ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ทรัสต์ฯ) ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงฐานรายได้และกำไรที่เติบโตของทรัสต์ฯ จากการเพิ่มสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ตลอดจนการกระจายตัวที่ดีของพอร์ตการลงทุน กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่ยอมรับได้ และภาระหนี้สินทางการเงินที่อยู่ในระดับปานกลาง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่ออัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate ? OR) ตลอดจนอัตราค่าเช่าและการต่ออายุสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าได้
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
การกระจายตัวที่ดีของพอร์ตการลงทุนด้วยอัตราการให้เช่าที่อยู่ในระดับน่าพอใจ
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ย (รวมการรับประกัน) ให้อยู่ที่ระดับประมาณ 85% ในช่วงปีประมาณการ ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ สามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยที่น่าพอใจที่ระดับมากกว่า 85% ในปีการเงิน 2565 (ปีการเงินของทรัสต์ฯ เริ่มจาก 1 ตุลาคมถึง 30 กันยายน) จนถึงช่วงครึ่งแรกของปีการเงิน 2566 โดยที่ ณ เดือนมีนาคม 2566 อัตราดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 88% การเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาดพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์หรืออีคอมเมิร์ซส่งผลดีต่อธุรกิจโลจิสติกส์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของทรัสต์ฯ อีกทั้งการเปิดประเทศและการยกเลิกมาตรการจำกัดการแพร่ระบาดต่าง ๆ ได้ส่งผลให้มีการลงทุนจากชาวต่างชาติในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ การขยายขนาดสินทรัพย์ที่มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงจากสปอนเซอร์และการขายสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้บางส่วนออกไปยังช่วยให้ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ คงอยู่ในระดับที่น่าพอใจด้วยเช่นกัน
สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ยังคงมีการกระจายตัวเป็นอย่างดีทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้งและผู้เช่า พื้นที่ให้เช่าของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยคลังสินค้าในสัดส่วน 58% และโรงงานให้เช่าในสัดส่วน 42% สินทรัพย์ให้เช่าของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ที่ดีในเขตพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่สำคัญ 3 แห่งในประเทศไทยซึ่งประกอบด้วยเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) คิดเป็นสัดส่วน 59% บริเวณด้านเหนือของกรุงเทพฯ 23% และบริเวณด้านตะวันออกของกรุงเทพฯ อีก 18% ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ก็มีความหลากหลายโดยกระจายตัวอยู่ในอุตสาหกรรมหลายประเภทซึ่งประกอบด้วยผู้ให้บริการโลจิสติกส์ 37% ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมยานยนต์ 18% อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ 17% และผู้ค้าปลีก 6% โดยพิจารณาตามพื้นที่เช่า ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรกของทรัสต์ฯ มีสัดส่วนคิดเป็น 27% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ และคิดเป็น 24% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมดในช่วงครึ่งแรกของปีการเงิน 2566
ฐานรายได้และกำไรเติบโต
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานและกำไรของทรัสต์ฯ จะเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่อย่างสม่ำเสมอและอุปสงค์ที่สูงของอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าให้เช่า ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในปีการเงิน 2565 เติบโตเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีการเงินก่อนหน้า โดยมาอยู่ที่ระดับ 3.6 พันล้านบาท เช่นเดียวกันกับกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ที่เพิ่มขึ้น 7% จากช่วงเดียวกันของปีการเงินก่อนหน้า โดยมาอยู่ที่ระดับ 2.9 พันล้านบาทในช่วงเวลาเดียวกัน ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะเติบโตมาอยู่ที่ระดับ 3.7-4.1 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2566-2568 ภายใต้สมมติฐานที่คาดว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมที่จำนวนประมาณ 3.5 พันล้านบาทในปีการเงิน 2566 และที่จำนวนประมาณ 2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2567-2568 และทรัสต์ฯ จะรักษาอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ย (รวมการรับประกัน) ที่ระดับประมาณ 85% ในขณะที่ EBITDA นั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.9-3.2 พันล้านบาทต่อปีด้วยอัตรา EBITDA Margin ที่ระดับประมาณ 79% ตลอดช่วงปีประมาณการ
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากทั้งผู้ประกอบการรายเดิมและรายใหม่รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยก็อาจสร้างความท้าทายให้แก่ทรัสต์ฯ ได้ โดยทริสเรทติ้งมองว่าอัตราค่าเช่าและอัตราการต่ออายุสัญญาของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน ในการนี้ ประมาณ 70% ของสัญญาเช่าจะครบกำหนดภายใน 3 ปีซึ่งทำให้ทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงในการต่อสัญญาในระดับหนึ่งทุกปี อย่างไรก็ตาม การที่ทรัสต์ฯ มีอัตราการต่ออายุสัญญาค่อนข้างสูงที่เกินกว่าระดับ 80% ในช่วง 2 ปีล่าสุดติดต่อกันและความคาดหมายที่อุปสงค์คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าจะเพิ่มขึ้นภายหลังการเปิดประเทศของประเทศต่าง ๆ ทั่วโลกก็น่าจะช่วยลดทอนความเสี่ยงนี้ลงได้ ทั้งนี้ ประมาณ 87% ของสัญญาเช่าที่หมดอายุในช่วงครึ่งแรกของปีการเงิน 2566 นั้นได้มีการต่ออายุสัญญาแล้ว ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าของทรัสต์ฯ จะมีเกินกว่า 80% ในช่วงปีประมาณการ
กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้อ่อนตัวลงแต่ยังคงอยู่ในระดับที่ยอมรับได้
ทริสเรทติ้งคาดว่ากระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ จะอ่อนตัวลงเนื่องจากภาระหนี้ที่สูงขึ้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของทรัสต์ฯ คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 5 เท่า ณ สิ้นปีนี้จากระดับที่ต่ำกว่า 4.5 เท่าในปีการเงิน 2561 จนถึงครึ่งแรกของปีการเงิน 2566 ในขณะที่อัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายก็คาดว่าจะลดลงด้วยเช่นกันโดยจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 7 เท่าในปีการเงิน 2566 จากระดับ 8 เท่าในปีการเงิน 2565 จนถึงครึ่งแรกของปีการเงิน 2566
เมื่อมองไปข้างหน้าโดยพิจารณาจากแผนการลดภาระหนี้ของทรัสต์ฯ สำหรับปีการเงิน 2567 และการเติบโตของฐานกำไรจากการเพิ่มสินทรัพย์คุณภาพดีอย่างต่อเนื่องแล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของทรัสต์ฯ จะกลับไปอยู่ที่ระดับราว ๆ 4.5-4.7 เท่าได้ในช่วงปีการเงิน 2567-2568 ทั้งนี้ จากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายของทรัสต์ฯ จะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 6 เท่าในช่วงเวลาเดียวกัน
ภาระหนี้สินอยู่ในระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ (Loan to Fair Value of Total Assets -- LTV) (รวมหนี้สินสัญญาเช่า) ของทรัสต์ฯ ณ สิ้นปีการเงิน 2566 จะสูงเกินกว่า 30% เพียงชั่วคราวจากแผนการลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมด้วยการก่อหนี้ 100% โดยทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้สินของทรัสต์ฯ จะค่อย ๆ ปรับตัวลดลงและสามารถรักษาอัตราส่วน LTV ที่ระดับต่ำกว่า 30% ได้ในปีการเงินต่อ ๆ ไปซึ่งเป็นไปตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ
ทรัสต์ฯ มีแผนการที่จะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวนราวๆ 3.5 พันล้านบาทด้วยการก่อหนี้ 100% ภายในเดือนกันยายน 2566 ซึ่งทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่าจะทำให้อัตราส่วน LTV เพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 31% ณ สิ้นปีการเงิน 2566 อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ ตั้งใจที่จะควบคุมอัตราส่วน LTV ลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 30% ภายในปีการเงิน 2567 ทั้งนี้ ภายใต้กลยุทธ์การเติบโต ทรัสต์ฯ ตั้งใจจะขยายขนาดของสินทรัพย์เพิ่มเติมที่ปีละ 4%-5% ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะใช้แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในอนาคตด้วยการผสมผสานระหว่างการเพิ่มทุนและการกู้ยืม ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตรา LTV ของทรัสต์ฯ น่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 28%-29% ในช่วงปีประมาณการ
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ จะมีเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้าจากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงตลาดทุนอีกทั้งยังมีความสัมพันธ์ที่ดีกับสถาบันการเงินต่าง ๆ อีกด้วย แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ณ เดือนมีนาคม 2566 ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 337 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารหลายแห่งที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 4 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.5 พันล้านบาทในอีก 12 เดือนข้างหน้า และคาดว่าอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ที่ระดับ 6-7 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ณ เดือนมีนาคม 2566 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นจำนวน 1.18 หมื่นล้านบาทซึ่งทั้งหมดเป็นหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าโดยจำแนกออกเป็นจำนวน 500 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปีการเงิน 2566 จำนวน 1.85 พันล้านบาทในปีการเงิน 2567 จำนวน 2.38 พันล้านบาทในปีการเงิน 2568 และจำนวน 7.11 พันล้านบาทในปีการเงินต่อ ๆ ไป โดยทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอน ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการกู้ยืมใหม่เพื่อนำมาใช้ชำระหนี้เดิมหรือการรีไฟแนนซ์หนี้ดังกล่าวแต่อย่างใดเนื่องจากทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์ขนาดใหญ่และมีอัตราส่วน LTV ที่ค่อนข้างต่ำ
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญของทริสเรทติ้งสำหรับผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในช่วงระหว่างปีการเงิน 2566-2568 มีดังนี้
? อัตราการเช่าพื้นที่ (รวมการรับประกัน) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 85%
? EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับประมาณ 79%
? งบประมาณสำหรับการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะอยู่ที่จำนวนราวๆ 3.5 พันล้านบาทในปีการเงิน 2566 และราวๆ 2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2567-2568
? แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะมาจากการกู้ยืม 100% ในปีการเงิน 2566 และจะมาจากทั้งการเพิ่มทุนและการกู้ยืมผสมกันในช่วงปีการเงิน 2567-2568 โดยจะมีอัตราส่วน LTV เป้าหมายอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 30%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างผลการดำเนินงานให้เป็นไปตามเป้าหมายได้โดยจะรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงกว่าระดับ 80% พร้อมทั้งรักษา EBITDA Margin ให้อยู่ที่ระดับสูงกว่า 70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 30% เอาไว้ได้เพื่อให้เป็นไปตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากอัตราการเช่าพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ ลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือทรัสต์ฯ มีการกู้ยืมเพื่อขยายธุรกิจมากเกินกว่าที่คาดไว้จนส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ที่ระดับเกินกว่า 5.5 เท่าเป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มสูงขึ้นและโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ลดระดับลงต่ำกว่า 2.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
FTREIT238A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
TREIT244A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
FTREIT246A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 850 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
FTREIT24DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
FTREIT255A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
TREIT256A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 380 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
FTREIT263A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
FTREIT266A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
FTREIT268A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
FTREIT274A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 450 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
FTREIT275A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
FTREIT283A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 150 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
TREIT286A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,260 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
FTREIT286A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
TREIT28DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
FTREIT303A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 350 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2573 A
FTREIT304A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 550 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2573 A
FTREIT316A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 250 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2574 A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable