ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BB? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนฐานรายได้ที่เล็กและผันผวน สถานะทางการตลาดในระดับที่ยอมรับได้ ภาระหนี้ในระดับสูง และสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่บริหารจัดการได้ของบริษัท อีกทั้ง อันดับเครดิตยังพิจารณาถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับการกลับมากำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value หรือ LTV) และการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อความต้องการที่พักอาศัยในระยะสั้นถึงปานกลาง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
อันดับเครดิตถูกจำกัดโดยฐานรายได้ขนาดเล็กและผันผวน
บริษัทมีฐานรายได้ที่มีขนาดเล็กและมีความผันผวน พอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยของบริษัทกระจุกตัวอยู่ในโครงการไม่กี่โครงการในขณะที่พอร์ตโฟลิโอโรงแรมของบริษัทยังมีขนาดเล็กและได้รับผลกระทบอย่างมากจากการระบาดของโรคโควิด 19 รายได้และกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทอยู่ที่ระดับประมาณ 1.3-2.0 พันล้านบาทและ 100-350 ล้านบาทตามลำดับในช่วงเวลา 3 ปีที่ผ่านมา ในปี 2565 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักด้วยสัดส่วนรายได้ 56% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากกิจการโรงแรมและรายได้ค่าเช่าและบริการอื่น ๆ มีสัดส่วน 32% และ 3% ตามลำดับ
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2566 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวน 12 โครงการซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ โครงการดังกล่าวมีมูลค่าเหลือขาย (ทั้งที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและพร้อมขาย) ทั้งสิ้น 6.4 พันล้านบาท บริษัทมียอดขายรอโอนมูลค่า 2.4 พันล้านบาทซึ่งคาดว่าจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2566-2567 โดยเกือบ 80% ของยอดขายรอโอนดังกล่าวมาจากโครงการคอนโดมีเนียม 2 โครงการ คือโครงการ ดิ อิสสระ สาทร และโครงการศศรา
พอร์ตโฟลิโอโรงแรมของบริษัทประกอบไปด้วยโรงแรมศรีพันวาซึ่งรวมไปถึงยะหยา โรงแรมบาบา บีช คลับ หัวหินซึ่งรวมไปถึงฮาบิตะ ซีวิว และโรงแรมบาบาบีช คลับ นาใต้ รายได้และ EBITDA จากกิจการโรงแรมของบริษัทในปี 2565 อยู่ที่ 672 ล้านบาทและ 73 ล้านบาทโดยปรับตัวดีขึ้นจาก 337 ล้านบาทและติดลบ 11 ล้านบาทตามลำดับ
แบรนด์เป็นที่รู้จักในระดับที่ยอมรับได้ในกลุ่มลูกค้าระดับปานกลางถึงสูง
ทริสเรทติ้งมองว่าสถานะทางการตลาดของบริษัทในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและธุรกิจโรงแรมนั้นมีชื่อเสียงด้านการมีสินค้าและบริการที่มีคุณภาพและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมของบริษัทมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าระดับปานกลางถึงสูงเป็นหลัก บ้านจัดสรรของบริษัทมีราคาต่อหน่วยอยู่ที่ 10-100 ล้านบาท ส่วนวิลล่าต่างอากาศของบริษัทมีราคาต่อหน่วยอยู่ที่ 30-60 ล้านบาท และคอนโดมีเนียมมีราคาอยู่ที่ 60,000 ถึง 200,000 บาทต่อตารางเมตร
บริษัทมักจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและโรงแรมในบริเวณเดียวกันในแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น ภูเก็ต พังงา และหัวหิน ปัจจุบันบริษัทดำเนินงานกิจการโรงแรมจำนวนทั้งสิ้น 240 ห้องพัก โดยมีอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยสำหรับห้องพักแบบวิลล่าอยู่ที่ 30,000 บาทถึง 50,000 บาทต่อห้องต่อคืน และอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยที่ 5,000 บาทถึง 15,000 บาทสำหรับห้องพักทั่วไป ทริสเรทติ้งมองว่าการพัฒนาโครงการแบบผสมผสานนั้นช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการบ้านจัดสรรของบริษัท
ผลการดำเนินงานคาดว่าจะฟื้นตัว
สถานการณ์โรคระบาดที่คลี่คลายในปี 2565 ส่งผลให้เริ่มมองเห็นสัญญานการฟื้นตัวของจำนวนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่างชาติและจำนวนนักท่องเที่ยวในประเทศไทยซึ่งจะช่วยสนับสนุนผลการดำเนินงานทั้งกิจการโรงแรมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 2.2-2.4 พันล้านบาทต่อปีในปี 2566-2568 ยกเว้นในปี 2567 ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นสูงสู่ระดับ 3.9 พันล้านบาทจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการ ดิ อิสสระ สาทร และโครงการศศราซึ่งมีกำหนดที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2566 อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับสูงกว่า 25% ในขณะที่ EBITDA Margin จากการดำเนินงานปกติจะอยู่ที่ระดับอย่างน้อย 14%
ในสมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งนั้นคาดว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่ 1.0-1.3 พันล้านบาทในปี 2566 และ 2568 และรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 2.8 พันล้านบาทในปี 2567 อัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายคาดว่าจะยังคงอยู่ที่ระดับ 30%-31% ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าอัตราการเข้าพักและอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยของทุกโรงแรมของบริษัทจะฟื้นตัวในปี 2566-2568 ดังนั้น รายได้จากกิจการโรงแรมจึงคาดว่าจะฟื้นตัวมาอยู่ที่ 850-900 ล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาดังกล่าวโดยเพิ่มขึ้นจาก 672 ล้านบาทในปี 2565 และ 337 ล้านบาทในปี 2564 อัตรากำไรขั้นต้นจากกิจการโรงแรมคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ 10%-15% ในปี 2566-2568 จาก 8% ในปี 2565 และติดลบในช่วงปี 2562-2564
ผลกระทบเชิงลบจากการปรับเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย
การปรับเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นอาจทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยลดลงในระยะสั้นถึงระยะกลาง ทั้งนี้ ตั้งแต่เดือนมกราคม 2566 เป็นต้นมา ธนาคารต่าง ๆ ต้องจำกัดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันให้อยู่ที่ระดับ 80%-90% สำหรับสัญญาจำนองที่ 2 และ ระดับ 70% สำหรับสัญญาจำนองที่ 3 ทริสเรทติ้งมองว่าเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนี้จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับบน เนื่องจากผู้ซื้อเหล่านี้อาจมีสัญญาจำนองมากกว่า 1 สัญญาอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม ผลกระทบของการปรับเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวคาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อกลุ่มลูกค้าระดับพรีเมี่ยมซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเนื่องจากลูกค้ากลุ่มดังกล่าวมักจะทำการซื้อด้วยเงินสด
ในทางกลับกัน อัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ซื้อบ้านมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย อีกทั้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยก็ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการระดมทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย อย่างไรก็ตาม แรงกดดันจากทั้งอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและอัตราเงินเฟ้อที่ผ่อนคลายลง ทำให้คาดว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีกไม่เกิน2-3 ครั้งในปีนี้ ซึ่ง ธปท. ได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายแล้ว 2 ครั้งในปีนี้คือ 0.25% ในเดือนมกราคมและอีก 0.25% ในเดือนมีนาคม
ภาระหนี้ในระดับสูง
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โดยคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ 75% ในปี 2566 ก่อนที่จะปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับ 68%-70% ในปี 2567-2568 จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมีเนียม 2 โครงการและจากการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SRIPANWA) เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินและหุ้นกู้ของบริษัทกำหนดให้บริษัทดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 3.75 เท่า โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2566 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.97 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังเพื่อปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าว อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทคาดว่าจะยังคงติดลบในปีนี้ก่อนที่จะฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ระดับประมาณ 6%-8% ในปี 2567-2568 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของบริษัทคาดว่าจะปรับตัวลดลงจากระดับสูงกว่า 20 เท่าในปีนี้มาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 10 เท่าในปี 2567-2568
สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งประมาณการว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการคอนโดมีเนียมใหม่มูลค่า 1.7 พันล้านบาทในปี 2566 และเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ 2 โครงการมูลค่ารวม 6.4 พันล้านบาทในปี 2567 งบประมาณสำหรับการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ 850 ล้านบาทในปี 2566 500 ล้านบาทในปี 2567 และ 100 ล้านบาทในปี 2568 อีกทั้ง สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งยังคาดการณ์ถึงการขายโรงแรมฮาบิตะ ซีวิว หัวหินและโรงแรมศรีพันวายะหยาให้กับ SRIPANWA และเช่ากลับมาเพื่อบริหารในปี 2567และ 2568 ตามลำดับ เงินที่ได้จากการขายสินทรัพย์ดังกล่าวคาดว่าจำนวนทั้งสิ้นจะอยู่ที่ประมาณ 2.0-2.4 พันล้านบาทด้วยกำไรจากการขายที่ประมาณ 20%-30% ในมุมมองของทริสเรทติ้ง กลยุทธ์ของบริษัทในการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ ดังกล่าวจะช่วยสนับสนุนรายได้และฐานทุนของบริษัท อย่างไรก็ตาม ความล่าช้าในการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ อาจทำให้ส่วนทุนของบริษัทถดถอยลงและส่งผลให้สถานะทางการเงินของบริษัทแย่ลงซึ่งอาจส่งผลให้อันดับเครดิตและ/หรือมุมมองอันดับเครดิตของบริษัทถูกปรับลดลงได้
สภาพคล่องที่ตึงตัวแต่บริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนมีนาคม 2566 บริษัทมีหนี้สินที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวนทั้งสิ้น 3.6 พันล้านบาทซึ่งประกอบไปด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.2 พันล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 1.2 พันล้านบาท เงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 0.6 พันล้านบาท และหนี้สินสัญญาเช่าจำนวน 0.6 พันล้านบาท แหล่งสภาพคล่องของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 995 ล้านบาท เงินลงทุนในหน่วยลงทุนจำนวน 515 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้แบบติดเงื่อนไขจำนวน 1 พันล้านบาท อีกทั้ง บริษัทยังมีที่ดินปลอดภาระที่มีมูลค่าทางบัญชีจำนวน 742 ล้านบาทซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันสำหรับวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติมได้หากจำเป็น บริษัทมักจะรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ โดยบริษัทได้ออกจำหน่ายหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันจำนวน 700 ล้านบาทในช่วงปลายเดือนมีนาคม 2566 เพื่อนำเงินมาชำระคืนหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันที่จะครบกำหนดชำระจำนวน 290 ล้านบาทในเดือนเมษยน 2566 เงินกู้ยืมโครงการของบริษัทโดยปกติจะชำระคืนด้วยเงินที่ได้รับจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่อยู่อาศัย
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2566 บริษัทมีหนี้สินรวม 5.6 พันล้านบาท (สำหรับการคำนวณหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน) โดยหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนซึ่งรวมไปถึงหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทแม่และของบริษัทย่อยต่าง ๆ อยู่ที่จำนวน 4.1 พันล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทที่ระดับ 73% ดังนั้น ในมุมมองของทริสเรทติ้ง เจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันของบริษัทมีความเสียเปรียบในด้านลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2566-2568 ดังนี้
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการคอนโดมีเนียมใหม่มูลค่า 1.7 พันล้านบาทในปี 2566 และโครงการแนวราบใหม่ 2 โครงการมูลค่า 6.4 พันล้านบาทในปี 2567
? งบประมาณรายปีสำหรับการซื้อที่ดินอยู่ที่ 850 ล้านบาทในปี 2566 500 ล้านบาทในปี 2567 และ 100 ล้านบาทในปี 2568
? รายได้อยู่ที่ 2.2-2.4 พันล้านบาทต่อปีและเพิ่มขึ้นเป็น 3.9 พันล้านบาทจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมีเนียมในปี 2567
? บริษัทจะขายสินทรัพย์เข้า ทรัสต์ฯ ที่มูลค่ารวมประมาณ 2.0-2.4 พันล้านบาทในปี 2567-2568
? EBITDA Margin ไม่รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้า ทรัสต์ฯ อยู่ที่อย่างน้อย 14%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะไม่ปรับตัวแย่ลงกว่าเป้าหมายที่คาด โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับต่ำกว่า 75% และ EBITDA Margin ที่ไม่รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับสูงกว่า 14% ในช่วงปีประมาณการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือฐานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงไปจากการคาดการณ์ ในทางกลับกัน การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นอาจเกิดขึ้นได้หากบริษัทมีผลการดำเนินงานที่ปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับสูงกว่า 5% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับต่ำกว่า 70% อย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 12 มกราคม 2566
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (CI)
อันดับเครดิตองค์กร: BB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable