงได้ในระดับหนึ่ง
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรของทรัสต์ฯ จะลดลงจากการคาดการณ์ว่ารายได้และอัตรากำไรจะลดลง อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็อาจทำให้ต้นทุนเงินกู้จากธนาคารเพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยโดยอยู่ที่ 3.5-4 เท่าและอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 5.5-7 เท่าในช่วงระหว่างปี 2566-2568 ปัจจุบันทรัสต์ฯ ไม่มีแผนการจะซื้อสินทรัพย์ใหม่ที่เป็นรูปธรรม ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับปัจจุบันในช่วงปีประมาณการ
สภาพคล่องเพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ จะยังคงเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้า แหล่งสภาพคล่องของทรัสต์ฯ ณ เดือนธันวาคม 2565 ประกอบไปด้วยเงินสดประมาณ 710 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมที่มีกับสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 110 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ประมาณ 350 ล้านบาทในอีก 12 เดือนข้างหน้า นอกจากนี้ สินทรัพย์คุณภาพสูงที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันของทรัสต์ฯ ยังสามารถนำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อขอวงเงินสินเชื่อได้หากจำเป็น ทั้งนี้ มูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกัน ณ สิ้นปี 2565 ของทรัสต์ฯ อยู่ที่จำนวน 8.71 พันล้านบาท ในขณะที่ข้อมูล ณ เดือนธันวาคม 2565 ระบุว่าทรัสต์ฯ มีภาระหนี้หุ้นกู้จำนวน 2.05 พันล้านบาทที่จะครบกำหนดไถ่ถอน โดยในปี 2566 จะอยู่ที่จำนวน 1 พันล้านบาทและในปี 2570 จะอยู่ที่จำนวน 1.05 พันล้านบาท ทรัสต์ฯ ได้รีไฟแนนซ์หุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนไปแล้วเมื่อเดือนมกราคม 2566 ด้วยเงินกู้ยืมอายุ 3 ปีจากสถาบันการเงิน ดังนั้น ทรัสต์ฯ จึงไม่มีภาระหนี้ที่ครบกำหนดในช่วงที่เหลือของปีนี้ไปจนถึงปี 2568
ตามเงื่อนไขทางการเงินของธนาคารระบุให้ทรัสต์ฯ ต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ (Loan-to-Fair-Value of Total Assets -- LTV) (ไม่รวมหนี้สินสัญญาเช่า) ให้ต่ำกว่า 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อ EBITDA ตามงบการเงินให้ต่ำกว่า 6 เท่า ซึ่ง ณ สิ้นปี 2565 ทรัสต์ฯ มีอัตราส่วน LTV อยู่ที่ระดับ 21.6% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อ EBITDA ตามงบการเงินอยู่ที่ระดับ 4.4 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญสำหรับผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในช่วงระหว่างปี 2566-2568 มีดังนี้
? อัตราการให้เช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งจะอยู่ที่ 75%-82%
? อัตราค่าเช่าจะลดลง 1%-3.5% ปีต่อปี
? EBITDA Margin ลดลงอยู่ที่ระดับประมาณ 60%
? ไม่มีการซื้อสินทรัพย์ใหม่
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างผลการดำเนินงานให้เป็นไปตามเป้าหมายในขณะที่สถานะทางการเงินจะไม่อ่อนแออย่างมีนัยสำคัญไปจากประมาณการของทริสเรทติ้ง
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากความเสี่ยงด้านอุตสาหกรรมพัฒนาขึ้นจนทำให้ทริสเรทติ้งเชื่อว่าอุปทานและอุปสงค์พื้นที่สำนักงานที่ไม่สอดคล้องกันนั้นอาจส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ ในการนี้ อัตราการให้เช่าพื้นที่และ/หรืออัตราค่าเช่าที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญไปจากระดับปัจจุบันและอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่สูงเกินกว่า 5.5 เท่าอาจทำให้ทริสเรทติ้งต้องทำการปรับลดอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ ลง
ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากทรัสต์ฯ สามารถปรับปรุงผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่งกว่าประมาณการได้โดยอัตราการให้เช่าพื้นที่ฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ระดับ 85%-90% อย่างต่อเนื่องและอัตราค่าเช่ามีสัญญาณปรับตัวดีขึ้น
?
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
TPRIME271A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,050 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 BBB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable