ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล(ทรัสต์ฯ) ที่ระดับ ?BBB+? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงถึงสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ซึ่งเป็นศูนย์การค้าชุมชนหรือคอมมูนิตี้มอลล์ (Community Malls) ที่มีคุณภาพ ตลอดจนกระแสเงินสดที่สามารถคาดการณ์ได้ในระดับสูงจากสัญญาเช่าและบริการ โอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ และนโยบายทางการเงินที่รัดกุม อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็มีปัจจัยลดทอนบางส่วนจากการที่สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ มีขนาดเล็กและภาระหนี้ที่คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นจากการขยายพอร์ตโฟลิโอของกองทรัสต์
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ศูนย์การค้าที่มีคุณภาพในละแวกที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสนับสนุนอันดับเครดิต
ทริสเรทติ้งมองว่าสินทรัพย์ของกองทรัสต์ฯ ได้รับการดูแลให้อยู่ในคุณภาพดีเนื่องจากผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมพื้นที่ค้าปลีก ณ เดือนมีนาคม 2566 ทรัสต์ฯ ลงทุนในสิทธิการเช่าในคอมมูนิตี้มอลล์จำนวน 12 แห่งและในอาคารสำนักงาน 1 แห่ง พอร์ตโฟลิโอของ ทรัสต์ฯ ได้รับการพิจารณาว่ามีขนาดค่อนข้างเล็กด้วยเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 1.26 หมื่นล้านบาทและมีพื้นที่ให้เช่ารวม 160,197 ตารางเมตร (ตร.ม.) พื้นที่ให้เช่าของ 3 สินทรัพย์หลักของทรัสต์ฯ คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60% ของพื้นที่ให้เช่ารวม อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยยังคงอยู่ที่ระดับสูงกว่า 90% สำหรับคอมมูนิตี้มอลล์และที่ระดับประมาณ 70% สำหรับอาคารสำนักงานและมีอัตราการต่อสัญญาเช่าอยู่ในระดับสูงที่ระดับสูงกว่า 90% ในปี 2564-2565
ทรัสต์ฯ มุ่งเน้นสัดส่วนของผู้เช่าที่ให้บริการลูกค้าที่เข้ามาเยี่ยมชมร้านค้าโดยตรงเพื่อลดทอนความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงทางพฤติกรรมของผู้บริโภคที่นิยมการซื้อของออนไลน์มากขึ้น โดยสัดส่วนผู้เช่าในศูนย์การค้าของทรัสต์ฯ แต่ละแห่งได้รับการจัดสรรเพื่อให้รองรับวิถีชีวิต และตอบสนองความต้องการในชีวิตประจำวันของกลุ่มลูกค้าและผู้คนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่นั้น ๆ ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2566 ผู้เช่าในหมวดอาหารและเครื่องดื่มคิดเป็นสัดส่วน 20% ของพื้นที่เช่ารวม กลุ่มของตกแต่งบ้าน 16% ซุปเปอร์มาร์เก็ต 11% และหมวดหมู่ที่เกี่ยวกับไลฟ์สไตล์อื่น ๆ เช่น ความสวยงามและสุขภาพ การศึกษา ความบันเทิง ฟิตเนส และแฟชั่นคิดเป็นหมวดหมู่ละ 5%-10% ของพื้นที่เช่ารวม
กระแสเงินสดที่คาดการณ์ได้จากสัญญาเช่า
รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ สามารถคาดการณ์ได้ในระดับสูงเนื่องจากสัญญาเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปี โดยสัญญาที่เป็นค่าเช่าแบบคงที่มีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 80% ของสัญญาเช่าทั้งหมด ในขณะที่อีก 20% เป็นสัญญาเช่าแบบแบ่งรายได้
จากจำนวนพื้นที่เช่าทั้งหมดในปัจจุบันนั้น ทรัสต์ฯ มีสัดส่วนพื้นที่ของสัญญาเช่าที่จะหมดอายุในปี 2566 อยู่ที่ 44% ปี 2567 อยู่ที่ 21% ที่ปี 2568 อยู่ที่ 32% และพื้นที่ส่วนที่เหลือจะหมดอายุตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป ส่วนอัตราการต่อสัญญาเช่านั้นก็ค่อนข้างสูงโดยอยู่ที่ประมาณ 90% ในปี 2564 และ 94% ในปี 2565
มีแนวโน้มเติบโตจากการซื้อสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเติม
สถานะทางเครดิตของทรัสต์ฯ พิจารณาถึงโอกาสในการเติบโตจากการซื้อสินทรัพย์ใหม่จาก เค.อี. กรุ๊ปและหุ้นส่วน เค.อี. กรุ๊ปอยู่ระหว่างการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ 2 แห่งและอาคารสำนักงาน 1 แห่ง โดยทรัสต์ฯ มีสิทธิ์ในการซื้อสินทรัพย์จากหุ้นส่วนก่อน โดยทั่วไปทรัสต์ฯ จะลงทุนโดยการซื้อสินทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว มีอัตราการเช่าในระดับสูง และมีแนวโน้มการขึ้นค่าเช่าที่แน่นอน
ทรัสต์ฯ มีแผนที่แน่ชัดในการซื้อโครงการ 111 ประดิษฐ์มนูธรรมซึ่งเป็นอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่บนถนนประดิษฐ์มนูธรรมจาก เค.อี. กรุ๊ป ในเดือนกันยายน 2566 โครงการดังกล่าวมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 10,000 ตร.ม. และมีอัตราการเช่าพื้นที่ 92% โดยจำนวนเงินลงทุนจะไม่เกิน 700 ล้านบาท อีกทั้ง ทรัสต์ฯ ยังมีแผนจะซื้อสิคอมมูนิตี้มอลล์ จาก เค.อี. กรุ๊ปหรือหุ้นส่วนในปี 2567 ด้วยเงินลงทุนประมาณ 1 พันล้านบาทอีกด้วย จากแผนการซื้อสินทรัพย์ดังกล่าว ทรัสต์ฯ คาดว่าจะมีพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 20% ในปี 2568 โดยแนวโน้มสัดส่วนของสินทรัพย์ตามพื้นที่ให้เช่า 90% จะมาจากคอมมูนิตี้มอลล์ และ 10% จะมาจากอาคารสำนักงาน ขนาดของสินทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอของทรัสต์ฯ ที่เติบโตขึ้นจะช่วยสนับสนุนรายได้ค่าเช่าและช่วยกระจายแหล่งที่มาของกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ ในอนาคต
ผลการดำเนินงานที่ฟื้นตัว
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2566-2568 จากการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปของจำนวนลูกค้าที่มาใช้บริการที่ศูนย์การค้าหลังภาวะโรคระบาด ทริสเรทติ้งยังคาดอีกว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าของทรัสต์ฯ จะยังคงแข็งแกร่งและอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นจากการให้ส่วนลดแก่ผู้เช่าที่น้อยลงตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป
สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับ 93% ในปี 2566-2568 ด้วยอัตราค่าเช่าที่เติบโต2% ต่อปี ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 1.7-2.0 พันล้านบาทต่อปีในปี 2566-2568 จาก 1.6 พันล้านบาทในปี 2565 กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของทรัสต์ฯ คาดว่าจะอยู่ที่ 0.9-1.0 พันล้านบาทต่อปีด้วย EBITDA Margin ที่ประมาณ 50%
ทรัสต์ฯ รายงานรายได้จากการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น 41% และ EBITDA ที่เพิ่มขึ้น 45% ในปี 2565 จากอาคารสำนักงานที่เพิ่มเข้ามาและการให้ส่วนลดแก่ผู้เช่าที่น้อยลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยรายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ สำหรับไตรมาสแรกของปี 2566 ยังคงเพิ่มขึ้นสูงกว่ารายได้ในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ด้วยรายได้ที่เติบโตขึ้น 13% และ EBITDA ที่เติบโตขึ้น 9% ส่วนอัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมนั้นยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 93%
ภาระหนี้อยู่ในระดับสูง
ทริสเรทติ้งมองว่าภาระหนี้ของทรัสต์ฯ มีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นจากแผนการซื้อสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ มีเป้าหมายที่จะดำรงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังด้วยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวม (ไม่รวมหนี้สินสัญญาเช่า) ให้อยู่ที่ระดับต่ำกว่า 35% สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งได้รวมถึงการซื้อสินทรัพย์ใหม่จำนวน 1.7 พันล้านบาทในปี 2566-2567 ด้วยหนี้สินทั้งหมด ดังนั้น อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวม (ไม่รวมหนี้สินสัญญาเช่า) อาจเพิ่มสูงขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 30%-34% ในปี 2566-2568 จาก 26% ณ เดือนมีนาคม 2566 และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA คาดว่าจะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 5.0-5.5 เท่าในอีก 3 ปีข้างหน้าจาก 4.6 เท่า ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2566
เงื่อนไขทางการเงินของภาระหนี้ของทรัสต์ฯ กำหนดให้ทรัสต์ฯ ต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ระดับต่ำกว่า 1.5 เท่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA (ไม่รวมหนี้สินทางการเงิน) ที่ระดับต่ำกว่า 5.5 เท่า และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวม (ไม่รวมหนี้สินทางการเงิน) ที่ระดับต่ำกว่า 50% ณ เดือนมีนาคม 2566 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 0.6 เท่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ที่ 4.4 เท่า และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมอยู่ที่ 26% ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินได้ในอีก 12-18 เดือนข้างหน้า
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ อยู่ในระดับเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้า โดยแหล่งสภาพคล่องของทรัสต์ฯ ณ เดือนมีนาคม 2566 ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 681 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 419 ล้านบาท ทริสเรทติ้งประมาณการว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับ 640 ล้านบาทในปี 2566 อีกทั้ง ทรัสต์ฯ ยังมีสินทรัพย์ปลอดภาระคุณภาพดีที่สามารถนำมาเป็นหลักประกันสำหรับสินเชื่อจากธนาคารได้หากจำเป็น โดย ณ เดือนมีนาคม 2566 มูลค่าตลาดของสินทรัพย์ปลอดภาระดังกล่าวอยู่ที่ 3.9 พันล้านบาท ทั้งนี้ แหล่งการใช้เงินทุนของบริษัทประกอบไปด้วยเงินลงทุนสำหรับซ่อมบำรุงที่ 3% ของรายได้ค่าเช่าและบริการ และการจ่ายเงินปันผลที่ 90% เป็นอย่างน้อยของรายได้จากเงินลงทุนสุทธิ
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2566 ทรัสต์ฯ มีหนี้เงินกู้ระยะยาวจำนวน 3.6 พันล้านบาทซึ่งจะครบกำหนดชำระคืนปีละประมาณ 100-260 ล้านบาทในช่วงระหว่างปี 2567-2571 ในขณะที่ 75% ของเงินกู้ทั้งหมดจะครบกำหนดชำระคืนในปี 2572
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2566-2568 มีดังนี้
? ซื้อสินทรัพย์อาคารสำหนักงานเพิ่มเติมมูลค่า 700 ล้านบาทในปี 2566 และศูนย์การค้ามูลค่า 1 พันล้านบาทในปี 2567
? อัตราการเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ระดับสูงกว่า 90% สำหรับคอมมูนิตี้มอลล์และระดับสูงกว่า 85% สำหรับอาคารสำนักงาน
? อัตราค่าเช่าเฉลี่ยเติบโต 2% ต่อปี
? รายได้ค่าเช่าและบริการเติบโต 5%-10% ต่อปี
? EBITDA Margin อยู่ที่ระดับประมาณ 50%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอต่อไปได้ในช่วงปีประมาณการ โดยทริสเรทติ้งคาดว่าสินทรัพย์ทั้งหมดจะยังคงมีอัตราการเช่าที่สูงและมีอัตราค่าเช่าตามที่ได้ตั้งเป้าหมายไว้ อีกทั้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะดำรงนโยบายทางการเงินอย่างระมัดระวัง โดยรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวม (ไม่รวมหนี้สินสัญญาเช่า) ต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมให้ต่ำกว่า 35%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลง หากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA เพิ่มขึ้นสูงเกินกว่า 7.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง หรือทรัสต์ฯ มีระดับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์สูงกว่าที่คาดไว้ ในขณะที่การปรับเพิ่มอันดับเครดิตจะเกิดขึ้นได้หากทรัสต์ฯ มีกระแสเงินสดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ต่ำกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable