บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศอันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกันในวงเงินไม่เกิน 520 ล้านบาทของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB” พร้อมด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” อันดับเครดิตสะท้อนผลงานที่ยาวนานของบริษัทในตลาดที่อยู่อาศัย ตราสัญลักษณ์ที่ได้รับการยอมรับในตลาดระดับกลางถึงบน และฐานะทางการเงินที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากฐานะทางการเงินของบริษัทที่เพิ่งเริ่มดีขึ้นในเวลาสั้น การประเมินอันดับเครดิตยังพิจารณาถึงลักษณะที่ผันผวนของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และสถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่มีเสถียรภาพ นอกจากนี้ยังคำนึงถึงมูลค่าที่ดินจำนวน 145 ไร่ในโครงการ “เพอร์เฟค พาร์ค พระราม 5-บางใหญ่” และ 92 ไร่ในโครงการ ”เพอร์เฟค เพลส รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์” ซึ่งใช้เป็นหลักประกันด้วย โดยมูลค่าหลักประกันต่อมูลค่าหุ้นกู้อยู่ที่ 1.69 เท่า ซึ่งบริษัทยินยอมที่จะดำรงมูลค่าหลักประกันต่อมูลค่าหุ้นกู้อย่างน้อยที่ 1.6 เท่าตลอดอายุหุ้นกู้
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถดำรงผลการดำเนินงานที่ดีไว้ได้ในระยะปานกลาง อีกทั้งยังคาดว่ามาตรการทางภาษีของภาครัฐจะทำให้บริษัทมีความสามารถในการทำกำไรที่ดีขึ้นในเวลาไม่นาน ด้วยแผนการขยายธุรกิจอย่างมากในอีก 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทควรอยู่ที่ระดับ 50%-55% ทั้งนี้ ฐานะทางการเงินที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องน่าจะเป็นปัจจัยบวกต่ออันดับเครดิตตราสารหนี้ของบริษัท
ทริสเรทติ้งรายงานว่า บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ก่อตั้งขึ้นในปี 2528 โดยนายชายนิด โง้วศิริมณี และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 จากผลของการแปลงหนี้เป็นทุนในช่วงของการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทในสัดส่วน 90% ภายหลังจากแผนฟื้นฟูกิจการสิ้นสุดในปี 2547 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2551 เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการรายใหญ่ 3 ราย ซึ่งได้แก่ บริษัท แจแปนเอเชีย กรุ๊ป จำกัด บริษัท เอ็มเจแอล อินเตอร์เทรด จำกัด และ บริษัท สำนักกฎหมายนทีอินเตอร์แนทชั่นแนล จำกัด ถือหุ้นในบริษัทรวมกัน 23% ในขณะที่ผู้ก่อตั้งถือหุ้นน้อยกว่า 10% บริษัทเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยชั้นนำของประเทศซึ่งเน้นตลาดระดับกลางถึงบนในบริเวณรอบนอกกรุงเทพฯ ก่อนปี 2548 บริษัทพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรทั้งโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ภายใต้ตราสัญลักษณ์ “เพอร์เฟค มาสเตอร์พีช” “เพอร์เฟค เพลส” “เพอร์เฟค พาร์ค” และ “เดอะ วิลล่า” บริษัทเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรกคือ “เมโทร พาร์ค สาทร” ในปี 2548 โดยมีราคาขายเฉลี่ย 1.9 ล้านบาทต่อยูนิต ในปี 2550 และครึ่งแรกของปี 2551 รายได้จากบ้านจัดสรรยังคงเป็นรายได้หลักของบริษัทโดยมีสัดส่วน 75% ของรายได้รวม ในขณะที่รายได้จากคอนโดมิเนียมคิดเป็นประมาณ 25% ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทมาจากตราสัญลักษณ์ที่เป็นที่รู้จักและการมีที่ดินจำนวนมากตามแนวระบบขนส่งมวลชนในอนาคตโดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านรัตนาธิเบศร์ นอกจากนี้ ผู้บริหารยังสร้างภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการที่เน้นสิ่งอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่ในโครงการแก่ลูกบ้านซึ่งกลายเป็นจุดขายสำคัญที่แตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่นด้วย ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2551 โครงการของบริษัทซึ่งตั้งอยู่ในย่านรัตนาธิเบศร์มีสัดส่วนของมูลค่าเกินกว่า 50% ของโครงการทั้งหมด
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า ในระหว่างปี 2549-2550 ยอดขายของบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ทำสถิติเพิ่มสูงขึ้นเป็น 6,000 ล้านบาทต่อปีเนื่องจากยอดขายคอนโดมิเนียมที่สูงถึง 1,200-1,300 ล้านบาทต่อปี ยอดขายของบริษัทยังเพิ่มขึ้น 56% เป็น 4,001 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 จาก 2,567 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน บริษัทมีผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นในช่วงปี 2550 และครึ่งแรกของปี 2551 โดยมีรายได้เพิ่มขึ้น 40% เป็น 6,266 ล้านบาทในปี 2550 เนื่องจากเริ่มมีการรับรู้รายได้จากโครงการเมโทร พาร์ค สาทร เป็นหลัก และในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นถึง 62% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนจากการรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่องของโครงการเมโทร พาร์ค สาทร และการขายบ้านซึ่งมีมูลค่ารวม 510 ล้านบาทให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PFFUND)
แม้ว่าฐานะทางการเงินของบริษัทจะดีขึ้นมากในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 แต่บริษัทต้องพิสูจน์ความต่อเนื่องต่อไป บริษัทมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากการขายค่อนข้างต่ำที่ 8.5% ในปี 2549 และ 9.9% ในปี 2550 แต่ดีขึ้นเป็น 14.2% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 แม้ว่าหนี้สินรวมของบริษัทจะลดลงจาก 7,283 ล้านบาทในปี 2548 เป็น 5,151 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2551 แต่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายที่ 1.6 เท่าในปี 2550 และ 3.2 เท่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 ยังคงต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่ง
ทริสเรทติ้งกล่าวถึงอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยว่าขึ้นอยู่กับแนวโน้มโดยรวมของภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งนี้ มีการคาดการณ์ว่าภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2551 น่าจะเติบโตในระดับปานกลางด้วยอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ระหว่าง 4.3%-5.0% จากระดับ 4.8% ในปี 2550 อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงได้รับแรงกดดันจากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนทางการเมืองในประเทศ ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลซึ่งได้แก่การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะแก่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการลดค่าธรรมเนียมการโอนสามารถช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยได้เฉพาะในระยะสั้นเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงอยู่ในระดับต่ำเนื่องจากยังไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจโดยรวม -- จบ
หุ้นกู้มีประกันในวงเงินไม่เกิน 520 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2554 BBB แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2551 ห้ามไม่มิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงมิได้รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้น ผลที่ได้รับ หรือการกระทำใดๆ โดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว