บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศอันดับเครดิตให้แก่หุ้นกู้มีประกันในวงเงินไม่เกิน 1,000 ล้านบาทของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” ในขณะเดียวกันก็ประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทที่ระดับ “BBB-” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกันและหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัทที่ระดับ “BBB” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยการพิจารณาอันดับเครดิตหุ้นกู้ชุดใหม่ยังคำนึงถึงมูลค่าที่ดินของบริษัทจำนวน 145 ไร่ในโครงการ “เพอร์เฟค พาร์ค พระราม 5-บางใหญ่” ที่ดิน 92 ไร่ในโครงการ ”เพอร์เฟค เพลส 2 รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์” และที่ดินอีก 34 ไร่ในย่านบางบัวทองซึ่งใช้เป็นหลักประกันด้วย โดยมูลค่าหลักประกันต่อมูลค่าหุ้นกู้อยู่ที่ 1.05 เท่าซึ่งส่งผลทำให้อันดับเครดิตหุ้นกู้ชุดใหม่อยู่ในระดับเดียวกับอันดับเครดิตองค์กร
อันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้สะท้อนถึงผลงานในตลาดบ้านจัดสรรและแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากความสามารถในการทำกำไรและสภาพคล่องทางการเงินที่อ่อนแอกว่าผู้ประกอบการรายอื่น นอกจากนี้ ในการพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศที่ยังไม่มีเสถียรภาพ ตลอดจนลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง และการแข่งขันในการซื้อที่ดินของผู้ประกอบการที่ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น อันดับเครดิตหุ้นกู้ PF112A และ PF128A ได้รับการปรับเพิ่มขึ้นเมื่อพิจารณารวมถึงมูลค่าที่ดินจำนวน 25 ไร่ในโครงการ “เมโทร สกาย สุขุมวิท” และ 176 ไร่ซึ่งอยู่ติดทางหลวงหมายเลข 345 ที่ใช้เป็นหลักประกันด้วย ทั้งนี้ หากมูลค่าหลักประกันลดต่ำกว่า 1.68 เท่าของมูลค่าหุ้นกู้ อันดับเครดิตหุ้นกู้ดังกล่าวก็จะไม่ได้รับการปรับเพิ่มขึ้น ส่วนอันดับเครดิตหุ้นกู้ PF132A ได้รับการค้ำประกัน 65% ของมูลค่าหุ้นกู้โดยธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “A“ ด้วยแนวโน้ม “Positive” หรือ “บวก” เป็นผลให้อันดับเครดิตหุ้นกู้ปรับเพิ่มขึ้น 1 ขั้นจากอันดับเครดิตองค์กร
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานเอาไว้ได้แม้ในช่วงที่การแข่งขันทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น ทั้งนี้ ต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้นและความต้องการเงินลงทุนจำนวนมากตามแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกของบริษัทจะทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มสูงขึ้นกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะขยายธุรกิจอย่างระมัดระวังและรักษาระดับอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนไม่ให้กระทบต่อสถานะการเงิน
ทริสเรทติ้งรายงานว่า บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด โง้วศิริมณี และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 ผลจากการแปลงหนี้เป็นทุนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท โดย ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2553 เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการรายใหญ่ 3 ราย ซึ่งได้แก่ บริษัท แจแปนเอเชีย กรุ๊ป จำกัด บริษัท เอ็มเจแอล อินเตอร์เทรด จำกัด และ บริษัท สำนักกฎหมายนทีอินเตอร์แนทชั่นแนล จำกัด เป็นผู้ถือหุ้นของบริษัทรวมกันในสัดส่วน 22.87%
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม โดยเน้นตลาดลูกค้ารายได้ระดับกลางถึงสูง ด้วยราคาขายต่อหน่วยสำหรับบ้านเดี่ยวที่ระดับ 2.5-20.0 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 1.7-4.5 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1.2-3.0 ล้านบาท บ้านเดี่ยวยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทซึ่งคิดเป็น 62%-68% ของรายได้รวมในช่วงปี 2550 ถึง 6 เดือนแรกของปี 2553 รายได้จากทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 18%-19% ของรายได้รวมในช่วงปี 2552 ถึงครึ่งแรกของปี 2553 ส่วนรายได้จากการขายที่ดินคิดเป็น 18% ของรายได้รวมในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2553 และรายได้จากคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนเพียง 1% ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทมาจากแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับและการมีที่ดินจำนวนมากตามแนวระบบขนส่งมวลชนในอนาคต ทั้งนี้ บริษัทสร้างความแตกต่างให้แก่โครงการที่อยู่อาศัยของตนด้วยการสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางขนาดใหญ่ในโครงการแก่ผู้อยู่อาศัยกซึ่งกลายเป็นจุดขายสำคัญของบริษัท
ยอดขายของบริษัทในปี 2552 สูงขึ้นเป็น 6,682 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% จาก 6,354 ล้านบาทในปี 2551 ในช่วงครึ่งแรกของปี 2553 ยอดขายคิดเป็น 3,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 3,146 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2552 ทั้งนี้ การเติบโตของยอดขายส่วนใหญ่มาจากยอดขายของทาวน์เฮ้าส์ที่ปรับเพิ่มขึ้น รายได้ของบริษัทในปี 2552 เท่ากับ 5,852 ล้านบาท ลดลง 22% จาก 7,538 ล้านบาทในปี 2551 ซึ่งเป็นผลมาจาก
รายได้จากบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมที่ลดลงในปี 2552 และความล่าช้าในการขายที่ดินให้แก่มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย อย่างไรก็ตาม รายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2553 ปรับตัวดีขึ้นเป็น 4,293 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 2,712 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน รายได้ที่ปรับเพิ่มขึ้นนี้เป็นผลมาจากยอดขายบ้านจัดสรรที่ดีขึ้น และรายได้จากการขายที่ดินให้แก่มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยจำนวน 785 ล้านบาท ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทดีขึ้น โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นเป็น 14.01% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2553 จาก 12.39% ในปี 2552 และ 13.98% ในปี 2551 โดยกระแสเงินสดของบริษัทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2553 ก็เป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมอยู่ที่ระดับ 5.15% (ยังไม่ได้ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปี) เทียบกับ 8.85% ในปี 2552 แม้ว่าความสามารถในการทำกำไรและสภาพคล่องของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ยังคงอ่อนแอกว่าผู้ประกอบการชั้นนำส่วนใหญ่ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องสู่ระดับ 52.18% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2553 โดยปรับเพิ่มจาก 47.32% ณ สิ้นปี 2552 และ 43.36% ณ สิ้นปี 2551
ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมาค่อนข้างผันผวนซึ่งเป็นผลมาจากความไม่มีเสถียรภาพของการเมืองภายในประเทศและวิกฤติการณ์ทางการเงินทั่วโลก แม้ตลาดจะเริ่มฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2552 แต่ก็ยังถือว่าชะลอตัวอยู่และถูกครอบงำโดยผู้ประกอบการรายใหญ่มากยิ่งขึ้น หลังจากมีผลการดำเนินงานที่น่าพอใจในปี 2552 ผู้ประกอบการรายใหญ่เกือบทั้งหมดจึงมีแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น การซื้อที่ดินในทำเลที่เหมาะสมจึงมีแนวโน้มที่จะมีต้นทุนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้านภาษีของรัฐบาลที่ส่วนใหญ่สิ้นสุดในปี 2553 ยังส่งผลทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2553 ขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2553 จะค่อย ๆ ฟื้นตัวตามการเติบโตของเศรษฐกิจภายในประเทศและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค — จบ
อันดับเครดิตองค์กร: คงเดิมที่ BBB- อันดับเครดิตตราสารหนี้: PF112A: หุ้นกู้มีประกัน 300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2554 คงเดิมที่ BBB PF128A: หุ้นกู้มีประกัน 800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2555 คงเดิมที่ BBB PF132A: หุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2556 คงเดิมที่ BBB หุ้นกู้มีประกันในวงเงินไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนภายในปี 2555 BBB- แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable (คงที่)
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2553 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัด อันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆ โดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating_information/rating_criteria.html